L'autoconvocazione della assemblea condominiale

Uno degli adempimenti più importanti che deve curare l'amministratore di condominio è la convocazione dell'assemblea condominiale ed ossia l'avviso da inviare a tutti i comproprietari di un edificio della data in cui gli stessi sono chiamati a deliberare sulle questioni indicate nell'ordine del giorno, siano esse sia di natura ordinaria che di natura straordinaria, così come previsto dall'art. 1135 del Codice Civile.

L'articolo sopra richiamato definisce, infatti, tutte le attribuzioni dell'assemblea dei condomini tra cui: 1) la conferma dell'amministratore, 2) l'approvazoine del preventivo delle spese annuali e la relativa ripartizione, 3) l'approvazione del rendiconto annuale; 4) le decisioni sulle opere di manutenzione strardinaria.

In questo contributo non ci soffermeremo, però, sulle modalità di convocazione "ordinarie" dell'assemblea e, cioè di tutte le volte in cui la stessa viene normalmente indetta su iniziativa dell'amministratore, primo soggetto appunto deputato ad esercitare questa funzione, ma dell'ipotesi in cui la stessa sia autoconvocata su iniziativa dei condomini stessi.

Prima di entrare nello specifico di quanto prevede la legge va detto che non esiste un potere generalizzato di "autoconvocazione" da parte dei condomini, ma ciò può avvenire soltanto in determinati casi e nel rispetto delle procedure previste dalla legge essendo, appunto, di norma tale iniziativa riservata al solo amministratore.

Vala la pena, però ricordare che, al di là della possibilità che ognuno informalmente richieda all'amministratore la fissazione di un'assemblea per i motivi più vari vi sono dei casi eccezionali in cui la legge stessa autorizza anche il singolo condomino a richiedere la convocazione di assemblea.

E' l'ipotesi, ad esempio, dell'art. 1117 quater c.c., secondo cui in caso di interventi che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, non solo l'amministratore, ma anche il singolo condomino può chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare tali comportamenti anche tramite l'avvio di azioni giudiziarie.

Anche un'altra norma e, per la precisione l'art. 1129 del Codice Civile consente al singolo condomino di chiedere la convocazione dell'assemblea in tutti i casi di gravi irregolarità fiscali per chiedere la revoca dell'amministratore.

E' bene precisare che nei casi sopra indicati il condominio si rivolge all'amministratore per richiedere la fissazione dell'assemblea, ma non avendo quest'ultimo un vero e proprio obbligo di convocarla potrebbe anche non procedere in tal senso e a questo punto l'unica possibilità per il condomino sarebbe quella di rivolgersi all'autorità giudiziaria per far rilevare l'inadempienza dell'amministratore.

Invero l’unica norma che impone esplicitamente un obbligo in capo all’amministratore è l’art. 1120 c.c. secondo il quale questi è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni su innovazioni dal medesimo articolo previste, tra le quali ad esempio quelle finalizzate al superamento delle barriere architettoniche, ovvero al contenimento del consumo energetico, purché la richiesta sia corredata di una precisa indicazione degli interventi da eseguire.

Al di là di queste ipotesi eccezionali, in via generale, è sempre possibile per i condomini richiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria secondo quanto previsto dall'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

La prima parte di tale articolo recita come segue:

L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

La legge riconosce, quindi, ai condomini, in via generale, un potere di impulso alla convocazione dell’assemblea in presenza di due condizioni:

a) la richiesta deve provenire da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio; 

b) l’inerzia, per oltre 10 giorni, da parte dell’amministrazione.

Da ciò ne consegue che i condomini o una parte di essi non possono in prima battuta autoconvocarsi in assenza dell'amministratore, ma devono necessariamente prima richiedere all'amministratore stesso che vi provveda e, solo in caso di sua inerzia, potranno farlo da soli.

Al fine di garantire che non sia un'iniziativa isolata, ma rappresenti almeno una minima parte dei comproprietari la legge richiede che la stessa provenga non solo da un numero minimo di condomini (almeno 2), ma anche che, sommando i loro millesimi di proprietà si raggiunga almeno il valore di 166 millesimi (1/6 del valore dell'edificio).

Esemplificando: se l'iniziativa di richiedere la convocazione dell'assemblea proviene da due condomini ma il valore complessivo dei loro millesimi è di 150, la stessa non è legittima, così come, d'altro canto, anche se provenisse da un solo condomino con 200 millesimi e non da due.

La norma è, dunque, chiara e richiede un duplice requisito e cioè, sia un numero minimo di condomini che un valore minimo di millesimi.

E' ovvio che la procedura di cui all'art. 66 delle disposizoni di attuazione debba essere adottata quando l'amministratore non provveda a convocare un'assemblea per discutere di un determinato argomento all'ordine del giorno di interesse dei condomini, essendo, come detto la stessa l'unico rimedio previsto dalla legge per obbligarlo a convocarla ovvero che consenta ai condomini in caso di inerzia a farlo in autonomia.

Quanto alle modalità di invio della richiesta all'amministratore da parte dei condomini promotori dell'iniziativa va detto che la stessa deve contenere la precisazione dell'argomento da inserire all'ordine del giorno e deve essere consegnata all'amministratore a mezzo raccomandata a/r, posta elettronica certificata o anche a mani, purchè risulti, non solo con certezza che sia stata ricevuta, ma anche la data di ricezione stessa.

E', inoltre, opportuno che tale richiesta sia inviata all'amministratore nel luogo comunicato ai condomini (es: il suo studio o la sua posta elettronica certificata) e non presso il suo domicilio o residenza in quanto se indirizzata in quest'ultimo luogo, la pretesa potrebbe essere illegittima.

La Corte di Cassazione (ordinanza 5319/2023) ha, infatti, precisato che affinchà la detta richiesta giunga nella sfera di conoscenza dell'amministratore, il luogo in cui viena inviata non necessariamente coincide con il domicilio, la residenza o la dimora dello stesso, potendosi, piuttosto, identificare con il luogo da questo comunicato contestualmente all'accettazione della nomina (articolo 1129, comma 2, del codice civile) o con il suo recapito appositamente affisso sul luogo di accesso al condominio (articolo 1129, comma 5, del codice civile). 

La certezza sulla data di ricezione è un altro elemento essenziale in quanto la legge prevede che, ricevuta la richiesta da parte dei comdomini, l'amministratore ha dieci di giorni di tempo per procedere alla convocazione dell'assemblea.

Va precisato che il termine di dieci giorni previsto dall'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile si riferisce, non già alla data di convocazione materiale dell'assemblea, ma alla data di invio della convocazione stessa.

Ragionando diversamente e, ipotizzando invece, che il termine di dieci giorni si riferisca alla fissazione materiale della data di assemblea, sarebbe difficile verosimilmente a rispettare il termine di cinque giorni prima che la legge prevede in favore di ogni condomino per ricevere l'avviso di convocazione.

E' pur vero che, per come è strutturata la norma, la richiesta di convocazione proveniente dai condomini non importa un vero e proprio obbligo, ma una mera facoltà per l'amministratore e, dunque, questi potrebbe anche non provvedervi di sua iniziativa (circostanza che, come si vedrà in seguito, consente, comunque, ai condomini di autoconvocarsi), ovvero provvedervi con grande ritardo,

Secondo quanto previsto dalla dottrina lo svolgimento dell'assemblea non dovrebbe essere, in ogni caso, fissato eccessivamente in là nel tempo rispetto alla richiesta, atteso che ciò finirebbe per frustrare la ratio stessa dell’istituto e, cioè, quella di consentire la riunione dei condòmini per discutere di questioni urgenti che hanno reso necessaria la convocazione dell'assemblea stessa.

Deecorsi, dunque, dieci giorni dalla richiesta formulata dai condomini, qualora l'amministrore non provveda affatto a convocare l'assemblea ovvero vi provveda fissandola in un lasso di tempo eccessivamente lungo andando, così, a vanificare l'urgenza segnalata dai condomini, questi ultimi potranno provvedere a convocarsi in autonomia.

In virtù di quanto previsto dalla norma il potere di autoconvocazione dei condomini è, in ogni caso, di carattere eccezionale, essendo circoscritto, come detto, alla sussistenza delle due circostanze sopra indicate e, cioè, il numero minimo dei condomini (e dei millesimi) che ne abbiano fatto richiesta e l'inerzia (ovvero l'eccessiva lentezza) dell'amministratore nella fissazione della richiesta assemblea.

In mancanza di tali condizioni  è, pertanto, preclusa ogni possibilità di convocare l’assemblea da parte dei condomini in autonomia.

E cosa accade se, in presenza della richiesta formulata dai condomini ai sensi dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile l'amministratore provveda alla convocazione dell'assemblea una volta decorsi dieci giorni e, nel contempo vi provvedano anche i condomini in autoconvocazione?

Per la verità i precedenti giurisprudenziali non sono numerosi, ma sul punto vale la pena segnalare una sentenza della Corte di appello di Torino (n. 568 del 27 maggio 2020) che si è occupata dell'argomento.

La sentenza ha dichiarato la nullità (e perciò ritenuto la impugnabilità indipendentemente dal rispetto del termine di trenta giorni di cui all'articolo 1137, secondo comma Codice civile) di una deliberazione assembleare adottata all'esito di una riunione convocata direttamente da tre condomini, i quali avevano, fatto richiesta di convocazione ai sensi dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione.

Il caso esaminato è quello di due assemblee, di cui una convocata ritualmente dall'amministratore entro i dieci giorni dalla richiesa a lui pervenuta e l'altra convocata direttamente dai condomini nella quale l'amministratore stesso era stato, peraltro, revocato con conseguente nomina di altro soggetto.

La Corte ha rilevato come, a seguito della richiesta dei tre condomini, l'amministratore aveva tempestivamente e ritualmente provveduto a convocare l'assemblea, sicché non sussisteva il presupposto dell'inerzia che costituisce una delle condizioni indispensabili a legittimare l'eccezionale facoltà di autoconvocazione a norma dell'articolo 66, primo comma.

Tale circostanza ha portato i giudici di appello a ritenere la delibera viziata da nullità, in quanto la mancanza dei presupposti di cui all'art. 66 non costituirebbe un'ipotesi di convocazione omessa, tardiva o incompleta e, dunque, annullabile, ma di assoluta inidoneità del consesso «a regolare gli interessi di competenza dell'assemblea con lesione dei diritti attribuiti ai singoli dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Nella specie, ha osservato anche la Corte di Torino che avevano particolare rilevanza anche gli effetti prodotti dalla duplice e concomitante deliberazione (una resa all'esito della riunione fissata dall'amministratore in richiesta dei condomini, l'altra di quella autoconvocata), considerati così gravi da giustificare l'impugnativa senza limiti di tempo, essendosi determinata la presenza contemporanea di due amministratori nominati dalle confliggenti riunioni.

La decisione della Corte d'appello di Torino trova un remoto precedente in una sentenza del Tribunale di Napoli (3 ottobre 1969) con la quale si era ritenuta viziata da nullità assoluta una deliberazione votata dall'assemblea separatamente indetta dai condomini promotori di una richiesta di convocazione, nonostante l'amministratore avesse ottemperato alla loro richiesta e fissato la riunione nel termine prescritto dalla legge.

Per la verità tale impostazione estremamente rigida di cui ai precedenti sopra citati è stata superata da una decisione della Corte di Cassazione (7 marzo 2005, numero 4806) con la quale si è stabilito il principio generale secondo cui sono annullabili (e, dunqie non nulle) e, come tali, soggette al termine di trenta giorni di cui all'1137 del Codice civile per la loro impugnazione, le delibere comunque assunte dall'assemblea senza l'osservanza delle forme prescritte dall'articolo 1136 Codice civile per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli articoli 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 Codice civile.

Da ciò ne consegue che l'assemblea in autoconvocazione, quand'anche indetta irregoalarmente, è annullabile e non nulla, con la conseguenza che può essere annullata solo a seguito di impugnazione entro il termine di 30 giorni da parte del condomino dissenziente o assente (in questo caso, all'esito, della ricezione del verbale assembleare).

Si devono infatti considerare nulle le sole delibere prive degli elementi essenzial, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), ovvero quelle  con oggetto che non rientra nella competenza dell'assembleao o che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. 

Da ciò ne discende, come detto sopra, che il difetto della competenza residuale alla cosiddetta convocazione diretta dell'assemblea ad iniziativa dei singoli condomini, come ogni altro vizio che affligga una delibera adottata con votazione svoltasi in maniera irregolare o atipica, comporti l'annullabilità, e non la nullità, della deliberazione (così anche in Cassazione Civile 21 novembre 1973, numero 3139).

Non solo, ma applicando analogicamente l'articolo 2366, quarto comma, Codice civile (in materia di assemblea di società), si può giungere, altresì ad affermare che, anche in caso di assoluto difetto di convocazione, l'assemblea rimane regolarmente costituita allorché vi abbiano partecipato tutti i condomini.

A questo punto è lecito, altresì, chiedersi cosa accade nell'ipotesi in cui nessuna delle due delibere prese dalle due assemblee sia impugnata nei termini di legge.

Nel caso di una contemporanea celebrazione di due assemblee che provvedano, ad esempio, alla nomina di due distinti amministratori, ove nessuna delle due delibere sia impugnata una soluzione al problema può essere rappresentata dal riferimento all'articolo 1724 Codice civile (in tema di mandato), secondo cui la nomina di un nuovo amministratore del condominio comporta automaticamente la revoca di quello precedente (Cassazione 18 aprile 2014, numero 9082; Cassazione 9 giugno 1994, numero 5608).

In ogni caso, al di là della particolarità dei casi sopra enunciati va detto che la regolare procedura per l'autoconvocazione si effettua come sopra appunto enunciato ed ossia, decorsi i dieci giorni dalla richiesta formulata all'amministratore i condomini promotori devono fissare una data per l'assemblea ed inviare la convocazione agli altri condomini (non firmatari dell'iniziativa) secono le medesime regole previste per la convocazione ordinaria.

In questo contesto, pertanto, vale quanto affermato dal terzo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. a mente del quale l’avviso di convocazione dev’essere comunicato agli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, in prima convocazione, e deve essere inviato a mezzo raccomanda, per fax, tramite posta elettronica certificata o consegnata a mano. 

E' altresì importante che i condomini rispettino quanto previsto dal 3° comma dell’art. 66 disp.att. del c.c.. inserendo nell’o.d.g. della convocanda assemblea l’argomento che vogliono sia trattato, oltre che naturalmente la data, l'orario e il luogo in cui la stessa dovrà svolgersi..

Un problema pratico potrebbe essere rappresentato dalla mancata conoscenza, da parte del singolo condomino, del contenuto dell'anagrafe condominiale al fine di evitare rischi di inviare la lettera di convocazione ad indirizzi errati.

In tal caso la soluzione più semplice potrebbe essere quella di rivolgersi ad un avvocato che può accedere all'anagrafe nazionale della popolazione residente.

Va, comunque, detto che eventuali errori di convocazione non pregiudicano, comunque, il diritto di convocare un'altra assemblea sempre in autoconvocazione essendone comunque maturati i presupposti.

Il Tribunale di Benevento (sentenza 28 marzo 2014) ha infatti stabilito che l’errore al primo tentativo di autoconvocazione (nel caso di specie consistente nell'omessa convocazione di uno dei comproprietari), non comporta, la decadenza della prerogativa maturata in precedenza, trattandosi di una reiterazione dello stesso potere.

Nel caso di autoconvocazione va detto che non vi è un vero e proprio obbligo di informare l'amministratore in carica neanche nel caso di assemblea disposta per la revoca dell'amministratore.

Dunque, salvo che l'amministratore non sia anche condomino (in tal caso si dovrebbe parlare d'omessa convocazione di uno dei condomini e non del mandatario), la deliberazione assunta in sua assenza sarà pienamente legittima non essendo tale omissione riconducibile tra le cause d'invalidità dell'assemblea stessa.

Quanto alle modalità operative di conduzione dell'assemblea autoconvocata, di fatto, in assenza dell'amministratore, il ruolo di presidente di assemblea dovrà essere svolto da un condomino, così come quello di presidente, il quale avrà il compito di verificare il quorum costitutivo,  la regolarità delle deleghe, dirigere la discussione e le operazioni di voto.

Quanto infine alle spese sostenute per la autoconvocazione di un'assemblea, sia questa ordinaria o straordinaria è  evidente che le stesse riguardano necessariamente tutti i condòmini.

L'art. 1137 stabilisce, infatti, al primo comma che “le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini” e di conseguenza le relative spese per l'assemblea ricadono su tutti i condomini, ripartite per millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione ex art. 1123 c.c.