Основные понятия о рынке недвижимости

1. Что такое «недвижимость»? Рынок недвижимости.

По Гражданскому Кодексу РФ к недвижимости (недвижимому имуществу) относятся «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Таким образом, недвижимостью являются земельные участки, дома, квартиры, здания и сооружения, леса, многолетние насаждения и т.д.

Для совершения различных сделок с объектами недвижимости существует развитый рынок недвижимости. На нем проводятся операции купли, продажи, обмена, аренда, дарение, приватизация, а также лизинговые и ипотечные операции (получение кредита под залог недвижимости). Рынком недвижимости называют совокупность его участников. К таковым относятся собственники объектов недвижимости (продавцы, арендодатели) и покупатели (или арендаторы, в случае с арендой).

2. История создания и развития рынка недвижимости в РФ.

Рынок недвижимости в России возник только в 1990 году в связи с появлением в законодательстве понятия «частная собственность». Но развиваться рынок стал лишь с 1992 года — когда стала практиковаться приватизация жилья.

Как и в любой другой стране рынок недвижимости в России имел свои характерные особенности:

· Спрос превышал предложение в несколько раз, а в крупных городах — в десятки раз;

· Услуги риэлторов не были так распространены, как сейчас, и в целом оказывались непрофессионально;

· Цены на жилье были очень низкими.

Вторичный рынок городов РФ условно формировался в несколько этапов:

1. С 1990 по середину 1991 года. Этап «рождения» рынка недвижимости в РФ, для которого характерны низкие и стабильные цены. Покупка и продажа в тот период не носила массового характера — сделки заключались сравнительно редко (население еще не привыкло к нововведениям, и вдобавок в стране происходили серьезные перемены). Сделки часто совершались по себестоимости строительства.

2. Со второй половины 1991 до начала 1993 года. Вторичный рынок начинает активно расти, растет спрос и стоимость жилья в связи с созданием нового класса населения — «новых русских». В крупных городах разбогатевшие коммерсанты и бандиты активно скупали недвижимость, стимулируя и спрос, и цены на нее. Начали появляться первые крупные риэлторские конторы.

3. Со второй половины 1993 до конца 1995 года. Рост рынка стал замедляться, ситуация стала более стабильной. На стоимость жилплощади стали больше влиять такие факторы, как тип дома, расположение, планировка квартиры, окружающая инфраструктура и так далее.

4. С начала 1996 по середину 1998 года. Масштабы и расценки постепенно стабилизировались, принимая системный и продуманный характер.

5. Со второй половины 1998 по начало 2000 года. В 1998 г. произошел дефолт. Причинами этому являлись обвал рынка ГКО (государственных краткосрочных облигаций с доходностью до 150%), огромный госдолг России, кризис на азиатских рынках, падение цен на нефть. Произошло падение цен на 30–35% в долларах. Торговля квартирами существенно замедлилась.

Рынок недвижимости становился все более коррумпированным и бюрократизированным, т.к. риэлторы обязаны были лицензировать свою деятельность с обязательным страхованием профессиональной ответственности участников.

6. С начала 2000 по конец 2008 года. Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. С момента отмены лицензирования на рынок недвижимости начало выходить множество новых агентств и частных риэлторов. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений. Однако данный этап не решил проблемы недостаточной законодательной базы, поэтому по-прежнему остаются проблемы минимизации инвестиционных рисков и оптимизации налоговых выплат. Высокие цены на жилье обусловлены малыми объемами ввода жилья. Развитие рынка жилой недвижимости обуславливалось также низкими доходами большинства населения и отсутствием кредитных историй у заемщиков.

7. С конца 2008 по 2010 год. Кризис 2008 года стал следствием внутренних проблем российской экономики, хотя спусковым крючком послужил ипотечный кризис в США. Финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы, а те, кто продолжил работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ (увеличены ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, в основном кредитуются объекты только вторичного рынка и т.д.), что соответственно привело к серьезному падению покупательского спроса. Экономический кризис также ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Главное отличие влияния кризиса 2008 года от кризиса 1998 года заключается в том, что к этому времени рынок недвижимости уже был в состоянии перехода с долларов на рубли, что позволило смягчить шок от случившегося. А также участники рынка, наученные горьким опытом прошлого кризиса, оказались более «договорноспособными» и скорее шли на уступки, поэтому такого коллапса, как в 1998 году, удалось избежать.

8. С 2010 по вторую половину 2014 год. Рынок российской недвижимости испытывал стабильный плавный рост. Рос как спрос на жилье, так и стоимость жилплощади.

9. Со второй половины 2014 по 2016 год. Экономический кризис 2014 года можно назвать продолжением кризиса 2008 года. Причины, по сути, те же: структурные проблемы в экономике (сырьевая зависимость, низкий уровень внутреннего потребления, отсутствие доступных источников финансирования) не были решены за прошедшие десять лет. Это привело к тому, что страна оказалась вновь неготовой к внешнеполитическому давлению и падению цен на нефть.

Произошло сокращение спроса, снижение темпов строительства, уменьшение рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей. Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство.

3. Современный этап развития российского рынка недвижимости.

В течение 2017 года главные показатели рынка недвижимости России постепенно возвращались к уровню докризисного первого полугодия 2014 года. Заметную роль в этом сыграло государство, поскольку основные события на рынке были связаны с новыми регулирующими законами и государственными программами.

В связи со снижением ключевой ставки произошло снижение ставок по ипотечным кредитам, однако неценовые условия кредитов не смягчились. Что касается ипотечного рынка, в начале 2017 года программа господдержки жилищного кредитования на покупку квартир в новостройках была завершена. С 1 марта 2017 года государство прекратило субсидировать ипотеку до уровня 12%, поскольку ставки снизились естественным образом.

В сфере строительства было принято несколько законов, ужесточающих требования к компаниям, в частности уставному капиталу и прозрачности работы застройщиков.

Наблюдается стабильный рост цен на вторичную недвижимость, а также рост стоимости аренды.

Сегменты. Первичный рынок. Вторичный рынок. Особенности рынка недвижимости.

Для удобства обращения рынок недвижимости делится на сегменты: новостройки, «вторичка», коммерческая недвижимость, земельные участки и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Сегменты отличаются между собой объектами, целевой аудиторией (характеристиками покупателей) и особенностями документооборота.

Например, на «вторичке» покупатели – чаще всего физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия; на рынке коммерческой недвижимости, покупатели, в большинстве своем, – предприниматели и юридические лица, приобретающие недвижимость в бизнес-целях.

Первичным называется такое жилое помещение, которое впервые выставляется на продажу в качестве продукта строительной компании. То есть на такую квартиру ни разу не было установлено право собственности. Таким образом, если приобрести объект в новостройке, но у физического лица, то это уже будет вторичная продажа, значит, такая квартира относится к вторичному рынку.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

1) Сегментация рынка, о чем мы упоминали выше;

2) Локализация рынка, так как его объекты недвижимы, а ценность их в значительной мере зависима от внешней окружающей среды;

3) Значительно меньшее число сделок купли-продажи;

4) Владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

5) Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

6) Рынок недвижимости несовершенен, так как в силу специфики рынка отсутствует точная информация о ценах, продукт не является однородным, мобильным, количество продавцов и покупателей ограничено, транзакционные издержки не являются низкими.

Профессии в недвижимости.

В меняющихся условиях внешней среды неизменным остается одно - люди всегда продают, покупают, обменивают и снимают жилье. Поэтому связанные с недвижимостью профессии никогда не выйдут из моды, сегодня они являются одними из самых престижных и доходных.

Агент по недвижимости, ипотечный брокер, оценщик, риэлтор — эти и многие другие специальности входят в длинный список профессий, для овладения которыми, как правило, не требуется высшее образование, но приветствуется трудолюбие и упорство.

Риэлтор

Риэлтор является физическим или юридическим лицом, которое зарегистрировано в качестве субъекта предпринимательской деятельности и осуществляет коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества. Риэлтор — это своего рода «связной» между сторонами, желающими совершить сделку купли-продажи, обмена, аренды и прочих операций, касающихся недвижимости.

Главными обязанностями специалиста являются подбор наиболее выгодного и подходящего, а также безопасного и законного варианта для своего клиента. Весь процесс купли-продажи контролируется риэлтором: от поиска потенциального покупателя или продавца до заключения конечного договора и регистрации недвижимости в собственность новым владельцем.

Агент по недвижимости

Агент – специалист рынка недвижимости (физическое лицо), выполняющее работу в интересах риэлтора по доверенности, выданной риэлтором. Чтобы иметь право называться агентом, специалист должен сдать квалификационный экзамен в соответствии с требованиями Национального стандарта.

Агент имеет образование не ниже среднего специального, повышает уровень квалификации не реже, чем через 3 года. При перерыве профессионального стажа более чем на год при возобновлении деятельности он аттестуется.

Ипотечный брокер

Ипотечный, или кредитный, брокер – либо специалист, работающий на основании трудового договора, либо индивидуальный предприниматель, обладающий квалификацией брокера в соответствии с требованиями Национального стандарта и имеющий право на основании Устава или доверенности от имени риэлтора осуществлять действия по оказанию риэлторской услуги.

В его обязанности входит оценка ситуации с точки зрения платежеспособности и кредитоспособности, с точки зрения того, что планируется приобретать, есть ли у клиента возможность привлечь созаемщика, как давно клиент работает на последнем месте и т.д.

Итак, ипотечный брокер – это посредник между банком и лицом, желающим взять кредит на приобретение жилья.

Эксперт по оценке недвижимости

Эксперт по оценке недвижимости, или оценщик, - это специалист, способный определить реальную стоимость любого недвижимого имущества. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Основными обязанностями эксперта по оценке недвижимости является сбор необходимой информации, оценка объектов, предоставление консультаций клиентам, составление отчетов.

Девелопер

Девелопер - предприниматель, деятельность которого связана с получением прибыли от создания новых объектов коммерческой недвижимости. Девелоперы, как правило, выступают в качестве авторов идеи проекта: что именно строить и где.

Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, включают в себя следующие элементы: покупка земельного участка и определение его потенциала; проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта; формирование первоначального плана будущего проекта; разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта; получение разрешения на строительство; наблюдение за ходом строительства; проведение маркетинговых исследований; сдача в аренду готового объекта по предварительным договорам; продажа готового объекта. Специалист в области девелопмента занимается и решением финансовых вопросов, связанных со строительством и последующей реализацией объекта.

Маклер

Маклер недвижимости - это специалист, который за плату посредничает в сделках по покупке, продаже, сдаче в аренду и взятии в аренду недвижимости, а также консультирующий в связанных с недвижимостью вопросах.

Задача маклера – свести вместе покупателя, продавца, человека желающего сдать квартиру и желающего ее снять, и затем организовать заключение договора продажи или найма. Маклер недвижимости может дать клиенту совет в части цен на продаваемые и арендуемые квартиры, порекомендовать, когда будет лучше купить или продать дом, где цены высокие, а где пониже, выгодно ли сейчас продавать, покупать или же вообще арендовать и т.д.

Кадастровый инженер

Работа кадастрового инженера связана, прежде всего, с межеванием земель, то есть с определением границ земельной собственности, выполнением межевых планов и подготовкой всех необходимых документов для постановки собственности на государственный учет.

Риэлтор: зачем нужна эта профессия?

В современном мире операции с недвижимостью стали частным явлением. Но эти операции сопровождаются утомительным и длительным сбором документов, различными юридическими процедурами, разбираться в смысле и содержании которых многим людям попросту некогда. Обращение к специалисту, который профессионально занимается этими вопросами, займёт значительно меньше времени и не потребует никаких усилий.

1) Задачи риэлтора

Основными задачами риэлтора являются:

· проверка правоустанавливающих документов на недвижимость;

· анализ рынка,

· рекламная компания объектов недвижимости;

· поиск покупателя или продавца недвижимости;

· сбор документов, необходимых для оформления сделки;

· переговоры с обеими сторонами сделки;

· урегулирование спорных вопросов;

· назначение времени проведения сделки;

· консультации обеих сторон.

2) Особенности работы в зависимости от сегмента

Первичный рынок

Во-первых, застройщик, имея свой отдел продаж, с помощью которого и реализуются строящиеся квартиры, безусловно, действует в своих интересах. Риэлтор же, владея независимой информацией, сможет грамотно сориентировать покупателя на тот или иной объект, увидеть слабые стороны в договоре, которые могут повлечь ущерб со стороны покупателя.

Во-вторых, риэлтор сориентирует покупателя по всем предложениям на первичном рынке и ценам на них, сможет предложить варианты не только от застройщика, но и от подрядных организаций, а также подобрать оптимальный вариант.

Вторичный рынок

Сделок на вторичном рынке в разы больше и они куда сложнее, чем на первичном рынке. Особенность вторичного рынка недвижимости, прежде всего, состоит в том, что большинство сделок – альтернативные, то есть клиент приходит, как правило, не с деньгами, а с квартирой, которую ему надо поменять, разменять с доплатой и прочее. Это часто требует сотрудничества с другими фирмами и участниками рынка недвижимости, и многие задачи решаются, по существу, совместно.

Коммерческая недвижимость

При работе с коммерческой недвижимостью риэлтор должен обладать не только навыками дипломата, но и техническими знаниями. Простой пример: при подборе помещения для клиента – швейной фабрики – инженер арендодателя отказал в аренде со словами: «Здание не выдержит вибрации, оно не рассчитано на подобное оборудование». Арендаторы поникли: помещение им понравилось, все устраивало – и место, и цена. Пришлось спорить с инженером и доказывать, что при желании вибрацию можно уменьшить определенными способами. Инженер согласился, и сделка была совершена.

Эксклюзивный договор.

Эксклюзивный договор – это договор о преимущественном праве работы агентства с конкретным клиентом либо объектом недвижимости. Он влечет за собой двусторонние обязательства, как со стороны агентства, так и со стороны человека, обратившегося за услугой. Клиент полностью доверяет агентству, а его сотрудники обещают заниматься его вопросом добросовестно, качественно и профессионально. Благодаря гарантированной оплате, они будут прилагать максимум усилий для успешного совершения сделки.

Выгода для клиента:

· Гарантия успешного завершения сделки, которую дает профессионализм и опыт агентов;

· Фиксация договоренностей – клиент точно знает, в какие сроки будет решен его квартирный вопрос;

· Индивидуальный маркетинговый план – системный и комплексный подход к продвижению квартиры на рынке;

· Экономия времени и сил – все задачи по квартирному вопросу решает профессионал: принимает звонки, отвечает на вопросы, презентует объект с позиций выгод;

· Возможность продать квартиру по максимальной цене, так как клиент получает профессионального переговорщика;

· Полное юридическое сопровождение;

· Защита клиента от криминала и непрофессионализма – еженедельная и ежемесячная отчетность;

· Оплата работ по факту – клиент точно знает, кому, сколько, когда и за что он будет платить.

Единственно возможный минус эксклюзивного договора – это риск попасть в руки людей, которые не смогут отстоять интересы клиента на рынке. Однако в случае с сотрудничеством с добросовестным агентством этот риск исчезает. Честные и грамотные профессионалы, знающие и отслеживающие рынок, обязательно будут работать в интересах клиента.

Выгода для агента:

· Гарантированная оплата труда;

· Возможность планирования дохода;

· Дополнительный бонус к заработной плате;

· Фиксация всех договоренностей с клиентом;

· Экономия времени и сил.

Основные понятия:

Риэлторская деятельность – профессиональная деятельность риэлтора по совершению им от имени клиента и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах потребителя риэлторских услуг, гражданских сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

Риэлтор – лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества.

Агент – физическое лицо, выполняющее работу в интересах риэлтора по доверенности, выданной риэлтором.

Покупатель – лицо, изъявившее готовность приобрести права на объект недвижимого имущества (покупатель, арендатор, наниматель), и для этой цели вступившее в договорные отношения с риэлтором.

Продавец – лицо, имеющее зарегистрированные права на распоряжение недвижимым имуществом, готовое уступить или изменить эти права (продавец, арендодатель, наймодатель) и для этой цели вступившее в договорные отношения с риэлтором.

Сделки – действия сторон, направленные на установление, изменение или прекращение прав собственности (найма, аренды) объектов недвижимости.

Участники сделки – физические или юридические лица, передающие и принимающие права собственности (найма, аренды) на объекты недвижимости.

Агентство недвижимости – риэлторская фирма, оказывающая консультационные, маркетинговые, организационные и прочие услуги, способствующие успешному оформлению сделки, и действующая на основании Устава и прочей учредительной и разрешительной документации, необходимой на момент совершения сделки.

Совместные сделки – сделки, при которых разные агентства представляют интересы сторон: продавца и покупателя объекта недвижимости в соответствии с заключенными договорами.

Альтернативная сделка – сделка, в которой хотя бы одна из сторон выдвигает в качестве обязательного условия продажи принадлежащего ей имущества (квартиры, дома, комнаты) одновременное приобретение иного недвижимого имущества.

Сделка-цепочка – сделка, в которой в качестве «встречной» покупки используется имущество, в свою очередь, продаваемое на условиях приобретения иного имущества.