scale



                                                             
Le scale



Anche le scale sono di proprietà comune dei vari condomini, indipendentemente dall'uso che ne fanno, perché l'uso influisce soltanto nella ripartizione delle spese. Quindi, se il titolo non dispone diversamente, la proprietà comune della scala spetta anche al proprietario di un negozio che non abbia motivo di servirsi della scala stessa, e ciò si comprende pensando al fatto che la scala aumenta il valore dell'edificio e che ogni singolo proprietario trae vantaggio dell’accresciuto valore.
Se nell’edificio vi sono due o più scale, ognuno delle quali serve soltanto ad un gruppo di condomini, non per questo ogni condomino è comproprietario di una scala sola, ma ognuno di essi è comproprietario di tutte le scale benché possa servirsi soltanto di quella che conduce al suo appartamento.
Lo stesso dicasi di un proprietario di appartamento avente un ingresso unico dalla scala secondaria: egli è comproprietario anche della scala principale, ma, deve concorrere al pagamento delle spese di manutenzione della sola scala di cui si serve (art. 1123).
Al pari delle scale che danno accesso agli appartamenti sono di proprietà comune anche le scale che conducono alle cantine ed ai locali interrati.

                                                                                

                                                               Manutenzione e ricostruzione delle scale


Art. 1124 c.c. Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita fra essi, per meta in ragione del valore dei singoli piani o in porzioni di piano per l’altra meta in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piano le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari qualora non siano di proprietà comune. La disciplina dell''art.1124 c.c. impone di dividere la somma necessaria alla manutenzione e ricostruzione in due metà:
  • alla prima contribuiranno i condomini in proporzione al valore delle quote millesimali di proprietà esclusiva. Per valore si intende la consistenza economica del singolo appartamento, box, o altro locale diproprietà individuale, rapportata al valore globale dell'edificio;
  • alla seconda metà i condomini saranno tenuti in base all'altezza del loro piano dal suolo.

Il secondo comma dell''art.1124 c.c. è di difficile interpretazione. Se dovessimo fermarci alla norma non ci sarebbero particolari problemi in quanto dovremmo semplicemente considerare come piani le cantine, i lastrici solari ecc. di proprietà individuale, senza alcuna differenza pratica. Queste parti dell'edificio verranno, quindi, considerate piani solamente per la metà delle spese da ripartirsi in base al valore di proprietà individuale e soltanto per tale metà dovranno contribuire i relativi proprietari. Tutto questo discorso viene a cadere quando detti locali siano destinati ad abitazione. Poiché in questo caso la presunzione di minor consumo non può in tutta evidenza operare. Come pure non è applicabile il principio generale sancito dell''art.1124 c.c. laddove queste parti risultino di proprietà comune: in questo caso i condomini dovranno contribuire solo in proporzione alla loro quota di proprietà esclusiva. Il criterio fissato dal codice civile si basa sulla presunzione del maggior logorio delle scale determinato dai proprietari dei piani più alti che, dovendo compiere un percorso più lungo, usano la scala in maggior misura.
Ciò era senz'altro vero nel 1942, anno di entrata in vigore del nostro codice civile, quando l'ascensore era un lusso riservato a pochi stabili, ma, attualmente, non esiste praticamente edificio più alto di tre piani che ne sia privo con la conseguenza che i condomini degli ultimi piani usufruiscono delle scale in misura certamente inferiore rispetto a quelli dei primi che spesso raggiungono a piedi il loro appartamento.
Questa contraddizione, che in assemblea viene talvolta evidenziata, può essere superata da una diversa disposizione del regolamento di condominio o dall'unanimità dei condomini. Le spese, di cui stiamo trattando comprendono, oltre quelle per la manutenzione e ricostruzione delle scale vere e proprie anche quelle necessarie alla conservazione dell'ambiente che le scale contiene. Pertanto, ricadranno nella disciplina dell''art.1124 c.c., le spese per la tinteggiatura delle pareti, quelle di illuminazione, di pulizia, di sostituzione o manutenzione delle eventuali finestre, quelle relative alla passatoia, alle ringhiere e perfino quelle per vasi e piante ornamentali.
Ad onor del vero, la giurisprudenza più recente ha suggerito di ripartire tra i condomini tali spese accessorie in proporzione al valore delle singole unità immobiliari; ciò sul presupposto che esse si riferiscono a parti non soggette alla presunzione di maggior logorio su cui si fonda la disciplina contenuta nell'art.1124 c.c.
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