RISCHIO PENDENZE PER CHI COMPRA UN IMMOBILE IN CONDOMINIO



Di solito, quando si acquista un appartamento si sta attenti alle spese condominiali pregresse e ancor prima di andare dal notaio per il rogito, ci si premura di chiedere all’amministratore il rilascio di una dichiarazione attestante l’avvenuto regolare pagamento di ogni somma in sospeso da parte del venditore. Non sempre, però, si presta la dovuta attenzione alle cause giudiziarie che, al momento della compravendita possono vedere coinvolto il condominio.
Il principio generale è che il condomino è tenuto al versamento delle spese di conservazione e manutenzione delle parti comuni per il semplice fatto di essere proprietario di una unità immobiliare sita nel complesso. In nuovo condomino è obbligato solidalmente con il suo venditore a versare i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Il che significa che, con i limiti di tempo indicati, l’acquirente può essere chiamato dall’amministratore a pagare spese riguardanti un periodo in cui non era proprietario. Egli si sostituisce al venditore nel pagamento, restando però fermo il suo diritto di rivalsa nei confronti del venditore stesso per il recupero di tutte le somme che sia stato costretto a versare al condominio.
Dopo la sentenza: Anche le spese legali riguardanti le cause del condominio costituiscono un debito per quote condominiali e rientrano quindi in quella categoria di obbligazioni che devono essere adempiute da chi risulta proprietario al momento in cui la spesa viene sostenuta. Vale a dire – nel caso in questione, di alienazione di una unità immobiliare – dal nuovo condomino che l’ha acquistata. Occorre, però, fare una netta distinzione tra le spese dovute alla controparte a seguito della sconfitta subita dal condominio in giudizio e le somme da versare all’avvocato che lo ha difeso. Quanto alle prime, l’acquirente può vedersi chiamato a far fronte non solo alla richiesta di pagamento da parte dell’amministratore, ma anche all’esecuzione che il creditore promuove sui suoi beni personali, qualora una volta azionata la sentenza direttamente nei confronti del condominio i beni condominiali siano insufficienti a soddisfare il credito.
Quanto alle seconde, la richiesta di pagamento può essere fatta al nuovo condomino solo se la delibera di dar corso o di resistere alla lite è stata assunta entro l’anno contabile in cui è avvenuto l’acquisto o in quello immediatamente precedente, dovendosi applicare in tal caso il principio generale dettato dalla legge. Poiché infatti l’obbligo di corrispondere il compenso al proprio difensore sorge con il conferimento del mandato, l’acquirente dell’unità immobiliare è responsabile in solido con il proprio venditore solo per le spese legali relative ai giudizi introdotti a partire dall’anno contabile precedente all’acquisto Manutenzione straordinaria: Un discorso diverso deve essere fatto per un’altra fattispecie, quella che si verifica quando all’acquirente viene chiesto di pagare spese riguardanti opere di carattere straordinario eseguite sull’immobile successivamente all’acquisto, ma autorizzate con una delibera assembleare che risale a prima dell’atto di compravendita.
E’ ormai consolidato il principio secondo cui l’obbligo del condomino di versare le spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dei lavori e non dalla preventiva approvazione della spesa.
La decisione dell’assemblea ha infatti la funzione di rendere liquido il debito di ciascun partecipante e di quantificarne in concreto l’importo attraverso la successiva delibera di ripartizione della spesa. Per ciò, nel caso di vendita di un appartamento, è tenuto alla spesa chi riveste la qualità di condomino al momento in cui viene attuato l’intervento conservativo deliberato in precedenza, anche perché dall’esecuzione dei lavori deriva un incremento di valore delle parti comuni e, di conseguenza, delle singole unità immobiliari.
Clausola a validità parziale: Infine, la clausola inserita nell’atto di compravendita con cui il venditore si assume ogni onere in ordine a spese pregresse o a interventi deliberati prima della cessione del bene ha efficacia esclusivamente tra le prati contraenti e non è opponibile al condominio.
Nulla, perciò impedisce all’amministratore condominiale di rivolgersi comunque all’acquirente, salvo il diritto di quest’ ultimo di esercitare la specifica azione di rivalsa nei confronti del venditore.

(Codice civile: art. n. 1118,1123,1710

Cassazione civile: sentenze del 18/06/05 n.16975 – 1/07/04 n.12013 – 3/07/03 n.10523 – 18/04/03 n. 6323 – 17/07/02 n. 10370 – 08/04/02 n. 5035 – 22/02/00 n. 1956 – 26/01/00 n.857 – 23/02/99 n. 672 – 02/02/98 n.981 – 17/05/97 n. 93)
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