Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public
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Cet article a pour objet de répondre à cette question : la déclaration d'intention d'aliéner doit-elle mentionner le nom de l'acquéreur ?
Comme vous le voyez sur le formulaire relatif à la déclaration d'intention d'aliéner, la mention du nom de l'acquéreur est prévue : est-elle obligatoire ?
La notice explicative semble le suggérer : (point n° 14).
Mise à jour : voir ICI le nouveau formulaire (le 12 mai 2012).
Mais cela ne doit pas être considéré comme étant la règle, il s'agit en effet d'une exception, dans le seul cas où l'acquéreur veut pouvoir se prévaloir de son droit au rachat préférentiel.
"Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat les 18 février 1991 et 14 juin 1991, présentés pour M. et Mme Maurice Y..., demeurant ... ; M. et Mme Maurice Y... demandent au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler le jugement en date du 11 décembre 1990 par lequel le tribunal administratif de Versailles a rejeté leur demande tendant à l'annulation de la délibération du 19 février 1990 par laquelle le conseil municipal de Saint-Michel-sur-Orge a approuvé l'exercice par le maire de la commune de son droit de préemption sur un immeuble que M. X... se proposait de céder à M. et Mme Maurice Y... ;
2°) d'annuler la délibération du conseil municipal de Saint-Michel-sur-Orge du 19 février 1990 ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de Mme Charzat, Conseiller d'Etat,
- les observations de la SCP Ancel, Couturier-Heller, avocat de M. et Mme Maurice Y...,
- les conclusions de Mme Maugüé, Commissaire du gouvernement ;
Considérant que, contrairement à ce que soutient la commune de Saint-Michel-sur-Orge, l'intervention le 28 mai 1990 d'une délibération du conseil municipal de la commune de Saint-Michel-sur-Orge annulant la délibération du 19 février 1990 n'a pas eu pour effet de rendre sans objet la requête de M. et Mme Y... ;
Considérant que la circonstance que la déclaration d'intention d'aliéner déposée en mairie de Saint-Michel-sur-Orge le 16 janvier 1990 par M. X..., propriétaire d'un terrain objet d'une promesse de vente entre lui-même et M. et Mme Y..., ne portait pas le nom de l'acquéreur est sans incidence sur la régularité de ladite déclaration d'intention d'aliéner ; que, si M. et Mme Y... soutiennent que le conseil municipal de la commune de Saint-Michel-sur-Orge aurait empiété sur les compétences du maire de la commune, il ressort des pièces du dossier que la délibération attaquée s'est bornée à confirmer une décision prise antérieurement par le maire et qu'ainsi le moyen manque en fait ; que la circonstance qu'un accord serait intervenu entre la commune de Saint-Michel-sur-Orge et M. X... et que la transaction réalisée serait en réalité le résultat d'un accord amiable et non de l'utilisation par la commune de son droit de préemption est sans incidence sur la légalité de la délibération attaquée ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. et Mme Y... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande tendant à l'annulation de la délibération du 19 février 1990 ;
Article 1er : La requête de M. et Mme Y... est rejetée.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à M. et Mme Maurice Y..., à la commune de Saint-Michel-sur-Orge et au ministre de l'équipement, des transports et du tourisme."
La question :
Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports et du logement sur les dispositions du code de l'urbanisme qui obligent les propriétaires de terrains soumis au droit de préemption urbain (articles L. 211-1 et suivants), compris dans une zone d'aménagement différé (article L. 212-1 et suivants) ou dans une zone de préemption délimitée au titre des espaces naturels sensibles des départements (articles L. 142-1 et suivants) et qui souhaitent les vendre, à adresser préalablement une déclaration d'intention d'aliéner au titre du droit de préemption. Elle souhaiterait qu'il lui précise tout d'abord si la déclaration d'intention d'aliéner doit obligatoirement comporter le nom de l'acquéreur potentiel. Elle demande ensuite à M. le ministre de bien vouloir lui indiquer si, dans l'un ou l'autre cas, le propriétaire est tenu de présenter une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner dans l'hypothèse d'un nouvel acquéreur potentiel. Enfin, elle souhaiterait savoir si le conseil municipal a l'obligation de se prononcer à nouveau en cas de changement de l'acquéreur, alors que la consistance du bien et son prix demeurent inchangés.
La réponse :
Les articles L. 213-2 et R. 213-5 du code de l'urbanisme, applicables aux aliénations soumises au droit de préemption urbain et aux droits de préemption institués dans les zones d'aménagement différé, les périmètres provisoires de zone d'aménagement différé et les zones de préemption délimitées au titre des espaces naturels sensibles des départements précisent que la déclaration d'intention d'aliéner « doit être présentée en quatre exemplaires et indiquer les prix et conditions de l'aliénation projetée y compris, s'il y a lieu, le prix d'estimation de l'immeuble ou du droit offert en contrepartie ». Il en résulte que l'auteur de la déclaration n'est pas tenu de faire figurer le nom de l'acquéreur éventuel (CE, 6 janvier 1995, époux Fitoussi, n° 123 371). Si la personne qui a l'intention d'acquérir le bien entend bénéficier des dispositions de l'article L. 213-11, qui dispose que le titulaire du droit de préemption doit, avant d'utiliser ou d'aliéner le bien à des fins autres que celles pour lesquelles le droit de préemption a été institué, proposer à l'ancien propriétaire et, à défaut, à l'acquéreur évincé, d'acquérir le bien en priorité, son nom doit néanmoins être indiqué dans la déclaration. L'indication, facultative, du nom de l'acquéreur ne constitue pas un engagement du vendeur, et celui-ci n'est pas tenu de présenter une nouvelle déclaration en cas de changement d'acquéreur, dès lors que le prix et les conditions de l'aliénation projetée ne sont pas modifiés. Aucune décision du titulaire du droit de préemption n'a donc à intervenir dans ce cas.
Conclusion
La déclaration d'intention d'aliéner n'a pas à mentionner le nom de l'acquéreur, sauf si celui-ci veut se réserver la possibilité de se prévaloir de la faculté de rachat préférentiel.