O que é o Ganho de Capital?

Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de alienação (venda, por exemplo) de

bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição (compra, por exemplo). No nosso caso é o lucro de uma operação imobiliária.

Qual a alíquota do ganho de capital?

A Receita Federal impõe uma taxa progressiva para estas transações. Confira os

valores a serem pagos em relação ao valor do lucro entre a compra e a venda do

imóvel:

• 15% quando o lucro for de até R$ 5 milhões;

•  17,5% com o lucro acima de R$ 5 milhões e até R$ 10 milhões;

• 20% com lucros maiores do que R$ 10 milhões e até R$ 30 milhões;

•  22,5% quando o lucro ultrapassar a casa dos R$ 30 milhões.

Quando deve ser apurado?

Deve ser apurado até o último dia útil do mês subsequente à venda.

1º- Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular

possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se

tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou

de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos

últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o

limite considerado em relação:

à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em

condomínio;

ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal ou união

estável (salvo contrato escrito entre os companheiros).

2º- Imóveis adquiridos até 1969 tem 100% de redução no ganho de capital e os adquiridos entre

1969 até 1988 possuem uma redução conforme tabela abaixo:

•  Ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969.

• O valor da redução do ganho de capital para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988.

• Uso do recurso da venda para aquisição de outro imóvel residencial.

3º- A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda

de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da

celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais

localizados no País.

A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve

informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da

Declaração de Ajuste Anual.

Atenção:

A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato.

No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é

contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação.

A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente

ao valor da parcela não aplicada.

No caso de aquisição de mais de 1 (um) imóvel, a isenção de que trata este item

aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição

de imóveis residenciais.

O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a

cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à

operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um)

imóvel residencial, à 1a (primeira) operação de venda com o referido benefício.

Na hipótese de venda de mais de 1 (um) imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital

auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel

residencial.

I - nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do

prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de

venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);

II - nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados

nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração

do primeiro contrato de venda;

III - nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o

pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da

data da celebração do primeiro contrato de venda.

Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro

imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.

Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins

residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.

A isenção aplica-se, inclusive:

I - aos contratos de permuta de imóveis residenciais, com torna;

II - à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.

INCLUÍDO PELA INSTRUÇÃO NORMATIVA 2070/2022:

III - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito

remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.