sentenze su innovazioni


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Il taglio del tetto per inserirvi l'ascensore costituisce intervento riconducibile a quell'utilizzo della cosa comune ed a quelle modifiche che gli artt. 1102 e 1120 c.c. consentono al partecipante alla comunione.
Consiglio di Stato 04/05/2010 n. 2546

E' vietata l'escavazione nel sottosuolo da parte di un condomino senza il consenso degli altri.
Cassazione 02/03/2010 n. 4965

Costituisce innovazione, ai fini dell'art. 1120 cod. civ., qualsiasi opera nuova che, eccedendo i limiti della conservazione, dell'ordinaria amministrazione o del godimento della cosa comune, ne comporti una totale o parziale modificazione nella forma o nella sostanza, con l'effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento e comunque alterarne la destinazione originaria, con conseguente implicita incidenza sull'interesse di tutti i condomini, i quali devono essere liberi di valutare la convenienza dell'innovazione, anche se sia stata programmata ad iniziativa di un solo condomino che se ne sia assunto le spese, mentre non costituiscono innovazione - e sono quindi soggetti alla disciplina dell'art. 1102 cod. civ. - tutti gli atti di maggiore o più intensa utilizzazione della cosa comune che non importino alterazioni o modificazioni della stessa e non precludano agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggior uso del condomino che abbia attuato la modifica. (Nella specie, in base al suddetto principio, è stata ritenuta corretta la decisione del giudice del merito che aveva ritenuto non costituire innovazione l'installazione, ad opera di due condomini, di un'autoclave, predisposta per l'utilizzazione da parte di tutti gli altri condomini e collocata in una parte - non altrimenti utilizzabile - dell'androne comune dell'edificio).
Cass. civ., sez. II, 6 giugno 1989, n. 2746, De Paolo c. Ferrulli ed altro.

In tema di condominio di edifici costituisce innovazione ex art. 1120 c.c., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere. Ove invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'art. 1102 c.c., che pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. (Nella specie la Suprema Corte ha confermato la decisione di merito la quale aveva affermato che l'apertura di una porta da parte di un condomino nel muro comune dell'andito di ingresso dell'edificio condominiale, non alterava l'entità materiale del bene nè‚ modificava la sua destinazione, ma integrava una consentita modificazione della cosa comune a norma dell'art. 1102 c.c.).
* Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1997, n. 240, Botteri ed altro c. Messina ed altro.

Costituisce innovazione qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte, nella materia o nella forma ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell'ordinaria amministrazione e del godimento della cosa, e che importi una modificazione materiale della forma o della sostanza della cosa medesima, con l'effetto di migliorare o peggiorare il godimento o, comunque, alterarne la destinazione originaria con conseguente implicita incidenza sull'interesse di tutti i condomini, i quali debbono essere liberi di valutare la convenienza dell'innovazione, anche se sia stata programmata ad iniziativa di un solo condomino che se ne assuma tutte le spese. Non sono, invece, innovazioni, tutti gli atti di maggiore e più intensa utilizzazione della cosa comune, che non importino alterazioni o modificazioni della stessa e non precludano agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggiore uso del condomino che abbia attuato la modifica.
* Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 1980, n. 1111, Salomone c. Colageo.

Perché sussista l'innovazione di cui all'art. 1120 cod. civ. occorre che le modificazioni apportate alle cose comuni, nell'ambito della proprietà condominiale, siano di tale entità, sotto il profilo qualitativo e quantitativo da incidere sulla sostanza della cosa comune, alterandone la precedente destinazione. Pertanto, la sostituzione di ascensori usurati e non più agibili, con ascensori nuovi, anche se di tipo e di marca diversi, non costituisce innovazione perché le cose comuni, oggetto delle modifiche, in vano-ascensore con le strutture ed i locali annessi, non subiscono alcuna sostanziale modifica e conservano la loro destinazione al servizio ascensore, anche se vengono apportate modifiche alla loro conformazione e perché l'edificio, nel suo complesso, con la sostituzione degli ascensori, non subisce alcun sostanziale mutamento ma conserva un servizio del quale è già dotato, a meno che l'entità e la qualità delle modifiche introdotte sia tale da involgere un sostanziale mutamento del servizio e mutamenti di destinazione di parti comuni dell'edificio.
* Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1981, n. 4646, Luini c. Cond. XX Aprile.

In tema di condominio degli edifici, deve considerarsi innovazione - come tale sottoposta alle limitazioni di cui all'art. 1120 cod. civ. - non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene, operandone la trasformazione, ovvero determini la modificazione della sua destinazione, nel senso che detto bene, in seguito alle opere innovative eseguite, presenti una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere; ove, invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'art. 1102 cod. civ., che, pur dettato in tema di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell'art. 1139 cod. civ.
* Cass. civ., sez. II, 29 luglio 1989, n. 3549, Gentina c. Romerio.

In tema di condominio di edifici costituisce "innovazione" soggetta ad approvazione con la maggioranza assembleare di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c. qualunque opera nuova che implichi una modificazione notevole della cosa comune, alternadone l'entità sostanziale o la destinazione originaria con esclusione quindi delle modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune. Lo stabilire se un'opera integri o meno gli estremi dell'innovazione prevista dall'art. 1120 c.c. costituisce un'indagine di fatto insindacabile in cassazione se sostenuta da corretta e congrua motivazione. (Nella specie l'impugnata sentenza confermata dalla S.C. aveva escluso che desse luogo ad una innovazione la sostituzione della preesistente pavimentazione del lastrico solare con un diverso tipo di mattonelle).
* Cass. civ., sez. II, 5 novembre 1990, n. 10602, Pieragnoli A. c. Cond. V. Coppo.

L`art. 1120 c.c., nel consentire all'assemblea condominiale, sia pure con una particolare maggioranza, di disporre innovazioni, non postula affatto che queste rivestano carattere di assoluta necessità, ma richiede soltanto che esse siano dirette "al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni", salvo a vietare espressamente, nel secondo comma, quelle che possono recare pregiudizio alla statica o al decoro architettonico del fabbricato o che rendano talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di uno solo dei condomini. Pertanto, al di fuori di tale divieto, ogni innovazione utile deve ritenersi permessa anche se non strettamente necessaria, col solo limite, posto dal successivo art. 1121, del suo carattere voluttuario o della particolare gravosità della spesa in rapporto alle condizioni e all'importanza dell'edificio, nel qual caso essa è consentita soltanto ove consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata e sia possibile, quindi, esonerare da ogni contribuzione alla spesa i condomini che non intendano trarne vantaggio, oppure, in assenza di tale condizione, se la maggioranza dei condomini che l`ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
* Cass. civ., sez. II, 30 maggio 1996, n. 5028, Neri c. Cond. Casalpalocco Isola.

L'opera nuova può dare luogo ad una innovazione anche quando, oltre che la cosa comune o sue singole parti, interessi beni o parti a questa estranei ma ad essa funzionalmente collegati. Anche in tal caso, quindi, se l'opera, pur essendo utilizzabile da tutti i condomini, è stata costruita esclusivamente a spese di uno solo dei condomini, questo ne rimane proprietario esclusivo solo fino alla richiesta degli altri di partecipare ai vantaggi della stessa contribuendo, ai sensi dell'art. 1120 c.c., alle spese per la sua costruzione e manutenzione. (Nella specie, si trattava di un ascensore per il collegamento dell'androne dell'edificio condominiale con una strada posta ad un livello notevolmente inferiore, costruito con opere che interessavano, oltre che l'androne ed il sottosuolo comuni, anche un terreno in proprietà esclusiva del condomino che le aveva eseguite).
* Cass. civ., sez. II, 1 aprile 1995, n. 3840, Chiappara c. Villari.

Il concetto di rinnovamento delle entità abbisognevoli di riparazione, cui si riferisce l'art. 1005 c.c. in tema di ripartizione delle parti relative alla cosa oggetto di usufrutto, è ben diverso dal concetto di innovazione cui si riferiscono, in tema di condominio negli edifici, gli artt. 1120 e 1121 c.c. Il primo concetto va posto in relazione ad opere che comportano la sostituzione di entità preesistenti, ma ormai inefficienti con altre pienamente efficienti. Il secondo riguarda, invece, opere che importano un mutamento della cosa nella forma e nella sostanza, con aggiunta di entità non preesistenti o trasformazione di alcuna di quelle preesistenti.
* Cass. civ., sez. III, 28 novembre 1998, n. 12085, Del Soldato c. Baldini.

Se è vero che non costituiscono innovazioni quegli accrescimenti ed incrementi che sono sviluppi normali e prevedibili della cosa comune e si risolvono nel trasformare da potenziali in attuali le utilità insite nella natura del bene, si esula da tale ipotesi allorchè gli interventi siano così incisivi da risolversi in aggiunte che rendano "nuova" la parte comune rispetto alle caratteristiche dell'edificio così come realizzato.
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 9 settembre 1988, n. 1688, Condominio di via Durini 25, Milano c. In.Cos.A. Spa.

In tema di condominio, per innovazione in senso tecnico, come tale soggetta alla limitazione di cui all'art. 1120 cod. civ., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione che importi alterazione nella sua entità sostanziale o mutamento della destinazione della cosa stessa, così da non turbare l'equilibrio tra i concorrenti interessi dei condomini.
* Trib. civ. Napoli, sez. V, 9 novembre 1988, n. 10244, Mensa Vescovile di Pozzuoli c. Condominio Parco Dardano scala C e D in Napoli.

Per innovazione deve intendersi non qualsiasi mutamento della cosa comune, ma solo la modifica materiale della cosa stessa che importi alterazione della sua entità sostanziale o mutamento della sua destinazione originaria, sicchè i semplici cambiamenti del modo o tipo di utilizzazione della cosa, come le semplici sostituzioni di materiale avariato o logoro con altro tipo più moderno, senza alterare la struttura sostanziale o la precedente destinazione della cosa, rientrano nel contenuto degli atti ordinari di amministrazione.
* Trib. civ. Napoli, 26 settembre 1987, in Rass. equo canone 1988, 94.

In tema di condominio si deve considerare innovazione non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la modificazione della sua destinazione, nel senso che il bene comune a cui l'opera si riferisce, in seguito alle opere innovative eseguite, presenti una diversa consistenza materiale, ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli anteriori all'esecuzione delle opere. Quando invece la modificazione della cosa comune risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ipotesi dell'art. 1102 c.c., in base al quale, nel servirsi delle cose comuni, ciascun partecipante è soggetto a limitazioni prescritte per la salvaguardia della originaria destinazione dei singoli beni, e non può quindi n‚ alterare la destinazione della cosa comune, n‚ rendere la cosa comune inservibile anche ad uno solo degli altri condomini, perchè ogni partecipante ha diritto di farne pari uso.
* Trib. civ. Milano, 25 maggio 1992.

La natura dell'innovazione ex art. 1120 c.c. non dipende dal mero fatto fisico che l'opera possa incidere sulla consistenza materiale dell'edificio, ma deriva da un aspetto più qualificante della modificazione, che si riscontra quando essa provochi una alterazione della sostanza o della destinazione della parte comune a cui si riferisce. Pertanto, nel caso in cui l'opera modificativa consista soltanto in un miglioramento delle utilità che il bene comune aveva già l'attitudine di procurare ai partecipanti, sia pure in misura ridotta, si deve escludere che si tratti di innovazione. (Fattispecie in tema di ripristino di ascensori di servizio).
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 1992, Lettich e altri c. Condominio di Viale Montenero 71 di Milano, in Arch. loc. e cond. 1993, 325.

Ciò che nel passato era innovativo e voluttuario può anche non esserlo più, in quanto ogni intervento manutentivo o innovativo deve essere valutato in relazione alle esigenze dell'attuale situazione economica e culturale del paese, alla cui stregua vanno interpretati gli stessi concetti di gravosità o voluttuarietà delle opere.
* Trib. civ. Milano, 2 dicembre 1991.

Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su di esso abbaini (nella specie dotati di balconi) e finestre non incompatibili con la sua destinazione naturale - per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non pregiudichino la funzione propria di copertura del tetto, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo.
(Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva affermato la legittimità delle opere, rilevando che non era stata fornita alcuna prova di un impedimento a un diverso utilizzo del tetto da parte dei condomini, né di un particolare persistente uso del tetto stesso incompatibile con le opere eseguite, le quali mantenevano protette le parti sottostanti e non arrecavano pregiudizio al deflusso delle acque meteoriche)
Consiglio di Stato, Sentenza n. 2546 del 4 maggio 2010

A fronte di una situazione di fatto di divisione verticale dell'edificio, il taglio del tetto per inserirvi l'ascensore, su una superficie ridotta destinata interamente a coprire le porzioni materiali sottostanti di proprietà esclusiva di un condomino, costituisce un intervento su una parte comune riconducibile a quell'utilizzo della cosa comune ed a quelle modifiche della cosa stessa funzionali a detto utilizzo, che gli artt. 1102 e 1120 c.c. consentono al partecipante alla comunione, non venendo nel caso di specie compressi i diritti dei comproprietari a farne parimenti uso secondo la sua naturale destinazione.
Realizzazione di un ascensore in un edificio condominiale mediante taglio del tetto
Consiglio di Stato - Sentenza n. 2546 del 4 maggio 2010