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Quelles perspectives pour l'immobilier en 2017?

publié le 28 mars 2017 à 00:11 par bonnet vincent   [ mis à jour : 28 mars 2017 à 00:15 ]

2016 a vu se confirmer la reprise amorcée l'année précédente. 
Le marché a été dynamique et l'ensemble des intervenants sont satisfaits. 
Les acheteurs ont concrétisé leurs projets dans de bonnes conditions.
Les vendeurs ont vendu leurs biens sans trop de négociations. 
Les agents immobiliers et les promoteurs ont vu leurs volumes d'activité fortement progresser. Voici notre analyse et les perspectives pour 2017.

Une conjonction de facteurs positifs

Le principal soutien du marché immobilier a été la baisse des taux de crédits. Le Crédit Foncier a calculé qu'en 8 ans (entre 2008 et 2016) la baisse des prix a procuré 29% de pouvoir d'achat, ce qui a permis de solvabiliser certains primo accédants.

Les secundo acquéreurs et les investisseurs sont revenus sur le marché jugeant qu'il fallait profiter des taux historiquement bas et qu'ils étaient susceptibles de remonter peut être dès 2017.

Après plusieurs années de baisse, ils considèrent le niveau actuel des prix acceptable.

La loi ALUR, qui a instauré l'encadrement des loyers sur Paris en août 2015, est désormais intégrée par les investisseurs qui ont été nettement plus nombreux qu'en 2015. Ils ont représenté environ un quart des achats sur Paris.

Le rendement de l'immobilier, jugé en d'autres temps trop bas, est actuellement relativisé face à la baisse des rendements des autres classes d'actifs.

Des volumes de ventes en forte hausse dans l'ancien et le neuf

Sur la base des chiffres des notaires à fin octobre 2016 (843 000 ventes sur une année glissante) nous pouvons estimer le nombre de transactions à un peu moins de 850 000 sur l'année 2016, en hausse d'environ 9% par rapport à l'année précédente. Ce niveau est comparable à celui de fin 2011 et de 29% supérieur à celui de début 2013.

Nous observons ce même niveau de progression pour l'ensemble de l'Ile de France même si cette évolution, selon la chambre des notaires d'Ile de France a été limitée à 4% sur Paris intramuros à fin octobre. L'accélération de l'activité en fin d'année a dû faire progresser cette tendance.

Dans le neuf, la demande des investisseurs - séduits par le dispositif Pinel - a largement contribué à la hausse des volumes de près de 17%. Les mises en chantier ont quant à elles progressé de 9,6% et devrait dépasser les 380 000 en 2016.

Une hausse des prix globalement contenue...

Les prix des actes de vente passés par les notaires jusqu'à fin septembre 2016 marquent une hausse moyenne de 1,6% sur une année glissante.

Toujours selon le site des notaires de France, la projection des avant-contrats du dernier trimestre 2016 porterait cette progression à + 4,5% à fin février 2017.

...mais disparate entre les régions

Les villes en plus forte progression sont (dans l'ordre) Bordeaux, Lyon, Paris et Nantes avec des progressions supérieures pour certaines à 4%. La plupart de ces villes ont retrouvé, voire dépassé leur plus haut niveau de 2011.

En Ile de France, la hausse des prix de 4% sur Paris s'est propagée au même niveau à la petite couronne et en proportion moindre à la grande couronne.

Dans les régions, Strasbourg, Toulouse et Rennes retrouvent leurs prix de 2011 ; ce qui n'est toujours pas le cas de Lille et de Nice dont les prix sont encore de 5% inférieurs à leur plus haut.

Cet écart est de 10% pour Reims, Marseille, Grenoble, Dijon et Montpellier.

La structure des prix du neuf

Dans le neuf les prix ont progressé dans une proportion moindre en 2016 (en moyenne de 0,9%).

  • Les prix y sont structurellement soutenus du fait de plusieurs facteurs cumulatifs : un foncier rare, surtout en secteur urbain, des coûts de construction élevés dans le collectif, la multiplication des normes de construction, des prix assujettis à la TVA.
  • Les avantages fiscaux accordés par les pouvoirs publics ces dernières décennies permettent de compenser le surcoût d'achat du neuf.

L'acquisition d'un bien neuf présente des atouts indéniables : absence de travaux sur une longue période, niveau de normes en phase avec la règlementation (performance thermique, acoustique,.) et attractivité auprès les locataires potentiels.

Quelles évolutions pour 2017 ?

Après 2016 que l'on peut considérer comme une année de rattrapage du marché immobilier, 2017 devrait être conditionnée par trois éléments majeurs : l'évolution des taux, l'emploi et les élections.

  • l'évolution des taux de crédit. Il est déjà acté que le mouvement de baisse est terminé et que les taux peuvent augmenter. Cette hausse, sauf brutale et de grand ampleur ne devrait pas entamer la solvabilité des acquéreurs.
  • l'emploi. Composante de la décision d'achat des ménages, l'emploi ne devrait pas connaître d'évolution majeure (stabilisation de la population en emploi stable et sans emploi).
  • une année d'élection. Souvent source d'incertitudes et donc d'immobilisme face aux investissements, il semble difficile d'anticiper l'impact des élections de la fin du premier semestre.

Nombre d'analystes pensent que l'attrait de la pierre valeur refuge face à l'incertitude politique et économique permettra de maintenir à la fois des volumes mais aussi des prix soutenus.

Location : le diagnostic électricité

publié le 26 févr. 2017 à 06:57 par bonnet vincent

Dans un souci de sécurité, un diagnostic électricité devra être réalisé et joint aux contrats de location nue et meublée à usage de résidence principale. Cette obligation entrera en vigueur en deux temps, à compter du 1er juillet 2017.

Nouveau diagnostic créé par la loi dite « Alur » de mars 2014, le diagnostic électricité  aura pour but d'assurer la sécurité des locataires et occupants mais aussi des biens. Il devra être annexé au bail dès lors que le logement loué nu ou meublé comporte une installation d'électricité de plus de quinze ans.

Un diagnostic électricité pour les installations de plus de quinze ans

Lorsqu'un logement loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire dispose d'une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de quinze ans, celle-ci devra faire l'objet d'un diagnostic appelé « état de l'installation intérieure d'électricité ».

L'état de l'installation intérieure d'électricité est réalisé, par un diagnostiqueur, dans les parties privatives du logement et de ses dépendances. Le diagnostic relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques :

  • d'un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité ;
  • d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ;
  • d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
  • d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

L'état de l'installation intérieure d'électricité identifie également :

  • les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
  • les conducteurs non protégés mécaniquement.

En pratique il s'agit exactement du même diagnostic que celui qui existe déjà pour les ventes immobilières.

Un diagnostic électricité pour les baux signés à compter du 1er juillet 2017

Le diagnostic électricité entrera en vigueur en deux temps :

  • pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, l'état de l'installation intérieure d'électricité devra être annexé aux contrats de location signés à compter du 1er juillet 2017 ;
  • pour les autres logements, le diagnostic électricité s'imposera pour les baux signés à compter du 1er janvier 2018.

Le diagnostic aura une durée de validité de six ans.

En conséquence, à ce jour, le diagnostic électricité ne doit être ni annexé au contrat de location...ni même réalisé.

Si, à ce jour, le diagnostic électricité n’est pas obligatoire, notez que le logement loué doit obligatoirement être décent, ce qui implique que « les réseaux et branchements d'électricité sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ». Par ailleurs, le réseau électrique doit permettre « l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».

Source : Décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les logements en location

Un nouveau régime de certification pour les diagnostiqueurs

publié le 21 févr. 2017 à 06:48 par bonnet vincent   [ mis à jour : 21 févr. 2017 à 06:49 ]


Le ministère du logement a présenté mardi 14 février un projet d’arrêté visant à homogénéiser et à renforcer la certification des 6 domaines de compétences des diagnostiqueurs.


Le ministère du logement a surpris tout le petit monde du diagnostic immobilier en présentant, mardi 14 février, un projet d’arrêté visant à abroger les 6 arrêtés compétences des diagnostiqueurs.

 

Le projet de texte prévoit d'aligner désormais tous les domaines de certification sur un régime unique, il allonge la durée du cycle de certification et renforce la formation ainsi que la surveillance des diagnostiqueurs. Il conserve le double niveau de certification pour l'amiante, le DPE et le plomb, et, surtout, le principe de recertification cyclique.


Principale nouveauté, la durée de validité des certifications serait étendue à 7 ans, avec un effet d’aubaine immédiat pour les diagnostiqueurs actuellement certifiés puisque leur certification pourrait être prolongée de 2 ans, à condition toutefois d’avoir passé avec succès un « contrôle sur ouvrage global ».


En outre, le projet de texte supprime les examens théoriques de la recertification et les remplace par des « surveillances documentaires ». Les examens pratiques sont conservés.

 

Encore de nombreuses discussions

 
En revanche, le dispositif envisagé renforce la formation qui deviendrait obligatoire pour tous les domaines. Une formation qui ne serait dispensée que par des organismes dument certifiés et qui feraient l’objet de plusieurs audits réguliers. 


Le projet de texte alourdit également la surveillance et introduit le « contrôle sur ouvrage global » (un seul contrôle désormais mais pour les 6 domaines), qui pourrait présenter des difficultés d’organisation, en complément des opérations de surveillance sur rapports.


Ce nouveau dispositif unifié, qui va encore faire l’objet de nombreuses discussions, présente l’avantage d’être plus lisible et donne un peu d’air aux diagnostiqueurs à court terme. Mais il devient globalement plus exigeant et pourrait également s’avérer assez coûteux.


Le ministère du logement veut faire publier l’arrêté avant les élections de mai pour une entrée en vigueur à partir du 1er juillet 2017 pour la certification des organismes de formation et à partir du 1er janvier 2018 pour la certification des diagnostiqueurs.

 

Attention, ces modalités sont celles prévues dans le projet d'arrêté. Elles sont susceptibles d'évoluer sur plusieurs points dans le cadre des discussions menées par la DHUP avec les organisations professionnelles (CDI Fnaim, Cinov FIDI et CFDI) qui travaillent notamment pour améliorer ce projet de réforme.

 

Réforme de la certification : ce qui attend les diagnostiqueurs déjà certifiés

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