anagrafe tributaria


Il condominio sostituto d'imposta

Il condominio in quanto sostituto d’imposta è tenuto ad importanti adempimenti fiscali: effettuare e versare ritenute di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura soggetti alle ritenute stesse con rilascio della relativa certificazione, nonché presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (mod. 770). È pertanto necessario che il condominio abbia un codice fiscale. Questo deve essere richiesto dall'amministratore all’Agenzia delle Entrate presentando i suoi dati personali e il verbale dell’assemblea in cui risulta la sua nomina. In caso di sostituzione dell’amministratore del condominio sarà cura del nuovo rappresentante comunicare la variazione.

L’obbligo ad effettuare le ritenute si verifica, ad esempio, in caso di corresponsione di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al portiere dello stabile o all'incaricato della pulizia, se quest'ultimo ha un rapporto di lavoro dipendente, ovvero in caso di pagamenti di somme o valori che sono redditi di lavoro autonomo, come quelli pagati all'amministratore stesso (anche se a titolo di rimborso forfetario di spese), o sulle corresponsioni di compensi relativi a contratti di appalto di opere e/o servizi. Per i condomìni, con non più di quattro condòmini, privi di amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condòmini. Egli, utilizzando il codice fiscale del condominio, provvederà ad applicare le ritenute alla fonte, ad effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.

Diversamente, per i condomini con più di quattro condòmini, per i quali c'è l'obbligo di nominare l'amministratore e per quelli con non più di quattro condòmini che hanno provveduto a nominare l'amministratore, il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti delle funzioni di sostituto d'imposta è l'amministratore, già tenuto a comunicare gli acquisti effettuati nell'anno solare e i dati dei relativi fornitori nonché, in forza di altre disposizioni di legge ad eseguire gli adempimenti previsti in materia contributiva nei confronti degli istituti previdenziali. Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate possono, inoltre, richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale. L'obbligo di effettuare le ritenute si applica anche al “supercondominio” e al “condominio parziale”. Il “supercondominio”, generalmente, riguarda un complesso immobiliare composto da più edifici (ciascuno dei quali di norma costituito in condominio), caratterizzato dalla presenza di cose, servizi ed aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio. Si ha, invece, “condominio parziale” nel caso di gestione separata di un bene che, per obiettive caratteristiche funzionali, è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio.

In tali ipotesi, ove sia ravvisabile una gestione autonoma delle parti interessate tale da richiedere adempimenti nettamente separati da quelli assolti dal condominio generale, il “supercondominio” e il “condominio parziale” rilevano come distinti sostituti d'imposta ed hanno l'obbligo di richiedere un proprio codice fiscale. Gli obblighi di sostituzione d’imposta, invece, non si applicano:

  • alle comunioni ereditarie sugli immobili anche quando più coeredi sono comproprietari in parti uguali dell'intero stabile;

  • alle comunioni diverse da quelle che si costituiscono forzosamente sulle parti comuni degli edifici.

Infatti, in entrambi i casi, non si è di fronte a più proprietari di diverse unità, così da avere delle parti comuni a tutti, bensì ad una pluralità di soggetti indistintamente proprietari di tutto lo stabile, ivi comprese le parti comuni.


                                        Certificazione e dichiarazione dei sostituti d'imposta


La certificazione delle ritenute sui redditi di lavoro

Il condominio ogni anno deve rilasciare la certificazione unica attestante somme e valori corrisposti nell’anno precedente e somme per lavoro dipendente fino al 12 gennaio dell’anno, pari all'intero importo mancante la relativa causale e l’ammontare delle ritenute operate. La certificazione delle ritenute, sottoscritta anche mediante sistemi di elaborazione automatica, deve essere consegnata all’interessato entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti. In caso di interruzione di rapporti di lavoro dipendente, la certificazione va rilasciata entro dodici giorni dalla richiesta dell’interessato. Con riferimento al condominio, le eventuali certificazioni da rilasciare sono:

  • il CUD, se sono stati corrisposti compensi per lavoro dipendente o assimilato;

  • una certificazione a schema libero, se sono stati corrisposti compensi per lavoro autonomo o per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi.

La dichiarazione dei sostituti

I dati riguardanti le ritenute effettuate e il relativo versamento devono essere indicati nella dichiarazione dell’anno successivo dei sostituti di imposta che il condominio è tenuto a presentare (mod.770 Semplificato). La dichiarazione mod.770 Semplificato, in linea di massima, si compone delle seguenti parti:

  • frontespizio;

  • comunicazioni dati certificazioni lavoro dipendente, assimilati ed assistenza fiscale;

  • comunicazioni dati certificazioni lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi;

  • prospetto SS - dati riassuntivi;

  • prospetto ST - ritenute operate, trattenute per assistenza fiscale ed imposte sostitutive;

  • prospetto SX - riepilogo dei crediti e delle compensazioni.

Il Mod.770 Semplificato deve essere presentato in via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato; non è cioè possibile la presentazione tramite banche convenzionate od uffici postali, né i soggetti momentaneamente all’estero possono utilizzare il mezzo della raccomandata (o mezzo equivalente).