tributi


                             Il condominio come soggetto economico


Il condominio costituisce un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti. Tuttavia è necessario riconoscere nel condominio una soggettività distinta da quella dei singoli condomini; pertanto si può affermare che il condominio costituisce una entità economica autonoma.
Il condominio dal gennaio del 1998 ha acquisito la veste di sostituito d'imposta, pertanto è soggetto agli adempimenti di effettuazione della ritenuta, di versamento della stessa e di presentazione della relativa dichiarazione (mod.770).
Analizziamo quali sono i risvolti fiscali di tale innovazione per il Condominio nei suoi rapporti con il proprio amministratore, i fornitori, i terzi e il fisco in genere:
La Legge n. 296/2006, al comma 43, prevede l’obbligo di ritenuta a carico del condominio, introducendo a tal fine nel DPR n. 600/73 il nuovo art. 25-ter “Ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio all’appaltatore” che riporta:
  • Il condominio quale sostituto d’imposta opera all’atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa.
  • La ritenuta di cui al comma 1 è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

La ritenuta è stabilita nella misura del 4% e deve essere effettuata con riferimento alle prestazioni:
  • relative a contratti di appalto di opere o servizi ;
  • rese nell’esercizio di un’attività di impresa.

In base a questa novità fiscale, anche le aziende di tipo Impresa dovranno emettere le fatture con ritenuta di acconto.


                                                                                Compenso all’amministratore

L’amministratore svolge un'attività di lavoro autonomo. Qualche questione si è posta in ordine all'inquadramento di questi soggetti nell'ambito dell'art. 49 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR): si è discusso se gli amministratori di condominio fossero necessariamente lavoratori autonomi a pieno titolo o se, piuttosto, potessero inquadrare il loro lavoro nell'ambito dei rapporti di collaborazione coordinata e continuativa.
Il TUIR all’art. 49, comma 2, lettera a), dà una definizione legislativa della collaborazione coordinata e continuativa stabilendo che è tale l'attività:

1. che abbia contenuto intrinsecamente artistico o professionale;

2. che sia svolta senza vincolo di subordinazione ;

3. che sia svolta a favore di un soggetto (nulla vieta che si abbiano più rapporti di collaborazione coordinata e continuativa e che le 
    attività siano rivolte a più soggetti);

4. che si tratti di un rapporto unitario e non spezzato;

5. che il rapporto sia continuativo;

6. che si tratti di un rapporto nell’ambito del quale il prestatore d'opera non impiega mezzi organizzati;

7. che la retribuzione sia periodica;

8. che la retribuzione sia prestabilita;

9. che l'attività non rientri fra quelle che formano oggetto della professione esercitata dal contribuente.


Quest'ultima condizione è la più importante per stabilire quale sia la linea di demarcazione tra lavoro autonomo a pieno titolo e collaborazione coordinata e continuativa. Da ciò deriva che l'amministratore di condominio che svolge tale attività abitualmente e nei confronti di più condomini, è un lavoratore autonomo a pieno titolo e deve comportarsi come tale sul piano tributario. Di conseguenza l'amministratore è contribuente IVA e lavoratore autonomo a pieno titolo per le imposte sui redditi. Quando percepisce i propri compensi, l'amministratore di condominio subisce la ritenuta perché il condominio che eroga i compensi è sostituito d'imposta.
Diverso è il caso in cui un soggetto, lavoratore dipendente, si limiti ad amministrare il condominio in cui abitano uno, due o tre condomini, non si può affermare che costui, di fatto, eserciti abitualmente la professione di amministratore di condomini, per cui la sua attività può essere inquadrata in uno o più rapporti di collaborazione coordinata e continuativa.
Questa figura non è soggetta a IVA, se non svolge altre attività di lavoro autonomo: cosi dispone l'art. 5 del Dpr 633/72.
Ai fini delle imposte dirette, chi è solo titolare di rapporti di collaborazione coordinata e continuativa non deve tenere alcuna forma di contabilità: quando percepisce i compensi, subisce ritenute, perché il condominio erogante è sostituito d'imposta.
Il reddito netto, pari al 95% dei compensi lordi dichiararti, è soggetto all’IRPEF e al contributo al Servizio sanitario nazionale.
Inoltre, è soggetto al contributo previdenziale del 10%, da versarsi all'INPS, calcolato sul 95% del reddito dichiarato, di cui una terza parte a carico dell'amministratore e la restante parte a carico del condominio.
Il lavoratore dipendente, non professionista abituale, che svolge quindi in via sussidiaria l’attività di amministratore a favore di alcuni condomini, può correttamente instaurare dei rapporti di collaborazione coordinata e continuativa, senza applicazione dell’ IVA e senza obblighi contrattuali. L’attività deve essere svolta abitualmente, cioè con carattere professionale ancorché in modo non esclusivo anche, cioè, quando venga esercitata parallelamente una diversa attività sia pure di lavoro subordinato.
La prestazione deve rientrare nell’attività abituale nel senso cioè che essa non deve essere occasionale, ma si inserisce nel contesto di più prestazioni dello stesso tipo ovvero compresa nell'ambito istituzionale dell'attività esercitata.
L’esplicazione di una qualsiasi attività di lavoro autonomo, non inerente a un rapporto di collaborazione coordinata e continuativa, fa rientrare nella sfera impositiva anche le prestazioni inerenti ai rapporti di collaborazione coordinata e continuativa. Per cui, per esempio, un ingegnere che tiene l'amministrazione di alcuni condomini emette fattura con IVA.
Regola generale è che tutti i compensi riscossi devono essere dichiarati (non esiste alcun esonero). A livello documentale l'amministratore non fornito di partita IVA emette ricevuta.
Tale ricevuta, richiesta dal condominio per documentare le spese, non si allega al modello Unico. E' indifferente il fatto che l'amministratore ne faccia soltanto una cumulativa per tutto l’anno e/o altra periodicità.


                                                                             Fatturazione delle spese condominiali

Il condominio non può emettere fattura con IVA, in quanto non è soggetto passivo d'imposta.

Non è possibile per i condomini recuperare l' IVA assolta dal condominio sulle fatture intestate ai singoli condomini per le quote spese di loro spettanza perché, nei rapporti con il fornitore, cessionari o committenti non sono i singoli condomini ma il condominio, ed è a questo che devono essere intestate le fatture.

Se il condomino che ha pagato le spese intende riaddebitarle a un altro soggetto, deve rifatturare le stesse con assoggettamento a IVA.



                                                                                   Imposte dirette

Nei confronti dell’imposizione diretta il condominio, pur potendo essere titolare di redditi, non possiede i requisiti voluti dalla legge per poter essere considerato soggetto passivo d'imposta. Ne consegue che per le unità condominiali date in locazione i relativi redditi non vanno dichiarati dal condominio, ma devono essere dichiarati pro - quota dai singoli condomini nei rispettivi quadri della loro dichiarazione dei redditi, in misura direttamente proporzionale al valore delle singole partecipazioni. Dette quote concorreranno alla formazione del reddito imponibile complessivo di ogni singolo condomino. Ovviamente dovranno essere indicate solo le unità immobiliari produttrici di reddito in modo autonomo.



                                                                                    Imposta di bollo

Il prospetto globale del rendiconto condominiale, recante la situazione contabile generale, non è soggetta a bollo.
Le ricevute dei pagamenti che i condomini effettuano nelle mani dell'amministratore per le spese ordinarie o straordinarie approvate dall'assemblea non devono essere assoggettate a bollo. L’esenzione è stabilita nella tariffa allegata al Dpr 642/72, come da nota n. 3 dell’art.13/1 della tariffa - parte I.
E’ implicita la specificazione che per "pagamenti di spese di condomino”, si intendono i versamenti di quote di spese eseguiti dai condòmini all'amministrazione del condominio.

                                                                       
                                                                              Imposta di registro

Locazioni e affitti di immobili sono sempre soggette a registrazione entro 30 giorni dalla data della sottoscrizione e/o dalla data di inizio della locazione riportata nell’atto.
La registrazione attesta l'esistenza dell'atto e attribuisce a esso data certa di fronte ai terzi e ne assicura la conservazione.
La registrazione si effettua mediante presentazione del contratto in duplice originale, all'Agenzia delle Entrate, corredato da scheda di richiesta fornita dall’Ufficio (Mod. 69) unitamente all’attestato di versamento. L’imposta è pari al 2% del canone annuale, con un minimo di € 67,00.
Per le annualità successive alla prima, l'imposta deve essere liquidata dallo stesso denunciante mediante versamento del 2% dell'importo annuo, utilizzando il mod. F 23, intestato all'Agenzia delle Entrate , entro 30 giorni dalla data di rinnovo. Le spese di registrazione sono al 50 % tra i contraenti. I bolli da applicare sull’atto sono totalmente a carico dell’inquilino.

                                                          
                                         Tasse smaltimento rifiuti solidi urbani (TARSU)


La tassa è dovuta per l'occupazione o la detenzione di locali ed aree scoperte a qualsiasi uso adibiti, ad esclusione delle aree scoperte pertinen-
ziali o accessorie di civili abitazioni diverse dalle aree a verde, esistenti nelle zone del territorio comunale in cui il servizio è istituito ed attivato o comunque reso in maniera continuativa.
Non sono soggetti alla tassa i locali e le aree che non possono produrre rifiuti o per la loro natura o per il particolare uso cui sono stabilmente destinati o perché risultino in obiettive condizioni di non utilizzabilità nel corso dell'anno, qualora tali circostanze siano indicate nella denuncia originaria o di variazione e debitamente riscontrate in base ad elementi obiettivi direttamente rilevabili o ad idonea documentazione.
Nelle unità immobiliari adibite a civile abitazione, in cui sia svolta un'attività economica e professionale, può essere stabilito dal regolamento che la tassa è dovuta in base alla tariffa prevista per la specifica attività ed è commisurata alla superficie a tal fine utilizzata.
Sono esclusi dalla tassa i locali e le aree scoperte per i quali non sussiste l'obbligo dell'ordinario conferimento dei rifiuti solidi urbani interni ed equiparati in regime di privativa comunale per effetto di norme legislative o regolamentari, di ordinanze in materia sanitaria, ambientale o di protezione civile ovvero di accordi internazionali riguardanti organi di Stati esteri.

                                                                                         CHI DEVE PAGARLA:

La tassa è dovuta da coloro che occupano o detengono i locali o le aree scoperte con vincolo di solidarietà tra i componenti del nucleo familiare o tra coloro che usano in comune i locali o le aree stesse. Sono escluse dalla tassazione le aree comuni del condominio.
Nel caso di locali in multiproprietà e di centri commerciali integrati il soggetto che gestisce i servizi comuni è responsabile del versamento della tassa dovuta per i locali ed aree scoperte di uso comune e per i locali ed aree scoperte in uso esclusivo ai singoli occupanti o detentori, fermi restando nei confronti di questi ultimi gli altri obblighi o diritti derivanti dal rapporto tributario riguardante i locali e le aree in uso esclusivo.

                                                                                         LA DENUNCIA:

I soggetti tenuti al pagamento del tributo presentano al comune, entro il 20 gennaio successivo all'inizio dell'occupazione o detenzione, denuncia unica dei locali ed aree tassabili siti nel territorio del comune. La denuncia è redatta sugli appositi modelli predisposti dal comune e dallo stesso messi a disposizione degli utenti presso gli uffici comunali e circoscrizionali.
La denuncia ha effetto anche per gli anni successivi, qualora le condizioni di tassabilità siano rimaste invariate. In caso contrario l'utente è tenuto a denunciare, nelle medesime forme, ogni variazione relativa ai locali ed aree, alla loro superficie e destinazione che comporti un maggior ammontare della tassa o comunque influisca sull'applicazione e riscossione del tributo in relazione ai dati da indicare nella denuncia.
La denuncia, originaria o di variazione, deve contenere l'indicazione del codice fiscale, degli elementi identificativi delle persone fisiche componenti del nucleo familiare o della convivenza, che occupano o detengono l'immobile di residenza o l'abitazione principale ovvero dimorano nell'immobile a disposizione, dei loro rappresentanti legali e della relativa residenza, della denominazione e relativo scopo sociale o istituzionale dell'ente, istituto, associazione, società ed altre organizzazioni nonché della loro sede principale, legale o effettiva, delle persone che ne hanno la rappresentanza e l'amministrazione, dell'ubicazione, superficie e destinazione dei singoli locali ed aree denunciati e delle loro ripartizioni interne, nonché della data di inizio dell'occupazione o detenzione.
L'ufficio comunale competente deve rilasciare ricevuta della denuncia, che, nel caso di spedizione, si considera presentata nel giorno indicato con il timbro postale.
In caso di denuncia infedele o incompleta, l'ufficio comunale provvede ad emettere, relativamente all'anno di presentazione della denuncia ed a quello precedente, avviso di accertamento in rettifica, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del terzo anno successivo a quello di presentazione della denuncia stessa. In caso di omessa denuncia, l'ufficio emette avviso di accertamento d'ufficio, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quarto anno successivo a quello in cui la denuncia doveva essere presentata.

                                                                               
                                                                                          TARIFFE RIDOTTE:

La tariffa unitaria può essere ridotta, a discrezione del Comune, di un importo non superiore ad un terzo nel caso di:
  • Abitazioni con unico occupante;

  • Abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale od altro uso limitato e discontinuo acondizione che tale destinazione sia specificata nella denuncia originaria o di variazione indicando l'abitazione di residenza e l'abitazione principale e dichiarando espressamente di non voler cedere l'alloggio in locazione o in comodato, salvo accertamento da parte del comune;
  • Locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente, risultante da licenza o  autorizzazione rilasciata dai competenti organi per l'esercizio dell'attività.

                                                                   La tariffa unitaria può essere ridotta:

  • Di un importo non superiore ad un terzo nei confronti dell'utente che, versando nelle circostanze di cui al precedente secondo punto, risieda o abbia la dimora, per più di sei mesi all'anno, in località fuori del territorio nazionale;
  •   Di un importo non superiore al 30 per cento nei confronti degli agricoltori occupanti la parte abitativa della costruzione rurale.

Le riduzioni delle superfici e quelle tariffarie di cui ai precedenti punti sono applicate sulla base di elementi e dati contenuti nella denuncia originaria, integrativa o di variazione con effetto dall'anno successivo.
Il contribuente è obbligato a denunciare entro il 20 gennaio il venire meno delle condizioni dell'applicazione della tariffa ridotta; in difetto si provvede al recupero del tributo a decorrere dall'anno successivo a quello di denuncia dell'uso che ha dato luogo alla riduzione tariffaria e sono applicabili le sanzioni previste per l'omessa denuncia di variazione.

                                                                                        AGEVOLAZIONI:

Oltre alle esclusioni dal tributo ed alle tariffe ridotte, i comuni possono prevedere con apposita disposizione del regolamento speciale agevolazioni, sotto forma di riduzioni ed, in via eccezionale, di esenzioni. Il regolamento può prevedere riduzioni nel caso di attività produttive, commerciali e di servizi per le quali gli utenti dimostrino di avere sostenuto spese per interventi tecnico - organizzativi comportanti un’ accertata minore produzione di rifiuti od un pretrattamento volumetrico, selettivo o qualitativo che agevoli lo smaltimento o il recupero da parte del gestore del servizio pubblico ovvero per le quali gli utenti siano tenuti a conferire a detto servizio rilevanti quantità di rifiuti che possono dar luogo ad entrate.

                                                                                 COME SI CALCOLA:

Il calcolo della TARSU viene effettuato in modo diverso a seconda della tipologia di utenza: utenza domestica, utenza non domestica.

                                                                                 UTENZE DOMESTICHE:

Per le utenze domestiche la tassa viene calcolata sulla base dei metri quadri della superficie occupata dall'abitazione e al numero di persone che vi dimorano: i metri quadri vengono moltiplicati per la tariffa al metro quadro relativa al numero di persone indicate.
Il risultato di questa operazione verrà poi maggiorato del 10% di IVA e di un'altra percentuale per il tributo provinciale.
Restano applicabili eventuali riduzioni o agevolazioni decretate dal comune.

                                                                              UTENZE NON DOMESTICHE:

Per le utenze non domestiche la tassa viene calcolata sulla base dei metri quadri della superficie occupata dall'edificio e alla categoria di attività che vi si svolge: i metri quadri vengono moltiplicati per la tariffa al metro quadro relativa alla categoria di attività indicata.
Il risultato di questa operazione verrà poi maggiorato del 10% per l'IVA e di un'altra percentuale per il tributo provinciale.
Restano applicabili eventuali riduzioni o agevolazioni decretate dal Comune.

                                                                              COME E QUANDO PAGARLA:

La tassa è annuale e può essere versata:

  • in un'unica soluzione
  • in quattro rate, le scadenze delle quali sono definite dal singolo comune nel proprio regolamento. Il pagamento in un'unica soluzione può essere effettuato:
  • agli sportelli postali, utilizzando il bollettino di c/c postale allegato agli avvisi
  •   agli sportelli del Concessionario
  •   agli sportelli bancari.
Il pagamento rateale va fatto alle scadenze indicate negli avvisi.



T.U.I.R. è una sigla che sta per Testo Unico Imposte sui Redditi. Esso è appunto il Testo Unico che contiene tutta la disciplina in materia di imposte sui redditi.
In particolare esso tratta:
dell’IRPEF - l’imposta sul reddito delle persone fisiche;
dell’IRES – l’imposta sul reddito delle società.




L'Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) è un'imposta introdotta e regolata dalla legislazione europea.
La sua disciplina, in Italia, è quasi interamente contenuta nel relativo testo unico, ossia il dpr 633/1972. La disciplina IVA è regolata a livello comunitario da dettagliate direttive, VI Direttiva CEE del 1977 e seguenti, allo scopo di rendere omogenea l'imposizione indiretta in tutta l'Unione Europea.
L'imposta sul valore aggiunto è un'imposta che colpisce solo il valore aggiunto di ogni fase della produzione, scambio di beni e servizi.
Nuova Direttiva UE cd "direttiva rifusa" o VI direttiva 112/2006. Il testo costituisce una ricapitolazione sistematica delle precedenti disposizioni. Tuttavia il valore aggiunto reale della nuova direttiva deve rinvenirsi in primo luogo nella riscrittura delle disposizioni sotto il duplice profilo della "semplificazione" e dell'"aderenza" al testo tradotto al paradigma 'di servizio'; infine la collocazione delle disposizioni in titoli, capi, sezioni e sottosezioni permette una più agile comprensione del tema trattato.
Il 19 febbraio 2009, Il Parlamento europeo ha adottato una relazione consultiva in base alla quale gli Stati membri dovrebbero essere autorizzati a ridurre le aliquote IVA per tutta una serie di nuovi prodotti e servizi come i ristoranti, i trattamenti estetici e tutti gli altri servizi prestati localmente.

L'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche, abbreviata con l'acronimo IRPEF, è regolata dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi, il D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917. Si tratta di un'imposta italiana diretta, personale, progressiva, generale.


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