Cantine


                        


                                                                               Cantine



Cantine di proprietà individuale e proprietà comune

In base all'art. 11l7 cod. civ. le cantine e i sotterranei sono presunti di proprietà comune, quando il titolo non dispone altrimenti.
Perchè una cantina od altro locale interrato possa considerarsi proprietà esclusiva un condomino, occorre quindi un titolo legale di acquisto.
Per distinguere la proprietà comune da quella esclusiva, nei sotterranei dell'edificio esiste una prova certa della proprietà del bene, cioè dell'esistenza di muri e porte che circoscrivono certi vani e la disponibilità delle rispettive chiavi da parte dei rispettivi condomini.



Destinazione ed uso delle cantine

Le cantine sono inerenti agli appartamenti o negozi e a differenza dei box raramente sono suscettibili di godimento e reddito autonomo, cioè separabili dall'unita in mobiliare a cui servono. Se il regolamento di condominio non lo vieta, non può tuttavia essere impedita la loro conduzione a terzi, da parte di singoli condomini, ne una destinazione diversa da quella classica di deposito di vino, casse, mobili fuori uso ecc.,basta osservare al proposito che l'utilità di simili vani varia a seconda del variare della destinazione della proprietà a cui servono (ad esempio, sgabuzzino per l'abitazione, I' archivio per lo studio, il deposito di pezzi di ricambio per il negozio del meccanico).




Suddivisione delle spese per le cantine di proprietà esclusiva

E' consuetudine che nei i regolamenti di condominio e le tabelle millesimali ad essi collegate non considerano le cantine separatamente dall'unita principale a cui servono: il valore delle tabelle millesimali delle cantine e aggiunto alla quota delle unita principali.
Vi sono pero casi particolari in cui occorrerebbe una scissione dei valori delle cantine;spesso l'illuminazione di quest'ultima è fornita dal contatore del condominio, e la spesa va a confondersi con quelle generali ripartite per millesimi.
Qualora vi fossero proprietà non munite di cantina e sorgessero questioni per il consumo della luce, sarà opportuno collegare un contatore divisionale speciale per definire il consumo ed addebitare la spesa relativa, in parti uguali, ai soli proprietari delle cantine. Se qualcheduno fa un uso particolare e continuato della cantina, sarà consigliabile che allacci i impianto elettrico della cantina a quello della proprietà esclusiva (il caso di un condomino appassionato di bricolage trascorreva serate usando utensili elettrici ad alto consumo energetico)
Le spese attinenti la conservazione, manutenzione e riparazione delle cantine di proprietà esclusiva vanno, ovviamente, affrontate dai rispettivi proprietari:così come per le serrature,le porte, le inferriate e lucernari sempre che siano parte della facciata. Per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti o solai, la ripartizione delle spese avverrà a norma dell'art. 1125 cod. civ.,se nel piano superiore, invece che la proprietà esclusiva di altro condomino, vi fosse una parte comune, si considererà <<condomino del piano superiore>> l'intero condominio.
A carico di tutti i condomini vanno poste, invece, e in proporzione alle quote millesimali, le spese di bonifica da infiltrazioni d'acqua, provenienti dal sottosuolo o dovute a difetto di isolamento dei muri perimetrali interrati, come le spese di derattizzazione e disinfestazione.



Sotterranei di proprietà ed uso comune


Le spese di conservazione e manutenzione dei sotterranei di proprietà comune vanno sostenute da tutti i condomini che di tali sotterranei si servono o possono potenzialmente servirsi, in ragione della rispettiva quota millesimale.
Spesso, alcuni locali sotterranei sono destinati ad ospitare o a servire impianti comuni deposito combustibile, locale caldaia, autoclave e simili): le spese per opere di ordinaria manutenzione di non elevato costo, relative a tali locali, vanno aggiunte alle spese dei rispettivi servizi e ripartite coi criteri previsti per tali servizi.
Le opere straordinarie di costo elevato, oltre che essere approvate dalla maggioranza speciale di cui al 2° comma art. 1136 cod. civ., andranno ripartite, invece, in base alle quote millesimali di comproprietà




Necessita, per il condominio, di avere a disposizione una cantina di proprieta esclusiva

Per i più svariati motivi, che vanno dalla trasformazione dell'impianto di riscaldamento da combustibile solido a combustibile liquido, alla costruzione di un parcheggio o all'installazione di un compressore per l'aria condizionata, si può presentare la necessita per il condominio di disporre della cantina di proprietà esclusiva di un condomino.
Premesso, come e ovvio, che l'assemblea non può certamente impossessarsi della cantina con una semplice delibera, occorrerà il consenso del condomino di venderla o affittarla al condominio. Per la vendita occorre il trasferimento di proprietà convenuto d' accordo tra tutti i condomini. Per la locazione, invece, occorre l'offerta contrattuale del condomino proprietario e l'accettazione da parte delle ordinarie maggioranze assembleari se la locazione e convenuta per una durata inferiore a nove anni.
Se il condominio offre in cambio al condomino un altro vano, si ripeterà quanto sopra indicato, per la permuta di proprietà o per la reciproca locazione (o concessione i precario).
Trattasi, nel caso di compravendita o permuta di proprietà, di operazioni difficili da realizzare, occorrendo il consenso di tutti, mentre, nel caso di locazione o di concessione in uso precario, non esiste certezza per il condominio di non trovarsi di fronte ad un cambiamento di idea, col tempo, del condomino concedente o dei suoi aventi causa .Pertanto il ricorso alla compravendita o permuta o locazione o concessione in precario i sarà consigliabile solo dopo ottenuta la certezza che non esistono soluzioni più semplici e più coerenti con la struttura condominiale, come innovazioni nelle parti comuni e,in primo luogo nei cortili o comunque scoperte di competenza dell'edificio.
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