FAQ

Cuestiones frecuentes sobre el proyecto


En líneas generales, de lo que estamos hablando es de generar proyectos múltiples de construcción social en África, Asia y Sudamérica a precio muy por debajo del mercado local y, al mismo tiempo, actuar como entidad financiadora de los propios clientes. El nicho de mercado, en lo relativo a este sector en estos tres continentes, alcanza cifras escalofriantes  en cuanto a unidades de construcción posibles, al ser en la mayoría de lugares el ochenta por ciento de la población la demandante de este tipo de viviendas. La mayor parte de la población no tiene prácticamente acceso a viviendas sociales a precios razonables, es decir, a precios que sean viables para ellos.

En la mayoría de los proyectos de construcción social puestos en marcha se ofrecen viviendas cuyos precios de venta se alejan de la realidad social del entorno, de ahí que se haga necesario implementar proyectos constructivos bajo la denominación “ultra social”, que quiere decir que van más allá de lo social ofreciendo precios verdaderamente abordables. Naturalmente, no hay lujos en este tipo de viviendas, pero sin embargo para el cliente representan una auténtica oportunidad de acceder a ser propietario de su hogar que de ninguna otra manera podría tener. En este punto es importante tener en cuenta que el tipo de vivienda que se ofrece en un determinado proyecto es siempre el mismo modelo, lo que nos lleva a equilibrar costos al trabajar bajo el baremo de la economía de escala.

El otro problema al que se enfrenta la población disminuida del hemisferio sur para la obtención de la vivienda social es el de la financiación. Los tipos de interés de los bancos son desorbitados, pudiendo alcanzar en algunos países cotas anuales del 25 al 35% (o más) para prestamos a 5 años. Pero, con todo, lo más complicado es obtener uno de esos créditos, incluso en los bancos estatales específicos de la vivienda, puesto que la lista de documentos solicitada es amplia y, a todas luces, imposible de aportar para una población que en su mayoría se mueve en el sector informal. Paradójicamente, a pesar de no poder aportar dichos documentos, en muchos casos sí podrían hacer frente a la cuota hipotecaria, pero su condición de no bancables hace que para ellos el problema sea como el pez que se muerde la cola.

No deja de ser interesante destacar que, precisamente con el planteamiento de puesta en marcha de proyectos múltiples de construcción ultra social, será la propia población que necesita este tipo de viviendas quien acabe aportando su propia solución, puesto que la dejadez gubernamental en unos casos, la falta de visión social en otros, y la corrupción en casi todos, han sido las responsables de que hasta ahora el problema aumente en lugar de disminuir. Con el sistema de trabajo que se plantea no es necesario participar en concursos públicos, claramente amañados, ni depender de la aprobación de personas que aprovechan su cargo para hacer fortuna durante el corto espacio de tiempo que normalmente están al frente de sus responsabilidades en lo tocante a la vivienda. Más bien lo que se hace es trabajar con el cliente final, que no es otro que quien va a habitar la vivienda y que se erige en su propio promotor, lo que hace que se eliminen muchos problemas y trabas burocráticas. El proyecto pues consiste en construir y financiar a base de administrar el dinero que aportan los compradores, lo contrario, atacarlo desde una perspectiva de la promoción inmobiliaria invirtiendo grandes cantidades de dinero en países con una histórica inestabilidad, sería un suicidio económico que, con toda probabilidad, llevaría el proyecto a un rotundo fracaso.

Por supuesto, los inversores que participen de una u otra manera en este tipo de proyectos, habrían de mentalizarse que es conveniente estar constantemente al tanto de la operativa y viajar para ver de cerca su desarrollo. No hay mejor manera de saber cómo marcha un negocio que visitarlo y entenderlo en toda su extensión, porque será así que podrán convertirse en los mejores “vendedores” de un concepto que permite conjugar negocio con solidaridad. También podrán seguir en tiempo real el desarrollo de su proyecto mediante el sistema e-control vía Internet.


01. Modelos de inversión

Los modelos de inversión podríamos dividirlos fundamentalmente en tres tipologías diferentes:

A/ Grandes inversiones, del orden de 100 millones de euros en adelante, para hacer frente a proyectos donde la elevada demanda exija velocidad de ejecución.

B/ Inversores medios, de 1 millón de euros en adelante, para crear una infraestructura y una logística que permitan acometer mercados de 10.000 unidades anuales.

C/ Pequeños inversores, de entre 25.000 a 50.000 euros, para proyectos del orden de 500 a 1.000 unidades anuales.  En este apartado hay que matizar que, efectivamente, es perfectamente viable la puesta en marcha a partir de inversiones mínimas, sin embargo la cantidad ideal para acometer proyectos con pequeños inversores (individualmente o agrupados) es de 100.000 euros porque ello permite jugar con el número de viviendas piloto construidas y oficinas regionales abiertas.

*En todos los casos se puede trabajar con diferentes inversores, tanto para hacer frente a diferentes proyectos como para agruparlos en uno solo (por ejemplo en el caso de que varios inversores quieran aportar una parte de capital para un único proyecto).



02. Demarcación de la inversión

Dependiendo del modelo de inversión se asignará a cada inversor un proyecto específico que tendrá fecha de comienzo y fecha de finalización.



03. Participación del inversor

Un inversor puede aportar el capital y simplemente esperar resultados, recibiendo información constante de su inversión. También puede aportar el capital y participar activamente en el proyecto, depende de su disponibilidad. Igualmente el inversor puede elegir entre figurar en el accionariado de la sociedad o no hacerlo.



04. Acuerdo entre las partes

Una vez alcanzado el acuerdo de inversión se firma un contrato convenido entre las partes en el que se reflejan los términos de la inversión y el proyecto.



05. Selección de país

Salvo que el inversor tenga en mente un país determinado se seleccionarán aquellos en los que la demanda de vivienda esté en consonancia con la estabilidad política actual.



06. Puesta en marcha del proyecto

A partir de la firma del acuerdo la puesta en marcha del proyecto es inmediata.



07. Operativa de trabajo

Una vez seleccionado el país y el proyecto hay que proceder a crear una sociedad local, abrir una oficina, seleccionar el personal adecuado, proceder a la compra de una parcela idónea para la ubicación de la vivienda piloto y firmar acuerdos de colaboración con empresas locales. Durante este proceso se trabaja con técnicos locales sobre el diseño específico del tipo de vivienda para adaptarlo a la normativa y cultura locales.

Una vez definido el modelo de vivienda se procede a la ejecución de la vivienda piloto y una oficina comercial adyacente.



08. Búsqueda de clientes

Mediante una campaña de comunicación adaptada a las costumbres locales se realiza la búsqueda de clientes, quienes deberán inscribirse en una lista de espera hasta alcanzar el número óptimo estimado para cada proyecto antes del comienzo de las obras.

Los clientes deberán poseer un terreno en propiedad o bien dicho terreno puede ser cedido a ellos por las comunidades rurales o las autoridades correspondientes.



09. Financiación

El inversor aporta capital suficiente para la puesta en marcha del proyecto, pero la financiación real es a cuenta del cliente final, o lo que es lo mismo, se construye con el dinero de los clientes mediante un fondo rotativo de capital generado por las aportaciones iniciales, y posteriormente mensuales de éstos. Este fondo rotativo impedirá en todo momento que se caiga en un concepto piramidal, ya que cada cliente ha de pagar su casa completamente, incluyendo el diferencial entre precio de construcción y precio de venta, más los intereses por pago aplazado.

 Las obras no comienzan hasta que se cuenta con un número determinado de clientes en cada región que vendrá dado por características tales como distancia, facilidad para el suministro de materiales, costo de los materiales puestos sobre el terreno, condiciones de acceso y condiciones climatológicas. Esta fórmula garantiza por una parte que el dinero utilizado para construir proviene de los clientes y, por otra, que hay clientes en número suficiente como para que el proceso no se vea interrumpido.

Con este sistema de fondo rotativo los últimos cientos de clientes de un determinado proyecto verán que sus casas se construyen con más celeridad, y ello vendría dado por el hecho de que habría miles de clientes anteriores efectuando pagos mensualmente, con lo que se dispondría de cantidades de dinero suficientes como para acelerar el proceso.



10. Garantías de pago de los clientes

Cada cliente debe aportar su terreno como garantía de pago, así como la firma de dos avalistas y la aceptación de un contrato notarial con garantía hipotecaria. Así mismo es obligatoria la suscripción de un seguro de vida obligatorio a beneficio de la sociedad.

Es importante reflejar que, según se ha demostrado ampliamente a nivel estadístico, los clientes de un rango inferior, desde un punto de vista absolutamente económico, son mejores pagadores y el índice de impagados es verdaderamente mínimo, alrededor del tres por ciento. Ello viene dado especialmente por el valor de la palabra dada y porque de ninguna otra manera podrían conseguir una vivienda en las mismas circunstancias, con lo que les interesa mantener la que ya tienen.

En cuanto al tiempo en que el cliente puede pagar su vivienda, puede llegar hasta los 10 años, pero por norma hay muchos clientes que pagan en la mitad de tiempo por ahorrarse intereses, y otros que pagan en un año o incluso al contado.



11. Administración

En proyectos constructivos de este tipo es fundamental que el apartado de la administración se efectúe de una manera absolutamente disciplinaria, puesto que de ello dependerá la continuidad del propio proyecto en el tiempo. Este control riguroso de la administración no será únicamente en una dirección, esto es, a nivel de la inversión, sino que se hace fundamental también ejecutarlo con los propios clientes, llevando el control de pagos a niveles extremos para que la contabilidad que genere el mencionado fondo rotativo de capital no se vea mermada en ningún momento.

Como no podría ser de otra manera, también es muy importante el control administrativo de las obras, lo que viene facilitado por trabajar con un único modelo de vivienda. La asistencia sobre el terreno de una Oficina Técnica de Control hará el resto.



12. E-control

Tanto el inversor como el cliente (sobre todo aquellos que sean emigrantes y se encuentren en otro país), podrán seguir a distancia el desarrollo del proyecto vía Internet, ya que dependiendo de las condiciones técnicas que se puedan asumir se instalarán cámaras web para la retransmisión en tiempo real de las obras o, en su defecto, se publicarán asiduamente fotos en una web específica.



13. Beneficios

Es imposible calcular los beneficios a obtener cuando un proyecto está sin definir, a modo de orientación diremos que el beneficio de una vivienda se encuentra entre el 20 y el 25% de su valor de construcción y que los márgenes de intereses a pagar por el cliente por pago aplazado oscilarán entre el 7 y el 12% anual, aunque en algunos casos puede subir hasta el 15%. La parte de estos beneficios que sea destinada al inversor, según el acuerdo firmado en el contrato previo, se le puede hacer llegar al país de su elección y de la forma que se acuerde en base a la obtención de beneficios fiscales.



14. Si todo sale mal

Cuando hablamos de proyectos de construcción en países no estables siempre hay que tener en cuenta el factor de que las cosas no salgan bien, lo que puede sobrevenir porque el proyecto no obtenga un número adecuado de clientes, por catástrofes naturales o por rotura del país a nivel de inestabilidad política. Para garantizar el mínimo riesgo, en los casos de pequeños y medianos inversores, lo que se hace es trabajar paralelamente en el campo de la construcción a cualquier nivel desde el momento en que se crea la sociedad y la empresa echa a andar. Es decir, que independientemente de los proyectos sociales a largo plazo, se aceptan obras inmediatas de medio o alto nivel priorizando la recuperación del capital aportado por el inversor, de esta manera en caso de sorpresas éste habría recuperado su inversión tal vez no ganando, pero tampoco perdiendo.

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