Par Christophe Buffet Avocat spécialiste en droit immobilier et droit public

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Le blog de droit immobilier et de droit de l'urbanisme

On peut concevoir aisément que celui qui vient s'installer pour habiter auprès d'une usine produisant des bruits, des odeurs et plus généralement des nuisances ne peut sérieusement prétendre à obtenir réparation du préjudice qu'il déclare subir du fait de cette exploitation à proximité de son habitation : il lui suffisait de ne pas s'installer à cet endroit, puisqu'il avait une connaissance préalable de ces nuisances.

C'est très précisément ce raisonnement qui est à l'origine de l'article L.112.16 du code de la construction et de l'habitation.

Cet article a été jugé conforme à la Constitution.

Les principes

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage

Le premier principe, classique, est que, en droit français, "nul ne doit causer à autrui un troubleanormal du voisinage ».

Ce principe a été affirmé à plusieurs reprises par la Cour de Cassation. La Cour de Cassation a considéré du reste, expressément, que ce principe est une limitation au droit de propriété défini par l'article 544 du Code civil et protégé par l'article premier du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme.

Cet arrêt du 23 octobre 2003 :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 8 avril 2002), que, se plaignant de différentes nuisances provenant de l'installation, en face de leur maison d'habitation, d'un centre commercial, M. et Mme Y... ont, après une expertise ordonnée en référé, assigné M. X..., propriétaire du terrain sur lequel a été édifié ce centre, et les sociétés Eldu, Denentzat et Biena afin d'obtenir l'exécution de travaux propres à remédier à ces troubles ainsi que le paiement de dommages-intérêts ;

qu'un tribunal de grande instance a accueilli certaines de leurs demandes ;

Sur le deuxième moyen, pris en sa première branche, le troisième moyen et le cinquième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal, réunis :

Attendu que M. X... et les sociétés Eldu, Denentzat et Biena font grief à l'arrêt confirmatif de les avoir condamnés à payer à M. et Mme Y... une certaine somme à titre de dommages-intérêts pour "le trouble visuel" provoqué par un transformateur EDF et l'arrachage de plantations, à planter de nouveaux arbres, sous astreinte, et à remettre en leur état initial, également sous astreinte, les accès à l'un des établissements du centre commercial alors, selon le moyen :

1 / que le droit de propriété est garanti par le Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme ; qu'il est constant, et la cour d'appel le relève, que M. X... a cédé à EDF un droit d'occupation définitif sur la parcelle sur laquelle se trouve placé le transformateur litigieux ; qu'en considérant néanmoins que M. X... devait être tenu responsable du trouble occasionné par l'installation du transformateur, prétexte pris de ce qu'il avait cédé des droits d'occupation sur le terrain en cause et que le choix de ce terrain lui appartenait, la cour d'appel a violé l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme et l'article 1382 du Code civil ;

2 / que le droit de propriété, garanti par le Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme, permet au propriétaire d'user de son terrain comme il l'entend ; en reprochant à M. X... d'avoir arraché des arbres plantés par lui sur son terrain, la cour d'appel a violé l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme et l'article 1382 du Code civil ;

3 / que la cour d'appel relève qu'aucun permis de construire délivré à M. X... n'imposait des plantations ; que la cour d'appel constate que le terrain de M. X... et celui des époux Y... se trouvent en une zone entourée par une zone UB, c'est-à-dire fortement urbanisé ; qu'en considérant que M. X... avait commis une faute génératrice d'un trouble de voisinage en arrachant les arbres de son terrain, privant ainsi les époux Y... de vues sur ces arbres, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme ainsi qu'au regard des articles 544 et 1382 du Code civil ;

4 / que le droit de propriété, garanti par la Convention européenne des droits de l'homme, permet au propriétaire d'user de son bien comme il l'entend ; en faisant grief à M. X... d'avoir agrandi le terrain d'accès des camions en intervenant sur son domaine privé, la cour d'appel a violé l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme et l'article 544 du Code civil ;

Mais attendu que le droit de propriété, tel que défini par l'article 544 du Code civil et protégé par l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui aucun trouble anormal de voisinage ;

que cette restriction ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit protégé par la Convention précitée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé. »

Voir des exemples de trouble anormal du voisinage sur mon site consacré aux relations du voisinage

L'antériorité de l'activité n'exonère pas l'auteur du trouble

Le second principe est que ce n'est pas parce que l'auteur du trouble était installé avant celui qui se plaint qu'il n’engage pas sa responsabilité à l'égard du nouveau venu.

Il y a lieu d'observer toutefois que ce principe ne s'applique pas dans le cas où l'exploitation source des nuisances a été modifiée dans le sens d'une aggravation postérieurement à l'installation du voisin qui subit ces nuisances que cette exploitation n'est pas conforme à la réglementation, selon cet arrêt :

« Attendu que pour débouter Mme X... et M. Y... Z... A... et M. B... de leurs demandes relatives aux nuisances en provenance d'une usine appartenant à la société EMT 25, l'arrêt attaqué (Besançon, 11 septembre 2003) retient que dès lors que les seuils de tolérance légaux ne sont pas dépassés lors de l'utilisation des presses par la société EMT 25, le caractère du trouble anormal de voisinage n'est pas constitué pour les riverains qui se sont installés en toute connaissance de cause auprès d'une telle industrie ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme X..., de M. Y... Z... A... et de M. B..., qui faisait valoir que les nuisances s'étaient aggravées depuis leur installation en raison de la mise en activité d'une nouvelle presse de 600 tonnes et de l'augmentation de la durée de fonctionnement de cette presse, en particulier la nuit, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé. »

Une exception à ce deuxième principe est constituée par l'article L. 112.16 du code de la construction et de l'habitation.

L'article L. 112.16 du code de la construction et de l'habitation

Cet article dispose :

Les dommages causés aux occupants d'un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n'entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l'acte authentique constatant l'aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l'existence des activités les occasionnant, dès lors que ces activités s'exercent en conformité avec les dispositions législatives et réglementaires en vigueur et qu'elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions.

Examinons les conditions de son application.

L'activité doit être agricole, industrielle, artisanale ou commerciale

Cet article ne s'appliquera pas à un aérodrome

« Attendu que la société Transport aérien transrégional (TAT) et l'Etat français, représenté par l'agent judiciaire du Trésor, font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 15 novembre 1989) de les condamner à indemniser les consorts X..., propriétaires d'un domaine situé à proximité de la piste d'un aérodrome, pour troubles de jouissance et dépréciation des bâtiments, en raison des bruits excessifs produits par l'évolution des aéronefs, alors, selon le moyen, 1°) qu'il ressort des constatations mêmes de l'arrêt attaqué que si les nuisances sont apparues à la fin de l'année 1970, soit postérieurement à l'acquisition du domaine, en 1906, par l'auteur des consorts X..., ces derniers ne sont devenus propriétaires qu'à compter de 1983, soit après l'apparition des troubles, dont ils connaissaient l'existence ; qu'il n'est pas contesté que l'activité de la société TAT s'exerçait en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu'elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions (sic) ; qu'ainsi, les dommages subis par les consorts X... n'entraînaient pas de droit à réparation ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles L. 112-16 du Code de l'urbanisme (sic), L. 141-2 du Code de l'aviation civile et 1382 du Code civil ; 2°) que, faute d'avoir recherché si les dommages subis par les consorts X... du fait de la proximité de l'aérodrome n'étaient pas compensés, fût-ce partiellement, par l'avantage que présentait, notamment pour les occupants d'une résidence secondaire, la proximité d'un moyen de transport rapide à destination de Paris, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 141-2 du Code de l'aviation civile et 1382 du Code civil ; 3°) que la cour d'appel, qui constatait, d'une part, que les nuisances sonores étaient apparues en 1970, et, d'autre part, que les consorts X... n'étaient devenus propriétaires du domaine acquis par leur arrière-grand-père, qu'en 1983, en sorte qu'ils connaissaient parfaitement l'existence des troubles, ne pouvait, en l'absence de toute faute reprochée à l'Etat concernant l'activité litigieuse, s'abstenir de rechercher l'absence de toute réparation ; qu'elle a ainsi entaché son arrêt d'un manque de base légale au regard de l'article L. 141-2 du Code de l'aviation civile, ensemble l'article 1382 du Code civil et l'article L. 112-6 du Code de l'urbanisme (sic) ;

Mais attendu, d'une part, que la société TAT n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel le moyen tiré de l'article L. 112-16 du Code de la construction et de l'habitation, ce moyen, mélangé de fait et de droit, est nouveau ; que cette disposition visant les activités agricoles, industrielles, artisanales et commerciales, l'Etat français ne saurait s'en prévaloir pour l'évolution des appareils militaires ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que les bruits occasionnés par le décollage et l'atterrissage des avions de la société TAT et des avions militaires excédaient les inconvénients normaux de voisinage et relevé qu'aucune faute n'était alléguée à l'encontre des consorts X... dont le grand-père avait acquis le domaine, dès 1906, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à des recherches inopérantes, a souverainement apprécié l'existence du préjudice, ainsi que son évaluation. »

Il ne s'appliquera pas non plus dans les rapports entre des copropriétaires :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er mars 1989), que M. Z..., propriétaire d'un appartement au deuxième étage d'un immeuble en copropriété, a assigné M. X..., propriétaire, au troisième étage, de locaux à usage commercial, et Mme Y..., locataire, exploitant dans ces locaux un cours de danse, en suppression d'une porte placée dans l'escalier, sur le palier du deuxième étage, par l'auteur de M. X... et cessation des nuisances résultant d'une insonorisation insuffisante ;

Sur le premier moyen : (sans intérêt) ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article L. 112-l6 du Code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que les dommages causés aux occupants d'un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales ou commerciales, n'entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l'acte authentique constatant l'aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l'existence des activités les occasionnant, dès lors que ces activités s'exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu'elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ;

Attendu que pour débouter M. Z... de sa demande relative aux nuisances acoustiques, l'arrêt retient que Mme Y... exerçait son activité antérieurement à l'acquisition de son appartement par M. Z... et que les dispositions de l'article L. 112-16 du Code de la construction et de l'habitation excluent le droit à réparation de M. Z... du chef des nuisances occasionnées par cette activité dès lors qu'elle s'exerce et se poursuit en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article L. 112-16 du Code de la construction et de l'habitation ne sont pas applicables aux rapports des copropriétaires entre eux, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé. »

Il ne s'appliquera pas à un terrain de golf :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 5 novembre 2002), que Mme X... a acquis en juillet 1992 un terrain sur lequel elle a fait construire une villa au sein d'un lotissement situé en bordure d'un golf exploité depuis 1988 ; que se plaignant de dégâts causés par la projection incessantes de balles de golf sur sa propriété, elle a fait assigner la société Massane loisirs, exploitante de ce golf, pour obtenir la modification de son parcours et des indemnités ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi provoqué :

Attendu que la société Massane loisirs et la compagnie Groupama Sud font grief à l'arrêt d'avoir dit que la première était tenue de réparer l'entier préjudice subi par Mme X... du fait des troubles anormaux du voisinage que lui occasionne l'activité de golf de cette société en application de l'article 544 du Code civil, alors, selon le moyen, que :

1 / Les dommages causés aux occupants d'un bâtiment par les nuisances dues à des activités commerciales n'entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé postérieurement à l'existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s'exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu'elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ; que la cour d'appel qui, saisie par la société Massane loisirs de conclusions rappelant sans être contredite que le golf qu'elle exploite a été inauguré le 1er juillet 1988, que M. et Mme X... ont demandé un permis de construire le 19 octobre 1991, condamne la société Massane loisirs à indemniser Mme X... pour l'entier préjudice subi du fait des troubles anormaux du voisinage que lui occasionne l'activité de golf de cette société, a violé par refus d'application l'article L. 112-16 du Code de la construction et de l'habitation ;

2 / La cour d'appel qui constate qu'une disposition du règlement du lotissement Domaine du Golf prévoit : "le lotissement étant réalisé à proximité d'un parcours de golf, l'ensemble des propriétaires des lots devra subir les contraintes comme profiter des avantages résultant de la proximité du parcours" et décide que cette servitude, même d'origine conventionnelle, doit nécessairement s'entendre des contraintes normales, mais n'excuse pas les embarras excessifs subis par le fonds servant en raison de l'activité du fonds dominant, a dénaturé le règlement du lotissement en violation de l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu que l'arrêt retient que par suite d'un défaut de conception du tracé du golf la propriété de Mme X... était beaucoup plus exposée que les autres riverains à des tirs de forte puissance, et qu'il ressortait clairement de l'expertise que Mme X..., contrainte de vivre sous la menace constante d'une projection de balles qui devait se produire d'une manière aléatoire et néanmoins inéluctable, et dont le lieu et la force d'impact, comme la gravité des conséquences potentielles, étaient totalement imprévisibles, continuait à subir des inconvénients qui excédaient dans de fortes proportions ceux que l'on pouvait normalement attendre du voisinage d'un parcours de golf ;

Que la cour d'appel a déduit à bon droit de ces constatations qu'en l'absence de texte définissant les règles d'exploitation d'un terrain de golf autre que le règlement du lotissement qu'elle n'a pas dénaturé, la société Massane loisirs ne pouvait utilement invoquer en l'espèce les dispositions de l'article L. 112-16 du Code de la construction et de l'Habitation qui ne prévoient une exonération de responsabilité que si l'activité génératrice du trouble s'exerce conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur, de sorte qu'il convenait de faire application du principe général selon lequel l'exercice même légitime du droit de propriété devient générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage. »

Le permis de construire afférent au bâtiment exposé aux nuisances doit avoir été demandé, ou l'acte authentique constatant l'aliénation ou la prise de bail doit avoir été établi postérieurement à l'existence des activités occasionnant les nuisances

Les activités doivent s'exercer en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et elles doivent s'être poursuivies dans les mêmes conditions

Quelques exemples :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 12 mai 1998), qu'alléguant l'existence de nuisances provenant de la scierie exploitée par M. X..., située à proximité de leur fonds, les époux Y... ont assigné leur voisin en réparation de leur préjudice ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen, 1° que c'est à celui qui se prétend libéré d'une obligation de prouver le fait qui justifie cette libération ; qu'en l'espèce, c'était donc à M. X..., qui invoquait l'effet exonératoire de l'article L. 112-16 du Code de la construction pour échapper à sa responsabilité de droit commun, de démontrer qu'il remplissait les conditions d'application de ce texte spécial et que son activité s'exerçait en conformité des dispositions législatives et réglementaires applicables ; qu'en faisant néanmoins supporter la charge de la preuve sur les époux Y..., la cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ; 2° qu'en s'abstenant de rechercher, bien qu'elle y ait été invitée, si M. X... n'avait pas agrandi sa scierie et ne se trouvait donc pas ainsi privé du bénéfice de l'article L. 112-16 du Code de la construction et de l'habitation, lequel implique que l'exploitant ait poursuivi son activité dans les mêmes conditions que celles existantes lors de l'installation de la personne subissant les troubles de voisinage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ; 3° que les époux Y... soutenaient dans leurs écritures d'appel que le lieu d'implantation de leur maison n'aurait pu être différent compte tenu de la forme de la parcelle et des contraintes d'urbanisme et d'accès, et que leur parcelle avait toujours été classée en pré, ce qui signifiait qu'elle n'avait jamais pu contenir un nombre d'arbres suffisants pour former un écran efficace contre la projection de sciure ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ces circonstances, de nature à démontrer que les époux Y... n'avaient pas contribué à leur préjudice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 4° que la seule contribution de la victime à son préjudice ne suffit pas à la priver de toute réparation ; qu'en estimant que les époux Y... avaient participé à la réalisation de leur préjudice, la cour d'appel a retenu une circonstance impropre à justifier le rejet total des demandes présentées par les appelants, et a ainsi de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l'activité de M. X... existait antérieurement à la date de délivrance du permis de construire des époux Y..., que les courriers de l'autorité administrative produits par lui démontraient que cette activité s'exerçait en conformité avec la réglementation, et que l'exploitation de la scierie continuait à s'effectuer dans les conditions d'autrefois, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu retenir, sans inverser la charge de la preuve, et abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la contribution des époux Y... à la réalisation de leur propre préjudice, que M. X... pouvait se prévaloir, vis-à-vis de ses voisins, des dispositions de l'article L. 112-16 du Code de la construction et de l'habitation. »

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 28 mai 1998), que, se plaignant des troubles anormaux de voisinage occasionnés par l'activité d'élevage en stabulation libre développée dans leur exploitation agricole par les époux Y..., M. et Mme X... les ont assignés pour obtenir la cessation des troubles et la réparation de leur préjudice ;

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le moyen, 1 ) que les dommages causés aux occupants d'un bâtiment par des nuisances dues aux activités agricoles n'entraînent pas droit à réparation dès lors que l'occupation du bâtiment exposé aux nuisances est postérieure à l'existence des activités les occasionnant et que ces activités se sont poursuivies dans les mêmes conditions et en conformité avec la réglementation ; qu'il ne saurait y avoir modification de l'activité agricole lorsque l'agriculteur s'est borné à utiliser son exploitation dans les limites de ses capacités tout en l'adaptant aux techniques modernes, en parfaite conformité avec les textes réglementaires, sans modification de la situation administrative de l'exploitation, sans demande de permis de construire supplémentaire, sans déclaration nouvelle au titre des installations classées ; qu'en écartant, en l'espèce, l'existence d'une situation préexistante aux motifs que les inconvénients causés au voisinage par la stabulation libre sont sans commune mesure avec ceux résultant de la stabulation traditionnelle, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article L. 112-16 du Code de la construction et de l'habitation ; 2 ) que la cour d'appel qui estime, d'une part, que l'existence d'une situation préexistante ne saurait être valablement opposée dès lors que l'expert a relevé que lors de l'achat de leur propriété, par M. et Mme X..., les bâtiments étaient affectés à une exploitation céréalière et non pas d'élevage et qui reconnaît, par ailleurs, l'existence d'une stabulation traditionnelle pratiquée autrefois dans les bâtiments, soit une activité d'élevage, a entaché sa décision de contradiction de motifs et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3 ) que la cour d'appel, qui affirme péremptoirement que les inconvénients causés au voisinage par la stabulation libre sont sans commune mesure avec ceux résultant de la stabulation traditionnelle sans s'expliquer sur ce point, a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 4 ) que comme ils l'avaient toujours soutenu et comme l'établissait l'avis de l'inspecteur des installations classées du 23 février 1998, le bâtiment récent construit après 1990, d'une surface de 280 m , avait un usage de hangar à fourrage et n'était nullement destiné à la stabulation des bêtes ; qu'en estimant que M. et Mme Y... auraient agrandi le bâtiment destiné à la stabulation par l'adjonction d'une surface de 280 m sans prendre en compte l'attestation susvisée établissant le contraire, la cour d'appel a dénaturé par omission ledit document et violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu que l'arrêt, par motifs propres et adoptés, se référant au rapport d'expertise, aux constats d'huissier et aux attestations de témoins, constate que les nuisances olfactives résultent de la présence d'animaux en stabulation libre ; qu'il retient que, l'exploitation agricole a, après l'acquisition de la propriété voisine par les époux X..., subi d'importantes transformations dans la mesure où l'activité, qui était auparavant essentiellement céréalière, avec élevage de quelques moutons, est devenue, après extension d'un bâtiment, un élevage de bétail ; qu'il ajoute que les troubles causés par la stabulation libre dépassent les inconvénients normaux de voisinage et sont sans commune mesure avec ceux résultant de la stabulation traditionnelle, autrefois pratiquée dans les bâtiments ;

Attendu que par ces constatations et énonciations, qui procèdent de son pouvoir souverain et dont il résulte que les activités occasionnant les nuisances ne se sont pas poursuivies dans les mêmes conditions au sens de l'article L. 112-16 du Code de la construction, la cour d'appel a légalement justifié sa décision. »