giardini condominiali


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                                                                                  Giardini condominiali


Nel caso dei giardini comuni, talvolta anche pensili perchè posti sopra piani interrati, sopra il lastrico solare comune, la prima difficoltà si presenta inizialmente, all'origine del condominio, quando i condomini si trovano a dover decidere e soprattutto pagare le opere di semina o piantagione o l'acquisto di fiori e piante, a cui spesso i costruttori, pur avendo previsto il giardino nel progetto, non provvedono, oppure quando si tratta di abbellire il semplice prato verde consegnato dal costruttore.
Lo scoglio delle resistenze e abbastanza notevole, anche perchè è nozione comune che alcun i se non tutti i condomini, si sono sobbarcati o si stanno sobbarcando ad oneri economici notevoli per l'acquisto dell'appartamento e la spesa del giardino viene a costituire un ulteriore onere imprevisto, talvolta gravoso.
La spesa da sostenere varia sensibilmente a seconda dell'ampiezza del giardino ed a seconda del genere di piante o fiori che si vogliono piantare. Si aggiungerà ,in seguito, la spesa per la manutenzione periodica.
Ai fini della ripartizione delle spese, ci sembra utile soffermare l'attenzione su due punti:

  • la buona conservazione e manutenzione del giardino giova al decoro dell'edificio, - pertanto la relativa spesa - in mancanza di esplicite disposizioni del regolamento di condominio - va suddivida fra tutti i condomini, in ragione delle quote millesimali (trib. Di Milano, sent. 11.4.1983 e 5.4.1984); ove la possibilità di uso e esclusa per ragioni strutturali della proprietà che sono indipendenti dalla libera scelta del condomino (ad esempio proprietari di negozi che non hanno accesso ai giardini), va escluso l'onere di contribuire alle spese dei giardini (Cass., sent. n. 5179 del 29.4.1992);

  • la varietà delle possibili sistemazioni di un giardino comune corrisponde evidentemente a spese di diversa onerosità, per cui taluno potrebbe essere indotto ad affermare che ogni spesa eccedente quella di semplice sistemazione a prato o di sistemazione comunque economica deve considerarsi gravosa e voluttuaria, con la conseguenza che il relativo onere debba gravare solo su chi approva tale spesa e non sugli altri condomini.

Affermazioni di questo genere prendono spunto - a sproposito - dall'art. 1121 cod. civ.: non va infatti dimenticato che le uniche spese da cui si può sottrarre la minoranza dissenziente sono quelle relative ad “innovazioni” gravose o voluttuarie, e che l'acquisto di piante e fiori per il giardino non costituisce certamente una innovazione. L'innovazione sussiste solo se il giardino viene trasformato in piscina o in parcheggio, o il cortile in giardino, ma non quando si provveda a mantenere ed abbellire il giardino esistente, a rinnovare piante e fiori, a sistemare un nuovo manto erboso, perchè in questo caso non si muta ne la consistenza ne la destinazione della cosa comune.
Quando, invece, si intende modificare la destinazione del giardino stabilita dal regolamento condominiale contrattuale occorrerà il consenso unanime di tutti i condomini.
Le stesse argomentazioni per la ripartizione spese valgono anche per l'acquisto di attrezzi, tosaerba, impianti di irrigazione automatica e simili. Dalle considerazioni di cui sopra deriva che l'amministratore cercherà di portare all' esame dell' assemblea preventivi relativamente modesti con preferenza per le soluzioni più semplici, che sono spesso anche le migliori. Proporrà di affidare la manutenzione periodica a una ditta specializzata ed accreditata, quando si tratta di giardini di una certa estensione, con fiori, aiuole, alberi ecc., o al portiere o all'addetto alle pulizie quando si tratti semplicemente di prato con pochi elementi arborei.
La delibera di recintare il giardino, per evitarne il calpestio, può essere adottata dall'assemblea con le ordinarie maggioranze, non trattandosi di un'innovazione (Cass., sent. n. 4036 del 21.9.1977).
La piastrellatura di una parte del giardino comune da destinare al passaggio pedonale e di biciclette e motocicli può essere considerata innovazione, e quindi deliberata con la maggioranza dei condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore millesimale dell'edificio.
Nel caso, infine, in cui i proprietari di appartamenti siti al piano terra siano titolari dell'uso dei giardini antistanti, si può sostenere che le spese di conservazione e manutenzione straordinaria competano al condominio e quelle di manutenzione ordinaria siano a carico del condomino usuario.


Manutenzione dei giardini comuni

Oltre ala manutenzione periodica, in economia o appalto, del giardino comune, l'amministratore deve anche provvedere a far eliminare molestie o intralci che alberi e siepi possono arrecare ad uno o più condomini (ostacoli a passaggi pedonali o carrai,; invasione di rami in balconi o terrazze o box di proprietà esclusiva ecc.).



                                                                                Sentenze collegate


* Cass. civ., sez. II, 5 aprile 1984, n. 2206, Sansalone c. Cond. Somma Dona. - Nel caso in cui un condomino chieda il risarcimento dei danni ed, innanzitutto, l'eliminazione totale o parziale di alberi che, piantati a distanza ravvicinata l'uno dall'altro in un'aiuola comune, con le loro chiome a ridosso del proprio alloggio impediscano l'ingresso a questo dell'aria e della luce, tale questione deve essere risolta non soltanto alla stregua dell'art. 892 c.c., occorrendo invece indagare se la mancata manutenzione degli alberi, anche se piantati alla distanza legale, non costituisca un comportamento negligente del condominio, idoneo a cagionare ingiusto danno ed a violare il principio per il quale l'uso delle parti comuni non deve mai risolversi in pregiudizio di alcun condomino.

* Cass. civ., sez. I, 24 agosto 1992, n. 9829, Corso ed altri c. Condominio di Via Castellino n. 115 di Napoli. - Nella nozione di superficie condominiale a verde che, ai sensi dell'art. 13, lett. f), della L. 27 luglio 1978, n. 392, nella misura percentuale del 10 per cento, si traduce in una maggiore superficie convenzionale di un'unità immobiliare facente parte di un edificio in condominio (in proporzione alla relativa quota millesimale) ai fini della determinazione del canone di locazione, non rientrano soltanto quelle aree che - arricchite da fiori, piante, panchine, ecc.- vengono ad impreziosire lo svolgimento della vita dei condomini, perché anche un semplice prato realizza quel minimo di godimento estetico, di più serena vivibilità dell'abitazione e di riservatezza che il legislatore ha inteso valorizzare, con esclusione, invece delle superfici scoperte mantenute allo stato naturale, le quali sviliscono, più che esaltare, il conseguimento delle finalità perseguite dal legislatore.

* Cass. civ., 17 aprile 1991, n. 4113. - La copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, che assolva anche alla funzione di sostenere un'area verde condominiale, rientra nelle parti necessariamente comuni.

* Trib. civ. Parma, 18 dicembre 1995, n. 940, Del Canale c. Condominio di via Volturno n. 18 in Parma e Condominio di via Ravà n. 1 in Parma, in Arch. loc. e cond. 1996, 75. - Le spese di manutenzione di una copertura a lastrico con funzione di sostegno di un'area verde condominiale, vanno ripartite tra i condomini proprietari del lastrico e della sovrastante area verde da una parte e i proprietari delle sottostanti autorimesse, e devono essere rapportate alla diversa utilità ritratta, che può equitativamente fissarsi rispettivamente in 1/3 e 2/3. Gli interventi di manutenzione di tale copertura sono di competenza dell'amministratore, ed è l'assemblea che delibera sulle spese di manutenzione straordinaria.
Trib. civ. Parma, 18 dicembre 1995, n. 940, Del Canale c. Condominio di via Volturno n. 18 in Parma e Condominio di via Ravà n. 1 i
























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