discussione su barriere architettoniche

Egregio Avvocato,
ho visto per caso il Suo sito in internet, e mi permetto di contattarLa per un problema che per mia mamma è abbastanza urgente, quindi spero che Lei possa in qualche modo gentilmente essermi utile.

Brevemente:
mia mamma ha 71 anni, soffre di una grave forma di asma bronchiale ed è stata costretta a prendere in affitto un appartamento al 5° piano in Città di Vicenza per evitare le polveri sottili che la obbligavano ad essere spesso in ospedale, in un condominio dove si era accertata preventivamente che ci fosse un ascensore e che fosse funzionante.
in questi ultimi mesi, però, la sua situazione di salute si è aggravata perchè oltre ad una protesi al ginocchio fatta circa tre anni fa, sarà costretta a subire tra breve una seconda operazione uguale anche per l'altro ginocchio, e per ora usa le stampelle, non riesce a fare assolutamente le scale e per poter uscire per le sue ovvie necessità quotidiane, nonchè per salute per andare dal medico almeno una volta alla settimana, può utilizzare solamente l'ascensore.
il problema è che il fabbricato è degli anni '70, con un ascensore con le porte che si chiudono ancora manualmente, e quindi solamente un utilizzo congruo e rispettoso le può permettere di utilizzarlo ogni volta che ne ha bisogno.
Ma sia l'anno scorso che quest'anno è successo che in più di una occasione nei piani inferiori abbiano lasciato aperte le porte e quindi mia mamma si è trovata nella impossibilità di muoversi, anche in casi in cui le era necessario per andare agli appuntamenti di fisioterapia.
ha fatto numerosi solleciti all'amministratore senza avere però alcuna risposta, e così ha ritenuto quest'anno di trattenere la spesa relativa all'ascensore, quando le sono state chieste le spese condominiali, almeno finchè la situazione non si fosse chiarita.
la settimana scorsa mi ha mandata all'assemblea al suo posto (ovviamente con delega) perchè impossibilitata per via delle stampelle, al fine di chiarire una volta per tutte la situazione dell'ascensore, ma una volta accennato dell'argomento, l'amministratrice mi ha chiesto anche in modo del tutto sgarbato di uscire dall'assemblea perchè non avevo titolo di rimanere, senza darmi la possibilità nemmeno di discutere dell'unica cosa per la quale avevo diritto, ossia del riscaldamento, che nel bilancio di previsione per l'anno prossimo era considerevolmente aumentato come spesa, aggiungendo peraltro che l'incauta era stata mia mamma a scegliere un appartamento così alto, e che avrebbe fatto meglio a trasferirsi ad un piano terra.
ora, mi chiedo cosa possa fare mia mamma in questa situazione, visto che l'ascensore lo deve pagare ma non lo può utilizzare al meglio, visto che non le danno diritto di parola nelle assemblee, e visto inoltre che non può rimanere relegata e richiusa in casa vista la sua situazione di salute.
La ringrazio anticipatamente dell'aiuto che potrà darmi, spero in tempi brevi, considerato che come Le dicevo, tra non molto dovrà operarsi anche all'altra gamba e senza un utilizzo quotidiano dell'ascensore rischia davvero di non potersi più muovere.

Cordialmente
Stefania
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Egr.Sig.ra Stefania

Io non sono avvocato, in passato ho fatto l'amministratore per diversi anni e ho maturato esperienza sul campo.
Ho la passione per l'informatica e le problematiche del condominio; non ho escluso che in futuro possa riprendere l'attività di amministratore.

Torniamo a noi:

Alcuni condomini maleducati e insensibili lasciano le porte aperte impedendo a sua madre di utilizzare una parte comune e non solo provocano una barriera architettonica causando un danno biologico, e un danno esistenziale, inteso, appunto, come voce di danno all'interno della quale vanno ricondotti tutti gli impedimenti che la persona subisce sul piano delle attività attraverso le quali persegue il proprio sviluppo individuale.
Se non bastasse, la giurisprudenza di merito ha anche individuato un danno esistenziale nella riduzione delle potenzialità di godimento della propria abitazione.
Trovare i condomini responsabili di tale atti è difficile ed improbabile e si cogliessero sul fatto negherebbero tutto.
Il problema si risolve facendo applicare delle chiusure automatiche alle porte dell'ascensore.
Esistono delle chiusure a molla che si applicano alle porte e non comportano una grossa spesa per il condominio (lo possono installare solo ditte di manutenzione di ascensore abilitate).
Scriva una raccomandata A/R e (per conoscenza anche al proprietario) esponga le problematiche di sua madre e le sue esigenze.

Ricordi all'amministratore che:

Art. 1102 (primo comma) Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Faccia presente che ci sono condomini che con il loro comportamento limitano l’ utilizzo di sua madre di una parte comune e non solo:
Il non uso dell'ascensore costituisce per sua madre una barriera architettonica (Viene definita barriera architettonica qualunque   elemento costruttivo che impedisca, limiti o renda difficoltosi gli spostamenti o la fruizione di servizi (specialmente di persone con limitata capacità motoria o sensoriale).

L'Amministratore ha i seguenti doveri:

  • disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; (secondo comma art.1130)
  • compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.(4 comma art.1130)
Lo solleciti a indire un'assemblea per deliberare la spesa per far installare le chiusure automatica alle porte dell'ascensore (è una modifica non un innovazione).
L'amministratore deve spiegare all’ assemblea che queste modifiche alle porte sono indispensabili per rimuovere una barriera architettonica,infatti:
se non si chiudono le porte,l'ascensore non parte, e la persona disabile con inabilità motoria subisce un grave discriminazione.
La legge agevola chi chiede l’ eliminazione delle barriere architettoniche: prevede infatti maggioranze ridotte per l’ approvazione di questo tipo di intervento in assemblea condominiale.
La legge (n.13/1989) prescrive che queste decisioni possano essere approvate con la maggioranza del 50% (in prima convocazione) e di 1/3 dei condomini (in seconda convocazione), mentre per le altre innovazioni condominiali il codice civile (art.1.136) prescrive la maggioranza dei 2/3.
Anche senza l’ approvazione. La legge prevede che alcuni interventi possano essere messi in opera dall’ interessato anche senza l’ approvazione dell’ assemblea condominiale: se l’ assemblea respinge la richiesta o non si riunisce per deliberare entro tre mesi dalla richiesta scritta, chi ha problemi dovuti a barriere architettoniche può - a proprie spese - modificare l’ ampiezza delle porte di
accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe delle autorimesse e installare servoscala, scivoli e rampe mobili o facilmente rimovibili (l. n. 13/1989, comma 2 art. 2). In questi casi, basta avvisare l'amministratore che si intendono iniziare i lavori. Alcune sentenze hanno esteso la possibilità di agire autonomamente anche ad interventi più consistenti: una sentenza della Cassazione (n. 3.840/95) ha stabilito che non è necessario il voto dell’ assemblea per installare l’ ascensore a spese di un solo condomino. In ogni caso, si applica la norma generale dell’ art. 1.102 del Codice civile secondo cui ciascun partecipante (cioè ciascun condomino) deve potersi servire della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso.

Lei sig.ra Stefania non si può esimere dal pagare tutte le quote (compresa quella parte relativa alle spese dell’ ascensore) per intero infatti:
Art.1118 (secondo comma ) Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette,sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

Per quanto riguarda l'incresciosa vicenda che è stata allontanata dall'assemblea, la legge la tutela in quanto:
L'art. 10 della legge n. 392/78 (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini) riporta
quanto segue:
“ Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione
degli altri servizi comuni” .
Se è stata allontanata e sono riportati sul verbale anche i motivi del suo allontanamento posso dire con assoluta certezza che la delibera è nulla perché incide sui diritti individuali di partecipare alla deliberazione sulle cose o servizi comuni (in questo caso il riscaldamento)
Faccia leggere con spirito di collaborazione all'amministratore quanto sopra scritto,se non ottiene soddisfazione si rivolga ad un legale per la tutela dei diritti di sua madre.

Mi tenga aggiornato sulla vicenda.

distinti saluti
Mauro Miscione

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Gentile Sig. Miscione,

La ringrazio della sollecitudine con la quale mi ha risposto, ma soprattutto per la completezza e dovizia di particolari sicuramente utili anche per mia madre.
Per quanto riguarda l'installazione delle molle sulle porte dell'ascensore, penso sia stato già fatto, ma con scarsi risultati, visto che le porte rimangono ugualmente aperte, quindi probabilmente sarebbe da rintracciare la ditta che le ha installate per regolarle meglio o, eventualmente, sostituirle, giusto? La spesa di questa sistemazione, va addebitata a mia mamma che è la conduttrice dell'appartamento o al proprietario?
Non so se quello che è successo in assemblea sia stato messo a verbale, visto che sono stata invitata ad uscire nell'immediato, quindi penso che mia mamma potrebbe chiedere il verbale per vedere cosa è stato scritto, e se non ne trova traccia, cosa si può fare?
Immagino che tutte queste domande siano, magari, anche inopportune, visto che ha già perso del tempo per rispondere alla mia mail precedente, ma quando non si riesce a vedere giustizia almeno in situazioni dove la salute è la protagonista, qualche volta si rischia anche di essere troppo pressanti.
 
Nel frattempo La ringrazio infinitamente e La saluto con cordialità.
 
Stefania

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Egr.sig.ra Stefania


Per quanto riguarda l'installazione delle molle sulle porte dell'ascensore, penso sia stato già fatto, ma con scarsi risultati, visto che le porte rimangono ugualmente aperte, quindi probabilmente sarebbe da rintracciare la ditta che le ha installate per regolarle meglio o, eventualmente, sostituirle, giusto? La spesa di questa sistemazione, va addebitata a mia mamma che è la conduttrice dell'appartamento o al proprietario?

Risposta

Ogni lavoro effettuato ha un certo periodo di garanzia. L’amministratore richiami la ditta e faccia  tarare bene le molle.Per la sostituzione se non si tratta di una spesa eccessiva si può catalogare come  manutenzione ordinaria. La spesa va ripartita come da modello che le ho allegato in questa email.



Non so se quello che è successo in assemblea sia stato messo a verbale, visto che sono stata invitata ad uscire nell'immediato, quindi penso che mia mamma potrebbe chiedere il verbale per vedere cosa è stato scritto, e se non ne trova traccia, cosa si può fare?

Risposta

Come ha diritto al voto in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, ha diritto anche al relativo verbale d’assemblea.
Se non si trova traccia dei fatti avvenuti quella sera nel verbale, servono testimoni che avvallino con una dichiarazione scritta che è stata allontanata dall’assemblea e che non è stato trascritto nel documento.
La prossima volta si ricordi che è suo diritto pretendere che vengano messe a verbale le proprie dichiarazioni, a condizione, però che non esulino dai punti all’ordine del giorno;


distinti saluti
Mauro Miscione

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La ringrazio ancora della sollecitudine e delle Sue risposte sempre esaurienti. Mi è stato davvero molto utile.

Cordialmente,
Stefania
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Mauro Miscione,
19 ott 2010, 23:20
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