parti comuni


 
                                                                           Parti comuni



Il condominio é l'insieme delle parti di un edificio che sono di proprietà comune a più condòmini.
L'art.1117 descrive dettagliatamente le parti comuni di un condominio
Le parti comuni si possono classificare in tre distinte categorie, suddivise in necessarie, perché costituiscono la struttura stessa dell’edificio, di pertinenza, perché comprende tutti i locali destinati ai servizi comuni, ed infine accessorie in quanto comprende le opere, le installazioni ed i manufatti che servono all’uso ed al godimento comune.


                                                                                  Art.1117

L'articolo 1117 del Codice Civile, stabilisce che sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 

1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta' esclusiva dei singoli condomini.


Quella contenuta nell’articolo sopracitato è una presunzione di condominialità dei beni fino a prova contraria
In sostanza se l’atto d’acquisto dell’unità immobiliare o il regolamento di condominio di natura contrattuale (cioè quello accettato e sottoscritto da tutti i condomini) non dicono nulla in merito, il suolo, le scale, i locali destinati ad ospitare gli impianti comuni (es. locale per la caldaia dell’impianto centralizzato comune) e tutti gli altri elencati nel suddetto articolo sono da considerarsi di proprietà di tutti i condomini.
L’elencazione operata dall’art. 1117 c.c. non è tassativa ma puramente esemplificativa; lo si desume dallo stesso contenuto del succitato articolo secondo cui possono formare oggetto di proprietà comune in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
L’importante è che il bene o la parte che si assume essere comune sia necessaria e funzionale ad un miglior godimento delle parti di proprietà esclusiva.


Per suolo si intende la superficie del terreno sulla quale sorge l’intero edificio e che include anche le fondamenta.
E’ suolo comune non solo la superficie sulla quale insiste il piano terra ma tutta la porzione di terreno sita in profondità, alla base del fabbricato, e ricompresa nelle fondamenta. Esso si delinea prolungando la linea dei muri perimetrali, anche virtuale in presenza di cortili scoperti o vani bassi in parte al di fuori de perimentro, e vi ricade tutto ciò che è aggiunto alle fondamenta o ad una porzione dello stabile che non può essere dissociato senza alterarne la sua stabilità e sicurezza.

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