5405days since
Sejak Berdiri

input‎ > ‎perizinan‎ > ‎

SP3L


....a. SP3L

 .

PENGADAAN TANAH UTK KEPERLUAN BISNIS &

SISTEM PEROLEHAN TANAH  DI INDONESIA 

Dalam Hukum Tanah Nasional (HTN) disediakan beberapa cara untuk memperoleh tanah, baik untuk perorangan maupun badan hukum. Tanah yang diperoleh wajib dikuasai secara Legal, baik untuk keperluan pribadi, kegiatan usaha (bisnis) maupun untuk keperluan instansi Pemerintah. Bahwa penguasaan dan penggunaan tanah tanpa ada landasan haknya (“ilegal”), hal tersebut tidak dibenarkan, bahkan diancam dengan sanksi pidana yang terdapat di Undang- undang Nomor.51 Prp.1960. 

I. 3 HAL PENTING DALAM SISTEM PEROLEHAN TANAH
Dalam rangka untuk perolehan tanah sesuai dengan tata cara yang berlaku dalam Hukum Tanah Nasional, maka terlebih dahulu harus diperhatikan 3 hal penting sebagai berikut : 

1. Mengenai Proyeknya
Sebelumnya harus diketahui terhadap perolehan tanah yang bersangkutan, apakah diatas tanah yang akan diperoleh tersebut akan dikembangkan atau dibangun proyek untuk kepentingan pribadi atau bisnis ?
Apabila untuk bisnis, terlebih dahulu harus jelas apa bidang usahanya. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA), ditentukan mengenai pembagian hak atas tanah sesuai dengan bidang usaha yang dijalani, yaitu meliputi Jenis Hak Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP) dengan ketentuan berdasarkan Jenis Hak sebagai berikut;
2. Mengenai Lokasi
Yaitu letak proyek yang bersangkutan, dimana terhadap Lokasi ini terlebih dahulu perlu diketahui apakah lokasi atas perolehan tanah yang bersangkutan berada di wilayah DKI Jakarta atau di luar DKI Jakarta. Karena didalam perolehan tanah antara di wilayah DKI Jakarta dan Di Luar Wilayah DKI Jakarta terdapat beberapa ketentuan berbeda yang mengatur, yaitu:
- Apabila di DKI Jakarta, maka berlaku Peraturan Khusus Surat Keputusan (SK) Gubernur DKI Jakarta Nomor 540 Tahun 1990
- Apabila Di luar DKI Jakarta, maka berlaku Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999. 

Setelah diketahui letak wilayah proyek yang bersangkutan selanjutnya perlu diketahui juga mengenai Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan terhadap lokasi di wilayah DKI Jakarta perlu diketahui mengenai Rencana Bagian Wilayah Kota.

3. Mengenai Data Hukum
Terhadap tanah yang tersedia perlu dilakukan analisa terhadap Data Fisik dan Data Yuridis dari bidang tanah tersebut ataupun dapat diperoleh dari berdasarkan Dokumen kepemilikannya, yaitu meliputi :

- Data Fisik
Analisa dari segi fisik tanah dengan melakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan terhadap letaknya, batas-batas, dan luasnya. Maka dalam kegiatan ini dibuat mengenai :
a. pembuatan peta dasar pendaftaran;
Adalah peta yang menggambarkan bidang atau bidang-bidang tanah untuk keperluan pembukuan tanah. Kegiatan pendafaran tanah secara sistematik di suatu wilayah yang ditunjuk dimulai dengan pembuatan peta dasar pendaftaran. Peta dasarpendaftaran tersebut sebagi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran. Selain digunakan untuk pembuatan peta pendaftaran, dalam pelaksanaan pendaftaran tanah secara sitematik, peta dasar pendaftaran juga digunakan untuk memetakan bidang-bidang tanah yang sebelumnya sudah didaftar. 
b. penetapan batas bidang-bidang tanah;
Adalah pengukuran bidang-bidang tanah yang dipetakan, setelah ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keperluannya ditempatkan tanda-tanda batas di setiap sudut bidang tanah yang bersangkutan. Dalam penetapan batas tersebut diupayakan penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan, untuk memperoleh bentuk yang tertata dengan baik bagi bidang-bidang tanah yang tersedia dengan baik bagi bidang-bidang tanah yang semula kurang baik bentuknya. 
c. pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran;
Bidang-bidaang tanah yangsudah ditetapkan batas-batasnya diukur dan selanjutnya dipetakan dalam peta dasar pendaftaran. Untuk bidang tanah yang luas pemetaannya dilakukan dengan cara membuat peta tersendiri, dengan menggunakan data yang diambil dari peta dasar pendaftaran dan hasil ukuran batas tanah yang akan dipetakan. 
d. pembuatan daftar tanah;
Adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat bidang identitas bidang tanah dengan suatu sistem penomoran, dimana bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibukukan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran dibukukan dalam daftar tanah. Daftar tanah dimaksudakan sebagai sumber informasi yang lengkap mengenai nomor bidang, lokasi dan penunjukan ke nomor surat ukur bidang-bidang tanah yang ada di wilayah pendaftaran, baik sebagai hasil pendaftaran untuk pertama kali maupun pemeliharaan kemudian. 
e. pembuatan surat ukur.
Adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian, yang diambil datanya dari peta pendaftaran. Untuk keperluan pendaftaran haknya, bidang-bidang tanah yang sudah diukur serta dipetakan dalam peta pendaftaran, dibuatkan surat ukur. 
Biasanya mengenai keterangan data fisik ini dapat dibaca pada surat ukur.

- Data Yuridis
Analisa terhadap segi yuridis tanah dengan terlebih dahulu harus mengetahui :
a. Jenis haknya, yang dimaksud disini adalah apakah terhadap perolehan tanah tersebut jenis hak atas tanahnya apakah Hak Milik (HM), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Pakai (HP), Hak Sewa (HS)
b. Pemegang Haknya, yang dimaksud disini adalah harus jelas mengenai Subyek pemegang hak atas tanah tersebut.
c. Sertipikat, yang dimaksud disini adalah harus jelas mengenai ada tidaknya sertipikat asli dari tanah tersebut yang merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
d. Riwayat tanah, yang dimaksud disini adalah mengenai riwayat dari asal tanah tersebut diperoleh melalui perbuatan hukum yang terjadi misalnya dengan jual beli, hibah, warisan, tukar menukar, atau bentuk pemindahan hak lainnya dan juga riwayat tanah yanag pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dengan disertai atas haak yang dialihkan. Apabila melalui Jual Beli, perlu diketahui melaksanakan Jual beli dari siapa?, berpindah tangan dengan apa?, serta tidak adanya sengketa terhadap tanah tersebut.
e. Hak-hak pihak ketiga, yang dimaksud disini adalah apabila dibebani Hak Tanggungan berarti sebagai jaminan pelunasan kredit yang diperoleh dari Bank tertentu atau dibebani dengan hak atas tanah Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atau Hak Sewa yang diberikan diatas Hak Milik.
f. Apakah terjadi pewarisan, karena hukum yang dikuasai oleh para ahli waris pemegang hak.

II. PROSEDUR / TATA CARA PEROLEHAN TANAH
Pada dasarnya untuk perolehan tanah, terlebih dahulu harus diketahui mengenai status dari tanah yang tersedia, apakah tanah tersebut Tanah Negara atau Tanah Hak. Untuk dapat mendapatkan perolehan hak dari bidang tanah,maka terlebih dahulu harus dilakukan kegiatan pembebasan tanah terhadap tanah yang bersangkutan diliputi oleh kesepakatan para pihak dalam bentuk suatu perjanjian yang mengatur hak dan kewajiban para pihak setelah tercapai kata sepakat dalam perundingan / musyawarah antara pihak yang melakukan pembebasan tanah dan pemilik tanah.

Berikut ini dijelaskan mengenai Prosedur / Tata cara Pembebasan Tanah, adalah sebagai berikut : 

1. Tanah Negara, yaitu tanah yang langsung dikuasai oleh Negara. 
Sistem perolehan tanah ini baik untuk keperluan pribadi / usaha maupun untuk kepentingan umum dapat diperoleh dengan cara Permohonan Hak Baru, dimana pihak yang ingin memperoleh tanah negara tersebut sebelumnya harus mengajukan permohonan kepada Negara dengan cara Permohonan Hak. Selanjutnya Hak atas tanah yang akan diberikan oleh Negara atas status Tanah Negara ini adalah Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU),Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP), Hak Pengelolaan (HPL)

Kewenangan Negara dalam memberikan hak atas tanah dilaksanakan oleh Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional. Supaya lancar dalam pelayanan pemberian hak, Menteri melimpahkan sebagian wewenangnya kepada Kepala Kanwil Badan Pertanahan Nasional atau Kepala Kantor Pertanahan.

TATA CARA PERMOHONAN HAK
1. Didalam proses mengajukan permohonan hak kepada pejabat yang berwenang melalui Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi Desa atau Kelurahan letak tanahnya untuk disampaikan kepada Pejabat yang berwenang untuk memberikan hak atas tanah yang bersangkutan, dalam hal ini diberikan oleh Menteri Negara Agraria / Kepala Kantor Pertanahan. 
2. Di kantor Pertanahan setempat kemudian diperiksa mengenai kelengkapan dokumen atau surat-surat yang diperlukan, meliputi : Perolehan tanah Negara tersebut, peruntukan tanahnya, surat bukti status calon pemegang hak, surat bukti penyetoran persekot untuk proses permohonan hak, pembuatan surat ukur setelah ditetapi batas-batasnya serta diukur luasnya.
3. Selanjutnya dilakukan pemeriksaan keberadaan dan letak tanahnya, yang dilaksanakan oleh :
Panitia A : Untuk permohonan Hak Milik,Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan.
Panitia B : Khusus untuk permohonan Hak Guna Usaha.
Hasil pemeriksaan tersebut dituangkan dalam Berita Acara Pemeriksaan Tanah dan disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan sebagai bahan pertimbangan (rekomendasi) dalam rangka pemberian hak atau menolak permohonan haktersebut.
4. Tahap selanjutnya yaitu mengenai Pemberian Pertimbangan oleh Kepala Kantor Pertanahan menyampaikan pertimbangan untuk mengabulkan atau menolak permohonanhak kepada pejabat yang berwenang memberikan hak atas tanah. Apabila permohonan ditolak, permohonan setelah menerima surat penolakan dapat mengajukan banding kepada Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional.
5. Penerbitan Surat Keputusan Pemberian Hak, yaitu apabila dikabulkan permohonan hak tersebut oleh pejabat yang berwenang diterbitkan surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH) dan disampaikan kepada penerima hak melalui Kamtor Pertanahan setempat.
6. Penerimaan Hak memenuhi kewajiban yang ditetapkan dalam Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH). 
Kewajiban yang ditetapkan dalam SKPH, meliputi :
• Membayar uang pemasukan yang ditetapkan apabila luas tanahnya lebih dari 200 M2
• Membayar Bea Perolehan Hak menurut Undang-Undang Nomor.21 Tahun 1997 (BPHTB), sebesar 5% dari Nilai Pasar Obyek Pajak (NPOP) atau Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP).
• Membayar Biaya pembuatan Sertipikat apabila pemegang haknya Badan Hukum Indonesia berupa PT, Persero, Perum dll sebesar Rp.100.000,- harus membayar terlebih dahulu sebelum pendaftaran hak tersebut.
• Mendaftarkan hak yang diperoleh di Kantor Petanahan setempat untuk dibuatkan Buku Tanah dan Sertipikatnya.
7. Pendaftaran Hak dan Penerbitan Sertipikat 
Tahap ini dalam rangka pendaftaran hak yang diperoleh Kantor Pertanahan setempat di Kabupaten / Kotamadya, dengan meliputi kegiatan :
a. Membuat Buku Tanah hak yang bersangkutan dengan mencantumkan: 
- Jenis haknya
- Identitas tanahnya, meliputi nomor hak dandesa letak tanahnya
- Letaknya,dengan menyebut nama jalan, nomor, blok, No persil
- Nama pemegang hak
- Luasnya, sesuai dengan surat ukur dan disurat ukur tersebut juga disebutkan pula tanggalpenerbitan, nomor urut, serta tahun penerbitannya.
b. Penerbitan Sertipikat sebagai tanda bukti hak dan diserahkan kepada pemegang haknya atau kuasa yang sah sertipikat terdiri dari :
- Salinan Buku Tanah,yang memuat Data Yuridis 
- Surat Ukur, yang memuat data fisik
Keduanya dicantumkan pula tanggal penerbitan dan ditanda tangani Kepala Kantor Pertanahan

Lahirnya Hak atas Tanah tersebut sejak tanggal dibuatkan Buku Tanah Hak yang bersangkutan.

Kepastian tanggal Lahirnya: 7 (tujuh) hari kerja kemudian setelah surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran dinyatakan lengkap oleh Kepala Seksi Pendaftaran Tanah.

2. Tanah Hak, yaitu tanah yang telah memiliki hak atas tanah oleh perorangan atau badan hukum dengan jenis-jenis status tanahnya adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan.

Didalam perolehan Tanah hak ini, terlebih dahulu harus diketahui apakah si pemegang hak bersedia ataukah tidak bersedia untuk menyerahkan atau memindahkan hak atas tanahnya. Apabila pemegang haknya bersedia menyerahkan atau memindahkan haknya, maka harus dilihat juga apakah pihak yang memerlukan perolehan tanah tersebut memenuhi syarat atau tidak untuk menjadi pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.

Terhadap sistem perolehan Tanah Hak ini, terlebih dahulu harus ada musyawarah untuk mencapai kesepakatan dengan si pemilik hak atas tanah yang bersangkutan mengenai penyerahan kepemilikan tanah berikut imbalan terhadap penggantian kepemilikan tanah yang bersangkutan. 


TATA CARA PERMOHONAN HAK , dapat melalui : 

2.1. Pembebanan Hak atau pemberian hak baru diatas tanah Hak Milik. Dimana Tanah Hak Milik dengan status hak atas tanah yang primer ini dapat diberikan hak atas tanah baru yang sekunder dengan memperoleh hak Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP), Hak sewa (HS). 

2.2. Pemindahan Hak, yaitu perbuatan hukum yang dilakukan oleh pemegang hak atas tanah untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah yang bersangkutan, seperti yang diatur dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 jo pasal 94 ayat 2 huruf a Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997, yang mengatur kegiatan Pemindahan hak dengan jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data perusahan (“inbreng”) ataupun perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam pemindahan hak ini, terlebih dahulu harus diketahui mengenai subyek calon penerima hak (pembeli) apakah memenuhi syarat atau tidak sebagai subyek hak atas tanah yang akan diperoleh. Pemindahan Hak ini status tanah tidak berubah dan yang berubah adalah pemegang haknya. Status tanah yang akan diperoleh adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai. Perbuatan hukum pemindahan hak ini bentuknya yang paling banyak dilakukan dalam praktek adalah Jual-beli tanah. 

Jual-beli tanah adalah perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama-lamanya oleh penjual kepada pembeli dengan disertai pembayaran harganya pada saat yang bersamaan. Dalam rangka pelaksanaan jual-beli tanah ketentuannya diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang “Pendaftaran Tanah” pasal 37 s/d 40, selanjutnya dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang “Pendaftaran Tanah” diatur lebih lanjut dalam pasal 95 s/d 106. Apabila perusahaan (PT) menghendaki untuk memperoleh tanah hak yang tersedia tersebut melalui pemindahan hak (jual beli tanah), padahal tanah yang tersedia berstatus tanah Hak Milik, maka tata cara tersebut baru dapat dilaksanakan setelah status tanahnya diubah melalui Perubahan Hak, yang dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan setempat menjadi hak atas tanah yang lain jenisnya (HGB atau Hak Pakai) supaya dapat dikuasai oleh perusahan yang bersangkutan. Setelah terlaksananya perubahan hak, barulah jual-belinya dilaksanakan dihadapan PPAT yang berwenang. 

2.3. Pembebasan Hak, disini dijelaskan dimana apabila tanah yang tersedia adalah tanah Hak Milik dan yang akan memperoleh tanah adalah Badan Hukum Indonesia. 

Status tanah yang diperoleh adalah Tanah Negara dimana tanah tersebut wajib dikuasai secara legal dengan mengajukan Pemohonan Hak Baru sesuai dengan keperluannya. Apabila tanah hak yang tersedia (berstatus tanah Hak Milik) menurut hukumnya tidak dapat diperoleh melalui jual-beli tanah, karena perusahan tersebut (statusnya PT atau Badan Hukum Indonesia) tidak memenuhi syarat untuk membeli tanah hak yang bersangkutan (pasal 26 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960), maka setelah selesai dilaksanakan pelepasan hak menjadi Tanah Negara, wajib diikuti dengan permohonan hak baru yang sesuai dengan keperluan perusahan yang bersangkutan. Tata caranya diatur lebih lanjut dalam Surat Keputusan Menteri Negara Agraria Nomor 21 Tahun 1994 mulai berlaku tanggal 7 Desember 1997 tentang “Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahan Dalam Rangka Penanaman Modal” dalam rangka melaksanakan pasal 6 Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1993. Pada pembebasan hak status tanahnya berubah dari tanah Hak Milik menjadi Tanah Negara dimana pemiliknya telah melepaskan Hak Milik atas tanahnya, karena apabila calon penerima haknya yaitu Badan Hukum Indonesia maka tidak memenuhi syarat sebagau subyek Hak Milik. Berdasarkan pertimbangan tersebut Badan Hukum Indonesia (PT, Instansi Pemerintah, Pemerintah Daerah, BUMN) tidak diperbolehkan memperoleh tanah dengan status tanah Hak Milik melalui Pemindahan Hak / Jual beli tanah (pasal 26 ayat 2 UUPA)


TATA CARANYA:
1) Musyawarah
Pelaksanaan pembebasan tanah terlebih dahulu harus diikuti musyawarah dengan pemilik tanah untuk memperoleh kesepakatan antara para pihak dalam bentuk suatu perjanjian yang mengatur hak dan kewajiban. Dengan cara demikian masing-masing pihak terikat pada hak dan kewajiban yang telah disepakati bersama. Adapun kata sepakat tersebut mengatur tentang :
a) besarnya ganti rugi yang layak besarnya sama dengan harga tanah tersebut apabila dijual;
b) kesediaan pemilik tanah untuk melepaskan Hak Milik (hubungan hukum / penguasaan yuridis) atas tanahnya. 
Apabila tercapai kata sepakat untuk a dan b diatas, maka selanjutnya oleh masing-maing pihak akan ditindak lanjuti hal-hal sebagai berikut:
• Pihak yang membebaskan akan membayar ganti ruginya kepada pemilik tanah;
• Pemilik tanah setelah menerima pembayaran ganti rugi akan melakukan pelepasan hak, sehingga berstatus menjadi Tanah Negara.

Pedoman Penetapan Besarnya Ganti rugi
Dalam rangka menetapkan ganti rugi dalam pembebasan tanah perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut:
a) Nilai tanah berdasarkan nilai nyata atau sebenarnya dengan memperhatikan Nilai Obyek Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP) tahun terakhir untuk tanah yang bersangkutan.
b) Faktor-faktor yangmempengaruhi harga tanah:
• Lokasi tanah
• Jenis hak atas tanah
• Status oenguasaan tanah 
• Peruntukan tanah
• Kesesuaian penggunaan tanah dengan rencana tata ruang wilayah
• Prasarana yang tersedia
• Fasilitas dan Utilitas
• Lingkungan
• Lain-lain yang mempengaruhi harga tanah
c) Nilai taksiran bangunan, tanaman, benda-benda lain yangberkaitan dengan tanah.

2) Pelepasan tanah kepada Negara
Selanjutnya si pemilik hak atas tanah tersebut melepaskan haknya kepada Negara, dengan tujuan supaya pihak yang memerlukan tanah tersebut diberikan hak atas tanah yang sesuai, ditinjau dari si penerima hak dan penggunaannya 

3) Permohonan hak baru kepada Negara
Pihak yang memerlukan tanah tersebut tersebut, mengajukan permohonan hak baru kepada Negara sesuai dengan keperluannya supaya kepadanya diberikan hak tertentu atas tanah yang dimaksud.
4) Negara dalam hal ini Instansi yang berwenang mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH) terhadap tanah yang dimohon tersebut dengan diberikan hak baru.
5) Pihak yang diberikan hak baru tersebut, harus memenuhi kewajibannya seperti yang telah ditentukan dalam Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH) 

Tanda bukti Pembebasan tanah 
Sebagai tanda buktinya telah selesai dilakukan pembebasan hak atau pelepasan hak, maka selanjutnya masing-masing pihak menandatangani Surat Pernyataan Pelepasan Hak. Sebagai saksinya adalah Kepala Desa / Lurah dan Camat atau Kepala Kantor Pertanahan setempat.

2.4. Pencabutan Hak adalah Upaya terakhir untuk memperoleh tanah secara paksa terhadap semua jenis hak atas tanah yang diberikan oleh Presiden, apabila untuk memperoleh tanah yang diperlukan untuk penyelenggaraan kepentingan umum dengan musyawarah tidak berhasil mencapai kesepakatan. Status tanah yang diperoleh menjadi tanah negara dimana terhadap tanah tersebut wajib dikuasai secara legal dengan mengajukan permohonan hak baru sesuai dengan keperluannya.

III.  PERSYARATAN DALAM PEROLEHAN TANAH
Didalam Pembebasan Hak untuk kegiatan bisnis/usaha atau untuk Instansi Pemerintah perlu terlebih dahulu harus ada izin Prinsip dan izin Lokasi atau dengan kata lain Pembebasan Hak tersebut baru dapat diberikan kalau sudah ada ada izin Prinsip dan izin Lokasi dari Instansi yang berwenang, yaitu:

- Izin Prinsip (Surat Persetujuan Prinsip Rencana Proyeknya), yang diajukan kepada Pemerintah Daerah (Kabupaten atau Kotamadya).
- Izin Lokasi (yang diperoleh setelah adanya izin Prinsip). 
Izin lokasi adalah izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak,dan untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman modalnya. Permohonan izin Lokasi ini diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat. 
Sedangkan di DKI Jakarta berlaku peraturan khusus Surat Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 540 Tahun 1990, yang menyatakan bahwa didalam proses Pembebasan Hak di wilayah DKI Jakarta, diperlukan:
- SP3L (Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lokasi) dan;
- SIPPT (Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah) setelah tanahnya diperoleh,yaitu untuk keperluan pengembangna areal tanahnya dan sekaligus sebagai dasar untuk mengajukan permohonan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Beberapa ketentuan yang diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasioanal Nomor 2 Tahun 19999 tentang “Izin Lokasi” 

Izin lokasi tidak diperlukan dan dianggap sudah dipunyai oleh perusahaan yang bersangkutan (pasal 2 ayat 2), dalam hal:
a. tanah yang akan diperoleh merupakan pemasukan (“inbreng”)dari para pemegang saham,
b. tanah yang akan diperoleh merupakan tanah yang sudah dikuasai oleh perusahaan lain dalam rangka rangka melanjutkan pelaksanaan sebagian atau seluruh rencana penanaman modal perusahaan lain tersebut,dan untuk itu telah diperoleh persetujuan dari instansi yang berwenang,
c. tanah yang akan diperoleh diperlukan dalam rangka melaksanakan usaha industri dalam suatu Kawasan Industri,
d. tanah yang akan diperoleh berasal dari otorita atau badan penyelenggara pengembangan suatu kawasan sesuai dengan rencana tata ruang kawasan pengembangan tersebut,
e. tanah yang akan diperoleh diperlukan untuk perluasan usaha yang sudah berjalan dan untuk perluasan itu telah diperoleh izin perluasan usaha sesuai dengan ketentuan yang berlaku, sedangkana letak tanah tersebut berbatasan dengan lokasi tanah yang bersangkutan,
f. tanah yang diperlukan untuk melasanakan rencana penanaman modal tidak lebih dari 25 Ha (dua puluh lima hektar) untuk usaha pertanian atau tidak lebih dari 10.000 M2 (sepuluh ribu meter persegi) untuk usaha bukan pertanian, atau
g. tanah yang akan dipergunakan untuk melaksanakan rencana penanaman modal adalah tanah yang sudah dipunyai oleh perusahaan yang bersangkutan, dengan ketentuan bahwa tanah-tanah tersebut terletai di lokasi yang menurut Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang berlaku diperuntukan bagi penggunaan yang sesuai dengan rencana penanaman modal yang bersangkutan. 

Tanah yang dapat ditunjuk dengan Izin Lokasi
Tanah yang dapat ditunjuk dalam izin lokasi adalah tanah yang menurut Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang berlaku diperuntukan bagi penggunaan yang sesuai dengan rencana penanaman modal yang akan dilaksanakan oleh perusahaan menurut persetujuan penanaman modal yang dipunyainya. 

Izin Lokasi dapat diberikan kepada perusahaan yang sudah mendapat persetujuan penanaman modal sesuai ketentuan yang berlaku untuk memperoleh tanah dengan luas tertentu sehingga apabila perusahaan tersebut berhasil membebaskan seluruh areal yang ditunjuk, maka luas penguasaan tanah oleh perusahaan tersebut dan perusahaan-perusahaan lain yang merupakan satu group perusahaan dengannya tidak lebih dari luasan yang ditentukan sebagai berikut:

Untuk usaha Tambak
1. Di Pulau Jawa : 1 propinsi : 100 Ha
Seluruh Jawa : 1.000 Ha
2. Di luar Pulau Jawa : 1 propinsi : 200 Ha
Seluruh luar P. Jawa : 2.000 Ha

Jangka waktu Izin Lokasi
Izin lokasi diberikan untuk jangka waktu sebagai berikut:
a. Izin lokasi seluas sampai dengan 25 Ha : 1 (satu) tahun
b. Izin lokasi seluas lebih dari 25 Ha s/d 50 Ha : 2 (dua) tahun
c. Izin lokasi seluas lebih dari 50 Ha : 3 (tiga) tahun
Apabila dalam jangka waktu Izin lokasi perolehan tanah belum selesai,maka izin lokasi dapat diperpanjang jangka waktunya selama 1 (satu) tahun apabila tanah yang sudah diperoleh mencapai lebih dari 50% dari luas tanah yang ditunjuk dalam izin lokasi.

Permohonan Izin Lokasi dan Luas Tanah Sebagaimana dimaksud diatas harus dilengkapi dengan: 
a. Akte Pemdirian Perusahaan yang telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman atau dari Pejabat Yang berwenang bagi Badan hukum lainnya.
b. Nomor Pokok Wajib Pajak
c. Gambar Kasar / Sketsa yang dibuat oleh pemohon.
d. Keterangan tentang letak, luas dan jenis tanah (kebun/sawah) yang dimohon.
e. Pernyataan bermaterai cukup tentang kesediaan untuk memberikan ganti rugi atau menyediakan tempat penampungan bagi pemilik tanah yang terkena rencana proyek pembangunan atau mengikutsertakan pemilik tanah dalam bentuk penataan kembali penggunaan, penguaasaan dan pemilikan tanah.
f. Uraian rencana proyek yang akan dibangun disertaiv dengan analisa dampak lingkungan.

Sehubungan dengan Izin Lokasi tersebut diatas, sesuai dengan Instruksi Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1998 tentang “Pemberian Izin Lokasi Dalam Rangka Penataan Penguasaan Tanah Skala Besar”, dinyatakan bahwa:
1) Dalam memberikan izin lokasi untuk satu badan hukum atau sekelompok badan hukum yang saham mayoritasnya dikuasai oleh seseorang tertentu luasnya tidak boleh melebihi batas maksimum yang ditetapkan
2) Dalam memberikan perpanjangna izin lokasi harus memperhitungkan batas luas maksimum yang diperkenankan bagi satu badan hukum atau sekelompok badan hukum yang saham mayoritasnya dikuasai oleh seseorang tertentu, yaitu:
a. Apabila izin lokasi yangtelah diberikan sebelumnya luasnya melebihi batas maksimum, dan perolehan tanahnya belum mencapai luas batas maksimum yang diperkenankan maka dalam pemberian perpanjangan izin lokasi luas yang dapat diberikan tidak melebihi luas batas maksimum yang diperkenankan, sepanjang memenuhi syarat-syarat perpenjangan izin lokasi. 
b. Apabila perolehan tanahnya telah mencapai batas luas maksimum yang diperkenankan, maka izin lokasinya tidak dapat diperpanjang lagi.
c. Apabila perolehan tanahnya belum mencapai luas maksimum yang diperkenankan, maka izin lokasinya diperpanjang sampai batas luas maksimum yang diperkenankan,sepanjang memenuhi syarat-syarat perpanjangan izin lokasi 
d. Apabila perolehan tanahnya telah melebihi luas maksimum yang diperkenankan, maka izin lokasinya tidak diperpanjang lagi, sedangkan tanah kelebihan dari luas maksimum yang diperkenankan dilelang/dialokasikan kepada investor baru dengan mengutamakan pengusaha kecil, menengah dan koperasi serta dapat bekerjasama demgam investor lama dalam satu satuan usaha.
e. Apabila perolehan tanahnya telah mencapai luas batas maksimum yang diperkenankan tetapi letaknya masig terpencar, izin lokasinya tidak dapat diperpanjang lagi, agar tanah yang diperoleh menjadi satu hamparan yang kompak/utuh dapat ditempuh dengancara tukar-menukar atau mengadakan konsolidasi tanah.
3) Dalam memberikan perpanjangan izin lokasi di samping mempertimbangkan batas luas maksimum, khusus untuk tanah yang berasal dari kawasan hutan diberlakukan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
a. Setehun setelah terbit izin lokasi penglepasan kawasan hutan belum diperoleh, diberikan perpanjangna izin lokasi pada tahun kedua.
b. Dua tahun setelah terbit izin lokasi, penglepasan kawasan hutan belum diperoleh, izin lokasi tidak diperpanjang.
c. Setahun setelah penglepasan kawasan hutan, tanah belum seluruhnya memperoleh Hak Guna Usaha atau Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, izin lokasi diperpanjang untuk tahun kedua.
d. Dua tahun setelah penglepasan kawasan hutan belum seluruhnya areal memperoleh atau Hak Guna atau Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, Izin lokasi tidak diperpanjang, tanah yang telah diperoleh dapat diajukan permohonan haknya.
4) Terhadap tanah yang sudah diperoleh melalui izin lokasi, pemegang izin lokasi segera mengajukan permohonan hak atas tanah dan penerbitan sertipikatnya. 

Apabila didalam membeli atau membebaskan tanah milik petani sampai puluhan/ratusan hektar tanpa izin Lokasi adalah melanggar ketentuan Landreform. Akan tetapi kalau sudah memperoleh Izin Lokasi berarti peruntukan tanah tersebut boleh diubah dari tanah pertanian menjadi tanah non pertanian dan dikembangkan sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW).

 .

TATA CARA PENGURUSAN SP3L (Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lahan)


Setiap tanah dengan luas 5000 m2 atau lebih harus mempunyai SP3L, supaya tidak terkena denda SP3L.  Seperti sudah dijelaskan dalam sistem perolehan tanah, maka untuk memperoleh SP3L harus melalaui mekanisme Rapim (Rapat Pimpinan) yang dipimpin langsung oleh Gubernur DKI Jakarta. 


Persyaratan Pengajuan SP3L, adalah :

1. Formulir Isian 

  • FORM SP3L yang di ttd + stempel perusahaan
2. Terkait dengan pihak Owner
  • FOTO COPY KTP PEMOHON / DIREKTUR
  • FOTO COPY AKTE PENDIRIAN PERUSAHAAN
  • REFERENSI BANK
  • SURAT PERNYATAAN NOTARIS TTG KESANGGUPAN SP3L
3. Terkait dengan pihak Konsultan
  • GAMBAR DESIGN (1 SET), ADA PERSPEKTIF , FOTO LOKASI,  FOTO UDARA

Kelengkapan persyaratan untuk pengajuan SP3L  diserahkan ke Dinas Tata Ruang DKI Jakarta, Jl. Abdul Muis No.66 Jakarta Pusat.



 .

DENDA BILA TIDAK MENGURUS SP3L 


Setiap tanah dengan luas 5000 m2 atau lebih harus mempunyai SP3L, supaya tidak terkena denda SP3L.  Hal tersebut diatur dalam KEPUTUSAN GUBERNUR NO. 641 TAHUN 1992, tentang  KETENTUAN TERHADAP PEMBEBASAN LOKASI/LAHAN TANPA IZIN DARI GUBERNUR DKI JAKARTA.

Ketentuan ini bertujuan dalam pengaturan ruang di DKI Jakarta, agar pengembang atau perorangan tidak asal-asalan dalam membangun di wilayah DKI. Semua harus sesuai dengan kaidah Tata Ruang yang telah direncanakan...apalah jadinya apabila Jakarta ini berkembang tanpa perencanaan??

Namun terkadang, pengembang mempunyai perhitungan bisnisnya sendiri..dengan pertimbangan waktu, maka tidak mengurus SP3L sehingga langsung mengurus SIPPT, karena dalam perhitungan bisnis : denda yang dibayar tidak seberapa dengan kecepatan waktu yang diperlukan..Memang dalam mengurus SP3L memerlukan waktu yang cukup panjang, hampir 3-4 bulan...  so hal tsb tergantung analisa bisnis dari pengembang.

Comments