Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public
Pour obtenir une consultation personnalisée au prix de 64,99 € TTC, Cliquez ICI puis suivez les instructions de paiement de la société PAYPAL et posez ensuite votre question par email à l'adresse email contactcbuffet@aol.fr.
Définition du problème
Le problème est le suivant : on suppose qu'un copropriétaire, dans une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965, s'est approprié les parties communes ou une partie de celles-ci.
Il a réalisé des actes matériels qui conduisent à cette appropriation.
Que peuvent faire les autres copropriétaires dans cette situation ?
Quelques exemples d'actes d'appropriation
« Attendu selon l'arrêt attaqué (Versailles, 30 janvier 2002), rendu en matière de référé, que les époux X... et les époux Y... sont propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété ; que reprochant aux époux Y..., qui avaient entrepris des travaux sur leur lot au rez-de-chaussée jouxtant le vide sanitaire, partie commune, de s'être appropriés ce vide sanitaire, les époux X... les ont assignés pour que soit ordonnée la remise en état d'origine ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires, qu'il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ;
Attendu que pour déclarer les époux X... irrecevables en leur action, l'arrêt retient qu'il résulte des termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qu'en cas d'atteinte portée aux parties communes, un copropriétaire ne peut agir à titre individuel que s'il établit l'existence d'un intérêt légitime en raison d'un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété, soit des parties privatives comprises dans son lot soit des parties communes, que l'appropriation d'un vide sanitaire, à la supposer établie, est seulement susceptible de causer un préjudice à l'ensemble des copropriétaires et qu'elle n'entraîne pour M. et Mme X... aucun préjudice spécifique ;
Qu'en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 janvier 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne les époux Y... aux dépens. »
« Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'action engagée tendait au rétablissement d'un droit de passage dans une partie commune de la copropriété dont les époux X... avaient entravé la libre circulation en fermant la porte donnant accès au couloir et à l'escalier, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il s'agissait d'une action personnelle tendant au respect du règlement de copropriété et non d'une action réelle et que la prescription décennale avait commencé à courir à partir de l'année 1977, date à laquelle ces copropriétaires avaient contrevenu au règlement de copropriété en fermant la porte d'accès au couloir, de telle sorte que la prescription était acquise lors de l'assignation du 1er février 2005 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé. »
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 15 septembre 2006), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Clipper à Juan les Pins a assigné la société civile immobilière Marpachrislau (la SCI), propriétaire d'un lot de copropriété dans lequel un locataire exerçait une activité de restauration, en suppression des installations d'évacuation et d'extraction de fumées accaparant les parties communes, en cessation de cette activité dans ces locaux et en paiement de dommages intérêts ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes alors, selon le moyen :
1°/ que les actions personnelles nées du statut de la copropriété entre les copropriétaires et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans ; qu'en retenant pour écarter la fin de non recevoir tirée de la prescription du syndicat des copropriétaires, qu'elle visait à obtenir la restitution des parties communes, bien qu'il ait demandé à la SCI Marpachrislau de mettre fin à l'exploitation d'une crêperie dans le lot dont elle était copropriétaire, en violation du règlement de copropriété, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que l'action tendait, pour partie, à faire rétablir, dans le lot appartenant à la SCI Marpachrislau, l'affectation originairement prévue par le règlement de copropriété ; qu'ainsi, elle a violé l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ qu'à la différence des actions réelles qui se prescrivent par trente ans, en ce qu'elles ont pour but de restituer aux parties communes ce qu'un copropriétaire s'est injustement approprié, les actions présentent un caractère personnel et se prescrivent par dix ans lorsqu'elles tendent à titre principal à la suppression des ouvrages affectant, sans autorisation, l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes de l'immeuble ; qu'en retenant, pour écarter la prescription décennale de l'action du syndicat des copropriétaires, que la SCI Marpachrislau a réalisé des travaux révélant un accaparement des parties communes, tout en lui ordonnant de remettre en état les parties communes et d'en enlever toutes les installations d'évacuation et d'extraction des fumées et des odeurs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que l'action du syndicat des copropriétaires tendait non à la restitution des parties communes mais à leur remise en état et à la suppression des travaux ; qu'ainsi, elle a violé l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°/ que les stipulations du règlement de copropriété ne peuvent avoir pour effet d'instituer des restrictions aux droits des copropriétaires sur leur lot qui ne seraient pas justifiées par la destination de l'immeuble ou par les droits des autres copropriétaires ; qu'en affirmant que l'assemblée générale des copropriétaires s'était opposée à l'utilisation du vide ordure aux fins d'évacuer les odeurs et les fumées des cuisines, et que les travaux entrepris par la SCI Marpachrislau, sans l'autorisation du syndicat des copropriétaires, ne répondaient pas aux normes d'hygiène et de sécurité, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que l'exploitation d'un restaurant serait contraire à la destination de l'immeuble ou qu'elle porterait atteinte à la jouissance des autres copropriétaires, et ce d'autant qu'elle est permise dans trois autres lots situés au rez de chaussée, comme le rappelait la SCI Marpachrislau ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°/ qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Clipper faisait valoir que l'interdiction d'exploiter un restaurant dans un lot commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble était d'autant moins justifiée par la destination de l'immeuble ou le respect des droits des autres copropriétaires qu'elle est permise dans trois autres lots situés au rez-de-chaussée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que les installations réalisées constituaient un accaparement des parties communes par ce copropriétaire, la cour d'appel a retenu à bon droit que l'action du syndicat visant à obtenir la restitution de celles-ci s'analysait en une action réelle soumise à la prescription trentenaire ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que ces installations ne respectaient pas les normes applicables en matière d'hygiène et de sécurité et abstraction faite d'un motif surabondant tenant à la contrariété de l'activité exercée dans le lot n° 148 avec les dispositions du règlement de copropriété, sans être tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes sur la compatibilité de l'activité de restauration avec la destination de l'immeuble, la cour d'appel a pu en déduire que le local commercial de la SCI ne disposait pas des aménagements nécessaires à l'exploitation d'un restaurant et ordonner la cessation de cette activité. »
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er octobre 1993), que, propriétaires dans un immeuble en copropriété d'un lot constitué par un appartement comprenant la jouissance privative et exclusive de la terrasse située au niveau supérieur, les époux X... ont fait aménager, en 1980, sur cette terrasse une construction vitrée à ossature métallique en remplacement d'un édicule qui protégeait antérieurement l'entrée de l'escalier ;
qu'invoquant les stipulations du règlement de copropriété prohibant toute nouvelle construction ou tout édifice nouveau sur les terrasses, le syndicat des copropriétaires a assigné les époux X... en démolition de cette construction ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action du syndicat, alors, selon le moyen, "que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires ;
qu'en retenant que la décision de l'assemblée générale demandant au syndic "d'exercer les actions judiciaires qui seraient nécessaires pour parvenir à la suppression de toutes les constructions en terrasse existantes édifiées en violation du règlement de copropriété" constituait une autorisation donnée au syndic d'agir en justice contre les époux X... pour obtenir la démolition de leur véranda, la cour d'appel a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967" ;
Mais attendu que, la cour d'appel a exactement déduit des termes de la résolution adoptée, le 20 juin 1989, que l'assemblée générale avait décidé d'engager contre les copropriétaires en infraction avec le règlement de copropriété une action en démolition des constructions irrégulières et avait autorisé le syndic à assigner tous les copropriétaires se trouvant dans cette situation, sans qu'il soit nécessaire d'établir la liste de ces copropriétaires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de déclarer non prescrite l'action du syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen, "que seules sont soumises à la prescription trentenaire les actions du syndicat des copropriétaires ayant pour but de restituer aux parties communes ce qu'un copropriétaire s'est indûment approprié ;
qu'en considérant que la "construction" des époux X... s'analysait en une appropriation d'une partie commune tout en constatant que celle-ci avait été élevée sur une terrasse, partie privative, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les époux X..., qui n'avaient que la jouissance privative de la terrasse, y avaient aménagé la construction litigieuse en 1980 en infraction aux stipulations du règlement de copropriété interdisant toute nouvelle construction sur les terrasses au jour de la création de la copropriété, la cour d'appel a exactement retenu que la construction, édifiée par ces copropriétaires, constituait l'appropriation d'une partie commune, donnant lieu à l'exercice d'une action réelle et que cette action n'était pas prescrite à la date de l'assignation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé. »
Le syndic de copropriété doit-il agir contre le copropriétaire indélicat ?
Oui : l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 lui donne qualité pour cela.
Article 15
Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
Un ou plusieurs copropriétaires peuvent-ils de même agir à l'encontre du copropriétaire qui s'est approprié les parties communes ?
La Cour de Cassation l’a admis clairement par cette décision du 26 novembre 2003 :
« Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires, qu'il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ;
Attendu que pour déclarer les époux X... irrecevables en leur action, l'arrêt retient qu'il résulte des termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qu'en cas d'atteinte portée aux parties communes, un copropriétaire ne peut agir à titre individuel que s'il établit l'existence d'un intérêt légitime en raison d'un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété, soit des parties privatives comprises dans son lot soit des parties communes, que l'appropriation d'un vide sanitaire, à la supposer établie, est seulement susceptible de causer un préjudice à l'ensemble des copropriétaires et qu'elle n'entraîne pour M. et Mme X... aucun préjudice spécifique ;
Qu'en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »
Quel fondement juridique à l'action contre le copropriétaire ?
1. Action personnelle
On considère que c’est une action personnelle quand le but de l’action en justice est de faire respecter le règlement de copropriété.
La prescription est alors de 10 ans par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 42
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.
Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26.
« Attendu que le syndicat des copropriétaires n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que la demande en justice ayant abouti au jugement du tribunal de grande instance du 19 mars 1999 avait interrompu le délai de prescription, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que le syndicat des copropriétaires n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que la demande en justice du 28 mai 1998 avait interrompu le délai de prescription, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la terrasse du 6e étage était découpée en deux parties, la plus grande partie commune, recouverte de gravillons, et la plus petite à usage privatif sur laquelle était édifiée une véranda, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les actions en suppression de travaux non-autorisés affectant les parties communes étaient soumises à la prescription de dix ans de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure ou aucune appropriation de partie commune n'avait été effectuée ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus. »
2. Action réelle
L’action est dite réelle quand elle tend à remettre dans leur état originel les parties communes.
La prescription est alors de 30 ans selon l’article 2227 du code civil.
Article 2227
Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Le moyen de défense du copropriétaire : la prescription acquisitive
Elle est admise en cette matière.
La prescription acquisitive est de trente ans.
Sur l’usucapion voyez mon site : La prescription acquisitive ou usucapion