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L’AREA CORTILIZIA CONDOMINIALE E L’ACCESSO AI GARAGE SINGOLI

 Una sentenza a chiarimento di un problema frequente

 “E’ lecito il parcheggio negli spazi condominiali, a condizione che sia ben delimitato e non impedisca agli altri condomini l’uso dei garage singoli ivi esistenti ed un uso proprio del bene comune” (sent. del giud. conc. di Lanciano del 14.12.1987).

 Questa sentenza focalizza un principio preciso: il condomino che ha un garage singolo nell’area cortilizia comune, ha diritto d'accedervi liberamente; in altre parole non deve essere in alcun modo occupato lo spazio antistante detto garage, affinchè non sia impedita la manovra d'accesso dell’autoveicolo. Da tale pronuncia si può ancora dedurre che nel caso in cui né il regolamento condominiale, né una delibera dell’assemblea dei condomini abbiano regolamentato il parcheggio auto nell’area cortilizia comune, devono certamente esistere degli spazi liberi per permettere l’accesso ai garage singoli e il libero passaggio delle persone e delle cose. Tra i compiti dell’amministratore vi è anche quello di “disciplinare l’uso delle cose comuni [...]in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini” (art. 1130, 2°comma del codice civile);in particolare, anche in mancanza di regolamentazione del parcheggio, dovrà in ogni caso garantire il libero passaggio delle persone e delle cose ed il libero accesso ai garage singoli ed inoltre sottoporre all’assemblea dei condomini (convocata anche in via straordinaria) una regolamentazione dell’area destinata al parcheggio auto: sicuramente eviterà il sorgere o il perpetuarsi d'accese discussioni fra condomini.

 

 PARCHEGGIO AUTO NELL’AREA CORTILIZIA

 Il parcheggio-auto nel cortile

 Gli spazi del cortile condominiale sono normalmente destinabili a parcheggio.

 L’art.18 della legge n.765 del 6.8.1967 ha stabilito per gli edifici di nuova costruzione una riserva obbligatoria di aree condominiali destinate a tale scopo: in virtù di questo vincolo l’area di parcheggio si deve intendere destinata all’uso diretto delle persone che occupano stabilmente l’edificio o che vi accedono abitualmente. Purtroppo ci sono sempre più auto che spazi per parcheggiarle e così il cortile condominiale è sempre “tutto esaurito”. Come fare allora per evitare il verificarsi di liti fra condomini per accaparrarsi un posteggio? In mancanza di disposizioni al riguardo del regolamento condominiale, spetta all’assemblea condominiale predeterminare gli spazi dell’area cortilizia da destinare al parcheggio auto: per la validità della delibera occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio (art.1136, 2°comma del codice civile).E se non fosse possibile assicurare a tutti i condomini un posto auto? Per la validità della delibera è sufficiente che sia assicurato a tutti i condomini un pari uso potenziale (ad esempio turnazione); di certo va escluso il criterio “chi tardi arriva non parcheggia”, che finirebbe per penalizzare i condomini condizionati da orari di lavoro inconsueti. E’ un importante compito dell’amministratore far rispettare le delibere assembleari in suddetta materia e vietare il posteggio abusivo di estranei, il posteggio davanti ai garage singoli e negli spazi adibiti a passaggio delle persone e delle cose. E’ da ricordare che la giurisprudenza ha stabilito che, in caso di parcheggio regolamentato, l’amministratore condominiale può far trasportare l’auto del posteggiatore abusivo o irregolare (tramite il carro attrezzi) nel suolo pubblico, con addebito di spese.


L’USO DEL GARAGE COMUNE CONDOMINIALE

 E' viziata di illegittimità la delìbera assembleare che, nello stabilire il criterio di uso del garage comune condominiale, attribuisca ai condomini la scelta del posto macchina secondo il criterio del valore degli appartamenti. La Corte precisa che quando un garage è in comunione prò indiviso fra tutti i condomini e il diritto di ognuno riguarda l'immobile nella sua totalità, la quota di proprietà di cui all'art.1118 c.civ., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva per gli oneri e i diritti di ogni partecipante alla comunione, ma non vuol dire che siano attribuiti vantaggi per quanto riguarda godimento che si presume uguale per tutti, come ribadisce l'art.1102 cod. civ. con il porre il limite del "pari uso". Quindi, ove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d'uso, nel disaccordo delle partì, il criterio da seguire è quello indicato dal' art. 1102 cod.civ., il quale impedisce che alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri. Quanto sopra con sentenza della Cassazione, Sez. II Civile, n. 26226 del 7 dicembre 2006

 

LA REALIZZAZIONE PARCHEGGIO CONDOMINIALE SOTTERRANEO

 L’articolo 9, comma 1, della legge 122/89, e successive modificazioni, stabilisce che "i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti". La norma prosegue affermando che "tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela delle risorse idriche". La norma citata sopra, stabilisce, in pratica, che se i locali del piano terra di un edificio non sono adibiti a parcheggio, essi devono essere costruiti nel sottosuolo dello stesso fabbricato ovvero nel sottosuolo di un’area pertinenziale esterna. Quanto sopra è stato anche ribadito dal Consiglio di Stato, Quinta sezione, con decisione n° 1608/06 del 29 marzo 2006.

 

I parcheggi condominiali

 IL COSTRUTTORE PUO’ VENDERE I PARCHEGGI IN ECCESSO

 Secondo la sentenza della Cassazione civile Sentenza, Sez. SS.UU., n. 12793 del 15/06/2005, nelle nuove costruzioni, i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo standard minimo previsto dalla legge sono liberamente cedibili a terzi, poiché non sono soggetti ad alcun diritto da parte degli acquirenti delle singole unità abitative. Ricordiamo che gli spazi destinati a parcheggio privato possono distinguersi in tre tipologie essenziali, ciascuna caratterizzata da una disciplina specifica:

  • a utilizzazione e circolazione libera non soggetti ad alcun vincolo di destinazione e liberamente cedibili a terzi soggetti
  • a utilizzazione vincolata realizzati in base alla legge 122/1989 (legge Tognoli) inscindibili dall'unità immobiliare, i quali non possono essere vendute separatamente
  • disciplinati dalla legge 765/1967 (legge Ponte), che presentano particolari  peculiarità, in relazione alla qualificazione pertinenziale, sulla base di un determinato rapporto proporzionale alla volumetria dell'edificio in condominio.

Il problema era se l’obbligo sottoscritto ai fini dell’ottenimento della concessione edilizia estendesse il vincolo pertinenziale in favore delle unità immobiliari dell’edificio anche alla superficie che eccede l’area minima prevista dall’art. 18 della legge 765/1967, oppure no.  A questo proposito ci sono due teorie. La prima, soggettiva, sostiene che gli spazi di parcheggio sono gravati da un vincolo inderogabile di destinazione di "tipo soggettivo", per cui tali spazi devono essere necessariamente utilizzati dai proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari facenti parte l'edificio in condominio. La seconda,  la teoria “oggettiva”, ritiene che la disposizione dà rilevanza unicamente al rapporto fra costruttore e pubblica amministrazione non vincolando in questo modo la società immobiliare costruttrice a destinare l'area oltre lo standard ai condomini, in quanto gli spazi non sono gravati da alcun vincolo di tipo soggettivo, che ne prescriva l'utilizzazione da parte dei soli proprietari delle unità immobiliari situate nel condominio, cui tali parcheggi accedono. Le Sezioni Unite hanno seguito la seconda teoria. Quindi la Corte conclude che il vincolo si limita allo standard minimo di legge, mentre i posti auto eccedenti possono essere liberamente ceduti a terze persone.

 

CONDOMINIO – C.D. “MINIMO” – NORME APPLICABILI

 In base all'art. 1139 cod. civ., (così dice la Cass. Civile Sez. II, sentenza n. 13371 del 22/06/2005) la disciplina del condominio (artt. 1117-1138 c.c.) è applicabile ad ogni tipo di condominio, anche a quelli c.d. "condomini minimi", composti cioè da due soli partecipanti, ad esclusione solamente delle norme procedimentali sul funzionamento dell’assemblea condominiale, che resta pertanto regolato dagli artt. 1104, 1105, 1106 cod. civ.

 L’USO DEL GARAGE COMUNE CONDOMINIALE

 E' viziata di illegittimità la delìbera assembleare che, nello stabilire il criterio di uso del garage comune condominiale, attribuisca ai condomini la scelta del posto macchina secondo il criterio del valore degli appartamenti. La Corte precisa che quando un garage è in comunione prò indiviso fra tutti i condomini e il diritto di ognuno riguarda l'immobile nella sua totalità, la quota di proprietà di cui all'art.1118 c.civ., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva per gli oneri e i diritti di ogni partecipante alla comunione, ma non vuol dire che siano attribuiti vantaggi per quanto riguarda godimento che si presume uguale per tutti, come ribadisce l'art.1102 cod. civ. con il porre il limite del "pari uso". Quindi, ove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d'uso, nel disaccordo delle partì, il criterio da seguire è quello indicato dal' art. 1102 cod.civ., il quale impedisce che alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri. Quanto sopra con sentenza della Cassazione, Sez. II Civile, n. 26226 del 7 dicembre 2006

 

 

 

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