マイホーム借上げ制度は、国の基金による債務保証があるから終身家賃保証。だから自助努力型公的年金と言えます。

  人生最低80年時代といわれる今日、シニアと言われるサラリーマン卒業見込み者および卒業者の住問題が大きな社会問題になることは必定です。少し以前までは住宅双六と言われたことがありました。現在は、双六の「あがり」が先延ばしになってきている時代です。
 人生を住問題との関係で見る時、学生時代までを両親を始め家族と過ごした時代が第一世代、勤め始め世帯主として家族を持った時代が第二世代、子供が成人して夫婦二人だけの生活に戻った時代が第三世代、と私は位置づけています。
家族の成長とともに、自宅を遷移させてきたことが背景にあります。第三世代としたのは、奇をてらったからではなく、団塊世代と呼ぶには対象が限られ的確でない。老後と呼ぶには言葉の響きに躍動感がなく適当ではないと思ったからです。
 生命表によれば、60歳の平均余命は男性21.44歳、女性26.85歳。会社勤めや子育てが終わっても、まだ20~30年の人生があるのです。これが第三世代の時間軸です。どこでどのように過ごすかは、あなたの人生の大きなテーマです。
 (拙著「軽井沢暮らしを始める住宅ローンアドバイス 軽井沢にファーストハウス都心にセカンドハウス」2009年4月軽井沢ニュース舎)


一般社団法人移住・住みかえ支援機構(JTI)の「マイホーム借上げ制度」は、シニアの皆様(50歳以上)のマイホームを最長で終身にわたって借上げて転貸し、安定した賃料収入を保証するものです。これにより自宅を売却することなく住み替えや老後の資金として活用することが出来る制度なのです。
この制度を利用することでセカンドライフの夢が広がりますね。
 
 

制度利用者のメリット

子育て世帯など家を借りる人のメリット

〇JTIがマイホームを最長で終身借り上げ、安定した家賃収入を保証します。

〇マイホームがもう一つの「年金」になります。

〇入居者との契約期間が3年単位なので、マイホームに戻ることも可能です。

〇家を長持ちさせるメンテナンス費用を、家賃収入でまかなうこともできます。

〇良質な住宅を、相場より安い家賃で借りられます。

〇敷金や礼金の必要はありません
 (契約時の仲介手数料などは必要となります)

〇壁紙など、一定の改修が必要です。

〇3年ごとに優先して再契約が出来ます。

 

 ご利用の条件

◇日本に居住する50歳以上の方(原則として国籍は問いません)、または海外に居住する50歳以上の日本人。
◇住宅が共有の場合は全員の承諾が得られること。
◇住宅に一定の耐震性が確保されていること。
◇土地や建物に抵当権が設定されていないこと。  ※詳しい条件については、JTI協賛事業者にお問い合わせ下さい。

 

JTI(一般社団法人移住・住みかえ支援機構)とは

 一般社団法人 移住・住みかえ支援機構(Japan Trans・Housing Institute)とは、移住・住み替えを希望しているシニア(50歳以上)のマイホームを借り上げ、それを子育て世代を中心に転貸し運用する非営利法人です。

当機構は国土交通省が管轄する(財)高齢者住宅財団の住替支援保証業務の事業実施主体として認可を受けて、公的・住みかえ支援制度の実施・運営にあたっている国内唯一の団体です。

機構の構成は、平成18年4月から国土交通省の支援のもと、民間企業(詳しくは、JTIのホームページを参照下さい)が主体となって運営されています。

 

 JTIの主な業務内容

①マイホームの借上げ
②マイホームの転貸
③住みかえに関する情報提供
④住みかえ型融資の開発・提供
⑤ハウジングライフ(住生活)プランナーの養成
ハウジングライフ(住生活)プランナーとは、(財)高齢者住宅財団が適当と認める、移住・住みかえに関する様々な分野の講習を受講後、考査に合格し、財団に登録したものを指します。「マイホーム借上げ制度」の説明だけでなく、移住・住みかえ先の情報、住みかえ先の住宅、生活資金のプランニング、公的支援についてのアドバイス、現在の家の修繕・リフォームについてなど、移住・住みかえ全般に対する利用者の様々な相談に応じるものです。


 

 マイホーム借上げ制度の特徴


①住宅を終身で借上げます
②空き家の際もJTIが最低保証賃料を支払います(家の年金化が図られることになります。最低保証賃料の上限額は127,500円となりますが、最低保証賃料は借り上げ契約期間中の近隣の相場等の事情により変更される可能性があります)
③JTIに万が一の時は国の基金が保証します
④売却しないで家に戻ることも可能です
⑤借上げの際に建物診断を実施のうえ貸出します
⑥借上げの際の改修費用は毎月の賃料から返済可能です(改修費用を毎月の賃料から返済したい方のために、JTI提携ローンをご用意しております)
ハウジングライフ(住生活)プランナーがサポートいたします
 

 契約形態

 1.終身型

対象となる住宅に問題がない限り、制度利用者と共同生活者の両方が亡くなられるまで最長終身で借上げする形態

この場合には、入居者とは3年の定期借家契約でJTIが転貸いたします。従って、転貸契約満期の6ヵ月前までに解約通知をして頂ければ、転貸借契約の期間満了時に入居者に退出してもらい自宅へ戻ることが可能です。

2.期間指定型

あらかじめ制度利用者がしてされた期間で借上げする形態

この場合には、その期間内でなるべく長い期間で入居者と定期借家契約を締結しますので、原則として中途解約(帰還)は認められません。

一部のJTI提携ローンの中には、「期間指定型」を選択できないものがあります。

 

 制度利用条件―利用者について

1.日本に居住する50歳以上の方(国籍不問)または海外に居住する50歳以上の日本人(注1)(注2)(注3)
2.同上の共同生活者(1名まで)(注4)

(注1)年齢の判定は申込時ではなく、契約の成立日で判断します。また、制度利用者と配偶者等は連名で契約当事者となりますが、配偶者等の年齢は50歳以下であっても差し支えありません。
(注2)住宅が共有の場合、共有者のうち少なくとも1人が50歳以上であれば制度を利用できます。
(注3)海外に居住する方は、借り換えなどのためのローンをご利用なれない場合がございます。
(注4)共同生活者とは、利用者の配偶者等の共同生活者であり、配偶者の他に、内縁関係の者、その他契約時に特定同居人として指定したもの(1名)をいいます。これにより、利用者が死亡した場合でも共同生活者は制度の利用を継続することができます。ただし、共同生活者以外に住宅を相続したものが反対するときは、制度利用の継続が困難となる場合もございます。また、住宅を相続しない共同生活者が、利用者の死後に借り上げ賃料を受け取る場合には別途遺言等による手当てが必要です。カウンセリングの際にハウジングライフ(住生活)プランナーにご相談ください。

 

 制度利用条件―住宅について

1.利用者が単独所有または第三者と共同所有する日本国内の住宅(注5)
2.住宅を共同所有している場合は全員の承諾が得られること(注6)
3.土地について所有権ないし適法な権原(借地権、長期の定期借地権等)を有していること(注7)
4.現在利用者以外のものが居住している場合は、原則として制度利用の申し込み時点で明け渡しが完了していること
5.住宅に一定の耐震性が確保されていること
6.建物が事業用物件でないこ(注8)(注9)
7.建物が建築基準法や建築基準関係規定に適合していること(注10)

(注5)一戸建てのほか、共同建て(タウンハウス、マンション等)も対象となります。
(注6)「住宅」につき利用者とその配偶者等以外に共同所有者がいる場合には、その共同所有者も含めた全員が契約当事者になる必要があります。また、「土地」を共有している場合は、住宅が単独所有であっても、共有者全員の承諾が必要となる場合があります。
(注7)土地の権原が定期借地権の場合は、「期間指定型」の借上げ契約となります。
(注8)住宅の一部が店舗や事務所である場合にはその部分は原則として借り上げられません。
(注9)賃貸アパートや、当初から賃貸併用(自己居住部分と賃貸部分が一体となった建物)である住宅の賃貸部分は、原則として借り上げの対象とはなりません。ただし「移住・住みかえ支援適合住宅」である賃貸併用住宅である場合には、特例が認められていますので、JTIまでお問い合わせください。
なお、もともと自宅として使用している住宅の一部のみを改築などによって賃貸部分とする場合は、自己居住部分と賃貸部分とが明確に区分されていれば借り上げ対象とすることができます。詳細はJTIまでお問い合わせください。
(注10)JTIでは、建築基準法や建築基準関係規定に違反している建物は、借り上げの対象とはなりません。

 

 制度利用条件―その他について

1.土地や建物に抵当権が設定されていないこと
―対象住宅または宅地に抵当権等の担保が設定されている場合は原則として、利用者の負担でJTI提携金融機関等で借り換えを行い、JTIの賃借権が抵当権等に優先するようにしていただく必要があります
2.賃借権の登記は原則として猶予しますが、JTIの要請があった場合、設定することについて、異議を述べないこと(登記費用は利用者負担)
―賃借権の登記は、現在留保しています
3.破産・民事再生の申し立てをしていたり、強制執行を受けていないこと
4.対象住宅に関する固定資産税の滞納やその他の不動産関連の諸費支払いが滞っていないこと
5.制度利用者が自己の負担で対象物件に火災保険を掛けること