tabelle millesimali


                                                                                  
                                                        
Tabelle millesimali




E' richiamato l'Art.68 disp. att. c.c. ;per gli effetti indicati dagli art. 1123 – 1124 - 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori dei piani o delle porzioni di piano ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori non si tiene conto dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
La ripartizione delle spese del condominio è in gran parte basata sul valore proporzionale delle singole unità immobiliari, valore che entra anche nella determinazione delle maggioranze necessarie per le delibere assembleari.
Fino a poco tempo fa erano considerate impossibili da cambiare le tabelle millesimali, perché occorreva l'unanimità e, dato che il cambiamento avrebbe finito con il danneggiare qualcuno, era chiaro che nulla poteva mutare. C'era chi si rivolgeva al giudice per segnalare interi piani sopraelevati o sottotetti diventati abitazioni che non pagavano spese millesimali ma la procedura era lunga e costosa.

Con la sentenza n. 18477 del 9 agosto delle sezioni unite della Corte di Cassazione stabilisce, invece, che per ottenere tale revisione sia sufficiente la maggioranza, così come avviene per il Regolamento di Condominio, a cui, secondo l’art. 68 del Codice Civile, le tabelle devono essere allegate.


L’importanza della tabella millesimale, che deve essere allegata al regolamento condominiale, entra in essere per:


  • la costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni (art. 1136 c.c.);
  • la ripartizione delle spese per la conservazione, per il godimento delle parti, dei servizi comuni e per le innovazioni (art.1123 c.c.);
  • la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (art. 1124 c.c.);
  • la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione dei lastrici solari (art. 1126 c.c.);


Per ragioni pratiche, vengono spesso formate più tabelle millesimali per la ripartizione delle varie spese: sono le cosiddette tabelle di gestione. Il valore delle varie unità immobiliari, oltreché per mezzo della tabella millesimale, può essere determinato anche in altri modi, poiché l'art. 68 disp. att. c.c. non è norma inderogabile.


                                                                                Condizioni dell’unità immobiliare


Ai fini dell'accertamento del valore di ogni singola unità immobiliare non ha rilevanza lo stato di conservazione o eventuali miglioramenti. La legge ha voluto dunque impedire che un condomino possa alterare il valore della propria quota effettuando opere che interessano solo la sua proprietà individuale senza procurare alcun vantaggio al condominio.

Revisione della tabella millesimale


1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani o di innovazioni di vasta portata, è 

    notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.


Il codice civile prevede la possibilità di rivedere o di modificare i valori dei vari piani o porzioni di piani in due ipotesi precise e circoscritte:

  •   quando risulta evidente un errore;
  •   quando il rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari risulta notevolmente alterato in seguito a modifiche dello stabile.

L’errore si verifica in seguito a uno sbaglio nel calcolo matematico del rapporto tra le varie unità immobiliari, cosicché si attribuiscono, per esempio, a un appartamento di 50 metri quadrati di superficie un maggior numero di millesimi di quelli assegnati a uno di 100 metri quadrati.

Per quanto riguarda la seconda ipotesi, il mutamento che lo stabile deve subire per legittimare la modifica della tabella millesimale deve derivare da sopraelevazione di nuovi piani o di innovazione di vasta portata.

Inoltre il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano deve risultare fortemente alterato: una piccola variazione dunque non sarebbe sufficiente a giustificare un simile procedimento.


 
                                                                            Il procedimento di revisione

La sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010 delle sezioni unite della Corte di Cassazione stabilisce, invece, che per ottenere tale revisione sia sufficiente la maggioranza, così come avviene per il Regolamento di Condominio, a cui, secondo l’art. 68 del Codice Civile, le tabelle devono essere allegate.
Questa sentenza rende l'amministratore unico soggetto nel caso di impugnativa, mentre prima si dovevano chiamare in causa tutti i condomini, con grandi lungaggini.

Qui sotto nella voce allegati potete scaricare il testo della sentenza in formato PDF
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Mauro Miscione,
02 set 2010, 22:59
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