riscaldamento





Un impianto di riscaldamento, destinato a riscaldare vari appartamenti di uno stabile, è proporzionato, nei suoi organi (caldaia, bruciatore, tubazioni), alla quantità di calorie necessaria a riscaldare l'intero stabile.
Le spese di esercizio e di manutenzione ordinaria possono essere ripartite:

  • in base alla cubatura dell'unità;
  • in base alla superficie radiante;
  • per metà in base alla cubatura, per metà in base alla superficie radiante. Le spese di manutenzione straordinaria e nuovo impianto:

I proprietari di unità non servite non partecipano alle spese.
L’installazione dell'impianto in un edificio che ne è sprovvisto è considerata una spesa gravosa per cui è ammesso l'esonero dei condomini dissenzienti..
L’esonero parziale dalle spese di esercizio per gli appartamenti non occupati è consentito solo se ammesso dal regolamento condominiale.
E' frequente il caso di un condomino che, per non aver occupato il suo appartamento durante la stagione invernale e per non aver quindi fruito del servizio di riscaldamento, pretende di essere esonerato dalla relativa spesa.
La prima cosa da farsi è esaminare quanto dispone il regolamento di condominio in merito al servizio di riscaldamento. In ogni caso, se il condomino per qualsiasi motivo (assenza prolungata, impossibilità di affittare l'appartamento, ecc.) non può fruire del servizio di riscaldamento per tutta la stagione invernale o per un lungo periodo di essa, può ottenere una riduzione parziale o totale della sua quota di spesa per l'esercizio, previa naturalmente la sigillatura degli elementi irradianti da farsi in epoca precedente all'inizio della fornitura del calore.
Spessissimo i regolamenti, dopo aver dettato la norma generale secondo cui ogni condomino deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni, si limitano a disporre, per quanto riguarda le spese per il riscaldamento, che queste saranno ripartite in base alle superfici irradianti oppure al volume dei locali riscaldati oppure anche ai millesimi di proprietà Se questo dispone il regolamento, il condomino, per poter beneficiare dell'esonero dal contributo (o della sua parziale riduzione) non ha che un mezzo, quello di rivolgersi all'assemblea e chiedere l'approvazione della stessa per l'esonero o la riduzione del contributo.
Qualora l'assemblea respinga la richiesta del condomino resta da vedere se questo, in base alle vigenti norme di legge, possa presentare reclamo contro la deliberazione negativa dell’assemblea con fondata speranza che il ricorso possa essere accolto. La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato è legittima, quando l'interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano ne aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto, ne squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio, solo nel caso in cui il regolamento di condominio di natura contrattuale non la vieti esplicitamente. (Nella specie la Corte di Cassazione ha affermato che il regolamento condominiale, anche se contrattuale, mentre non può consentire la rinuncia all'uso dell'impianto centralizzato con esonero dalle spese, può, invece, prevedere il divieto dal distacco non essendo detto divieto in contrasto con la disciplina dell'uso della cosa comune). Cassazione civile sez. II, 21 maggio 2001, n. 6923
Le obbligazioni a carico del condomino connesse alla proprietà comune dell'impianto centralizzato di riscaldamento vengono meno nella ipotesi in cui costui sia stato escluso dal relativo servizio per distacco della diramazione ai locali di sua esclusiva proprietà, disposto dallo stesso condominio allo scopo di procedere alle necessarie riparazioni, e per il protrarsi di tale distacco a causa della inerzia del condominio medesimo, senza che rilevi in contrario la decisione, presa, in conseguenza di ciò, dal condomino, di attivare un impianto autonomo di riscaldamento. (Nella specie, la Suprema Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito che avevano accolto la impugnazione della delibera condominiale con la quale le spese di gestione dell'impianto centralizzato di riscaldamento per gli anni 1989 - 90 e 1990 - 91 erano state poste a carico anche dei condomini di una delle palazzine del condominio che, per detto periodo, era stata esclusa dalla fruizione del servizio per distacco, protrattosi nel tempo, disposto dal condominio stesso, con taglio della condotta dell'alimentazione, allo scopo di eliminare le perdite di pressione e di acqua riscontrate). Cassazione civile sez. II, 2 agosto 2001, n. 10560.
Devono ritenersi legittimi tanto la rinunzia da parte di ciascun condomino a fruire del servizio erogato mediante l'impianto centralizzato di riscaldamento, purché questo non ne sia pregiudicato, quanto, conseguentemente, l'esonero dall'obbligo di contribuire alle spese necessarie a tale erogazione, salvo per la parte di esse corrispondente all'aggravio subito dagli altri condomini rispetto alla gestione precedente, contribuzione questa compensata, peraltro, dal vantaggio comunque derivante, anche all'unità distaccata, dal riscaldamento delle altre rimaste collegate all'impianto centralizzato. Cass. sez.II, 2 luglio 2001, n. 8924.
La delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi dell''art.26 – 2° comma, Legge 9 gennaio 1999 - n.10, in relazione all''art.8 - 1 comma, lett. g), stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all'art. 28 - 1 comma, legge stessa, attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera assembleare (Cass.26 maggio 1999 n.5117; Cass.11 febbraio 1999 n.1165; Cass. 1 luglio 1997 n.5843) Cassazione, 2° sez. 29 gennaio 2002, n.1166; Corte app. di Torino 946/98. La delibera con la quale l'assemblea condominiale decida esclusivamente la soppressione dell'impianto termico centralizzato, ma non anche la sua trasformazione in impianti individuali a gas, adottata con la semplice maggioranza delle quote millesimali di cui alla Legge n. 10/1991 (Norme in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia), è affetta da nullità, stante la non riconducibilità della stessa nell'ambito delle delibere privilegiate quanto alla non necessità dell'unanimità dei consensi, di cui alla legge citata. Tribunale di Bologna sez. I n. 370/99.
Il diritto del condomino al distacco dall'impianto di riscaldamento comune, anche se riconosciuto dal regolamento condominiale, non è pieno ed incondizionato, bensì subordinato alla fattibilità tecnica della soluzione e alla dimostrazione concreta della non incidenza del distacco sul funzionamento e sul costo di gestione dell'impianto per i restanti condomini.
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