perimento totale o parziale




L’art. 1128 c.c. prende in esame due diverse ipotesi: il 1° co. prevede il caso in cui l’edificio sia perito totalmente o il suo valore sia ridotto a non oltre un quarto di quello originario, mentre il 2° co. prevede il perimento di una parte minore dell’edificio, ovvero inferiore ai tre quarti. Il problema da affrontare, dunque, è quello relativo alla determinazione del valore della parte dell’edificio che sia perita;ovvero (al valore che l’edificio aveva prima della distruzione, senza considerare il suolo.
                    
                                                        
                                                       Perimento totale


Nel caso di perimento totale o dei tre quarti, il condominio si estingue ed al suolo e ai materiali di risulta si applicano le regole sulla comunione. Di questi ultimi beni ciascun condòmino può chiedere la vendita all’asta, salvo che sia diversamente convenuto. La relativa deroga può risultare, oltre che dal titolo, da un contratto o dal regolamento approvato da tutti i condòmini.
La ricostruzione del fabbricato può avvenire solo con la unanime volontà dei condòmini, cioè in seguito ad accordi tra di loro, essendosi esaurito il potere deliberativo dell’assemblea.
I condòmini dissenzienti non sono vincolati a contribuire alle spese di ricostruzione.
Viene da domandarsi, tuttavia, cosa succeda nel caso in cui la ricostruzione sia eseguita su iniziativa di uno o alcuni dei condòmini, senza il consenso degli altri. Secondo la giurisprudenza ciascun condòmino ha il diritto di ricostruire, qualora ciò si rendesse necessario per il godimento di parti di proprietà esclusiva, oltre a queste ultime, anche parti originariamente di proprietà comune o di proprietà esclusiva di altri condòmini. Perciò ove uno dei condòmini proceda di sua esclusiva iniziativa alla ricostruzione secondo le caratteristiche sostanziali del fabbricato preesistente ed in modo da riprodurre le singole unità immobiliari che vi erano comprese, gli altri non possono chiedere la demolizione della costruzione, ma hanno l’alternativa tra il cedere al costruttore le loro quote o il concorrere alle spese di ricostruzione e riavere le loro unità immobiliari. Non può, invece, parlarsi di ricostruzione nel caso in cui un condòmino occupi il suolo comune di risulta con parte di un edificio diverso, da lui costruito su un’area attigua di sua proprietà esclusiva. Con la conseguenza che gli altri condòmini possono chiedere, a norma dell’art. 2933 c.c., la riduzione in pristino relativamente al suolo comune illegittimamente occupato (Cass. 21-10-1974, n. 2988).
Con il perimento totale dell’edificio il condominio viene meno e permane solo la comunione sul suolo e sui materiali di risulta. Se il fabbricato viene ricostruito come era in precedenza, si ripristina il condominio, mentre nel caso di ricostruzione eseguita ad iniziativa di alcuni soltanto dei condòmini, con caratteristiche sostanziali diverse da quelle del preesistente fabbricato il condominio stesso non rinasce e quanto edificato costituisce un’opera realizzata sul suolo comune, come tale soggetta alla disciplina della accessione e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo (Cass. 3-10-1991, n. 10314).


                                             
                                                                  Perimento Parziale



L’art. 1128, 2° co., c.c. prevede l’ipotesi del perimento di una parte dell’edificio inferiore ai tre quarti del suo valore. In tale ipotesi l’assemblea dei condòmini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. Il fatto che la norma parli espressamente di «assemblea dei condòmini» è sufficiente per affermare che con il perimento parziale dell’edificio il condominio ed i suoi organi non vengono meno.
La delibera che stabilisca la ricostruzione dell’edificio deve essere adottata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, 2° co., c.c.). L’assemblea può deliberare soltanto la ricostruzione delle parti comuni ma non il rifacimento dei singoli piani, inerendo quest’ultimo alla sfera individuale di ciascun condòmino, salvo che la sua mancata realizzazione impedisca la ricostruzione delle stesse parti comuni. Il condòmino, dal canto suo, non è obbligato a ricostruire la propria unità immobiliare, salvo che ciò si renda indispensabile al fine della ricostruzione di parti comuni dell’edificio.
La mancanza della delibera assembleare di ricostruzione o, addirittura, l’esistenza di una delibera contraria, non impedisce ai singoli condòmini di ricostruire le loro unità immobiliari parzialmente perite e, conseguentemente, le parti comuni necessarie al godimento di esse (Cass. 25-10-1980, n. 5762). Parte della giurisprudenza ha tuttavia affermato che l’assemblea dei condòmini ha un vero è proprio obbligo di deliberare la ricostruzione delle parti comuni, con la conseguenza che il condòmino ha il diritto di pretendere che tali opere siano compiute (Cass. 2-8-1968, n. 2767).



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