Par Christophe Buffet Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public
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Le bon de visite, quelquefois dénommé aussi reconnaissance d'indication et de visite ne fait l'objet d'aucune réglementation légale relativement à sa forme, à son contenu ou à ses effets juridiques.
Le bon de visite a pour objet principal de permettre à l'agence immobilière de prouver qu'elle a fait visiter le bien dont la vente lui a été confiée.
Son intérêt est de lui permettre de prouver ainsi son droit à percevoir une commission, si toutes les conditions de perception de celle-ci sont réunies.
Selon la loi du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, le mandat est obligatoire pour l'agent immobilier il est la condition essentielle de sa rémunération
Voyez sur ce point mon site consacré à la commission de l'agent immobilier .
Un agent immobilier qui ne disposerait que d'un bon de visite ne pourrait pas prétendre au paiement de la commission car l'absence de mandat exclut
la commission.
Voici par exemple une décision qui rappelle ce principe.
"Vu les articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il ressort de l'article 1er du premier de ces textes que ses dispositions s'appliquent à tout acte d'entremise concernant l'achat ou la vente d'immeuble et, notamment à un apport d'affaires ; qu'il résulte de la combinaison de l'article 6 de la loi précitée et des articles 72 et 73 du second texte, qui n'établissent aucune distinction en fonction de la profession du client, que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge ;
Attendu que, par lettre du 24 octobre 1986, la société Kaufman et Broad, promoteur immobilier, a confirmé à M. X..., agent immobilier, son accord pour lui régler une commission à titre d'apport d'affaire, après signature de l'acte authentique de vente ; que cette société s'étant ultérieurement refusée à régler la facture présentée par M. X..., celui-ci l'a assignée en paiement ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt infirmatif attaqué a retenu que la loi du 2 janvier 1970, qui a pour but la protection de la clientèle, était inapplicable à la convention litigieuse, relative à un simple apport d'affaire et conclue entre deux commerçants, " professionnels de l'immobilier " ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés."
Le contenu du mandat est prévu par l'article 6 de cette loi et par l'article 72 et l'article 73 du décret d'application.
Article 6
I - Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :
Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;
Les modalités de la reddition de compte ;
Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.
Les dispositions de l'article 1325 du code civil leur sont applicables.
Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret.
Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d'argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l'article 1er avant qu'une opération visée au même article n'ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
II - Entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er et son client, une convention est établie par écrit. Cette convention dont, conformément à l'article 1325 du code civil, un original est remis au client précise les caractéristiques du bien recherché, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier.
Aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à une personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive.
Articles 72 et 73
Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :
"Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.
Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73.
Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.
Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'intérieur et du ministre de l'économie et des finances.
Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.
Ce registre est à l'avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1316 et suivants du code civil.
Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans.
Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "Transactions sur immeubles et fonds de commerce", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.
Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre.
Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties.
Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire.
Le contenu du bon de visite
Pour avoir un effet, d'ailleurs limité, comme il sera indiqué plus bas, le bon de visite doit au moins comporter l'indication de l'identité du visiteur, et sa signature pour prouver qu'il a bien visité le bien, la description du bien visité et la date de cette visite. Il pourra également utilement mentionner le numéro du mandat donné à l'agence.
Les effets du bon de visite
Comme il a été dit plus haut, le bon de visite n'est pas un mandat au regard de la loi relative à l'activité d'agent immobilier. Les effets du bon de visite ne sont pas ceux du mandat. Il n'oblige évidemment pas le visiteur à acheter le bien qu'il a visité. Comme il ne s'agit pas d'un mandat, il ne l'oblige pas non plus au paiement d'une commission.
Cependant l'intérêt du bon de visite est de prouver que l'agent a exécuté sa mission en conformité au mandat qu'il a reçu, le plus souvent du vendeur, cette preuve étant essentielle pour obtenir le paiement de la commission.
Il est en effet classiquement jugé que si l'agent prouve qu'il est à l'origine de la visite qui est elle-même suivie de la vente, alors la vente s'est faite par son intermédiaire et il a droit à sa commission.
"Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Attendu que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat de recherche d'un bien en vue de l'acquérir, fait visiter un immeuble et qu'ensuite, l'acquéreur traite directement avec le vendeur, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier ;
Attendu que, le 23 juillet 1994, les époux Z... ont donné mandat non exclusif à Mme Y... jusqu'au 31 décembre 1994 de rechercher un pavillon en vue de l'acquérir ; que, postérieurement, les époux Z... ont signé par l'intermédiaire du même agent, qui le leur avait fait visiter, une offre d'achat d'un immeuble ;
qu'en définitive, les époux Z... ont acquis cet immeuble le 21 avril 1995 par l'intermédiaire d'autres agents immobiliers ; que Mme Y... a assigné les époux Z... en paiement de sa commission ;
Attendu que pour débouter M. X..., venant aux droits de Mme Y..., de cette demande, l'arrêt attaqué retient que la clause du mandat, par laquelle les époux Z... se sont engagés, sous peine d'une indemnité forfaitaire égale au montant des honoraires, à n'acheter les biens proposés par l'agent immobilier que par son intermédiaire, même après l'expiration du mandat, est nulle en application de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 qui prohibe les conventions qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps ; que, de surcroît, le mandat n'étant pas exclusif, cette clause n'est pas licite ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'était pas contesté que les époux Z... avaient visité l'immeuble par l'intermédiaire de l'agent immobilier titulaire d'un mandat dont les effets étaient limités dans le temps, la cour d'appel a violé le texte susvisé."
A mon avis toutefois, dans le cas où le vendeur mandant de l'agence aura contracté directement avec l'acquéreur, sans en informer l'agent immobilier, l'agent devra prouver avoir informé le vendeur de cette visite conformément à l'article 77 du décret d'application de la loi HOGUET.
Le titulaire de la carte devra dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les huit jours de l'opération, informer son mandant de l'accomplissement du mandat de vendre ou d'acheter.
L'information est faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement.
L'intermédiaire remet à son mandant, dans les mêmes conditions que celles prévues aux deux alinéas précédents, une copie de la quittance ou du reçu délivré.
Voici un arrêt qui me semble aller dans le sens de cette analyse.
"Vu l'article 77 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que l'agent immobilier doit informer son mandant de l'accomplissement du mandat, dans les huit jours de l'opération, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement et que ces dispositions sont d'ordre public ;
Attendu que le 6 août 1997, M. X... a donné mandat non exclusif à la société Agence de la République, exerçant sous l'enseigne Laforêt immobilier, de vendre un bien immobilier ; que le 3 décembre 1997, celle-ci a fait signer par un acquéreur un compromis de vente aux conditions fixées au mandat ; que M. X... a refusé de signer cet acte dont il prétend n'avoir eu connaissance que par une mise en demeure du 11 mars 1998, alors qu'il avait déjà lui-même vendu son bien, le 4 mars 1998 ; que l'agence l'a assigné en paiement de la clause pénale contractuelle ;
Attendu que pour faire droit à cette demande, l'arrêt retient que le fait que l'agence ne puisse justifier de l'information qu'elle a donnée à son mandant par lettre recommandée avec accusé de réception, un récépissé ou un émargement comme cela est stipulé au contrat n'a pas d'incidence sur la réalité de l'information donnée laquelle peut être démontrée par tout autre moyen, que l'agence n'avait aucun intérêt à dissimuler cette information qui démontrait l'efficacité de ses diligences, que M. X... ayant visité au début du mois de janvier 1998, par l'intermédiaire de cette agence, un bien dont il s'était porté acquéreur, il apparaît impensable que, lors de cette visite, il n'ait pas été question de la vente de sa propriété qui avait fait l'objet d'un compromis quelques jours auparavant, et que la société Agence de la République produit aux débats la copie des courriers simples qu'elle a adressés, les 4 décembre 1997 et 26 janvier 1998, à M. X... pour l'informer de la signature du compromis ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors que la clause du mandat de vente, stipulée conformément aux exigences de l'article 77 du décret du 20 juillet 1972, interdisait à l'intermédiaire de rapporter la preuve de l'information du mandant autrement que par la production de l'avis de réception de la lettre recommandée ou du récépissé ou de l'écrit contenant l'information dûment émargé, la cour d'appel a violé le texte susvisé."
Je rappelle, une fois de plus, qu'un bon de visite sans mandat n'a strictement aucune valeur et ne permettra pas de percevoir une commission.
Le concours de bons de visite
L'hypothèse est la suivante : deux agences se prévalent chacune d'un bon de visite pour le même bien, avec le même acquéreur, et elles ont toutes deux reçu un mandat régulier de la part du vendeur.
On pourrait penser que si la vente se réalise, ce sera l'agence qui aura le plus ancien en date et qui donc aura fait la visite en premier doit être celle qui percevra la commission.
C'est une erreur,car seule l'agence par l'intermédiaire de laquelle la vente aura lieu aura droit à sa commission.
"Attendu que le 1er avril 2000 les époux X... ont donné à l'agence Parage Immobilier devenue Immo France 60 un mandat non exclusif de vendre leur maison d'habitation ; que ce mandat stipule : "le mandant s'interdit de traiter sans le concours du mandataire pendant le cours du mandat et dans les 18 mois suivant l'expiration ou la réalisation de celui-ci avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant dont le montant serait égal à celui de la rémunération, toutes taxes comprises, du mandataire prévue au verso" ; qu'un compromis de vente a été signé le 20 mai 2000 par l'intermédiaire de l'agence Axe immobilier avec les consorts Y... auxquels la maison a été vendue et qui l'avaient visitée le 6 mai 2000 avec l'agence Immo France 60 ;
Attendu que M et Mme X... font grief à l'arrêt attaqué, (Amiens, 28 janvier 2003) de les avoir condamnés à payer une indemnité à l'agence Immo France 60 alors, selon le moyen, que :
1 / en retenant une faute à l'encontre de M et Mme X... alors qu'en cas de mandat non-exclusif, le mandataire ne peut légalement prétendre à une commission que si l'opération se conclut effectivement par son entremise, peu important que l'acquéreur ait été présenté au vendeur par une autre agence immobilière également bénéficiaire d'un mandat non exclusif et qui a finalement conclu l'opération, la cour d'appel a violé les articles 1137, 1147 et 1984 du Code civil, ensemble les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 à 79 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
2 / en ne recherchant pas si une première négociation avait été engagée avec les clients sous l'égide de la société Immo 60 et avait échoué et si à la suite de cet échec, la négociation avait été reprise sur d'autres bases sous l'égide de l'agence Axe immobilier pour aboutir à un accord différent de celui envisagé par l'intermédiaire de la première agence, alors que même si un agent immobilier fait visiter les lieux et présente les parties, le vendeur peut, dans le cadre d'un mandat non-exclusif, recourir à un autre agent immobilier pour mener à bien la négociation, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles sus-visés ;
3 / en se fondant sur la clause illicite ou réputée non-écrite du mandat non-exclusif qui interdit au mandant de traiter sans le concours du mandataire, pendant le cours du mandat, avec les personnes que le mandataire aurait présentées au mandant, par l'intermédiaire d'une autre agence, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1984 du Code civil, ensemble les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 à 79 du décret du 20 juillet 1972 ;
Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d'appel qui relève par motifs propres que les époux X... avaient traité pendant le cours du mandat sans le concours de la société Parage Immobilier avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés par cette société et avaient ainsi commis une faute en violant les engagements qu'ils avaient contractés envers leur mandataire et par motifs adoptés que les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu'elles n'empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps, n'encourt pas les griefs du moyen."
On notera cependant que cet arrêt n'exclut pas la responsabilité du mandant si le mandat prévoit l'interdiction pour le vendeur de traiter sans le concours du mandataire avec un acquéreur potentiel qui lui aurait été présenté par l'agent.
Voici un autre exemple.
"Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ;
Attendu que M. X... a confié à l'agence immobilière Abondance Immobilière le 24 mars 2001 un mandat non exclusif de vendre sa maison, moyennant une rémunération de 5 % à la charge de l'acquéreur ; que les époux Y... ont visité le bien par l'intermédiaire de cette agence selon bon de visite en date du 6 avril 2001 ; que la vente a été réalisée entre les parties par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, l'agence Martin à laquelle M. X... avait également donné mandat non exclusif de vente ;
Attendu que pour condamner le vendeur à payer à l'agence immobilière Abondance Immobilière l'indemnité forfaitaire de 5 % du prix de vente qu'elle réclamait pour non-respect par le vendeur de l'interdiction qui lui était faite de traiter directement avec un acheteur présenté par l'agence mandataire, l'arrêt attaqué énonce que l'interdiction de traiter directement avec l'acquéreur présenté par l'agence immobilière n'autorise pas les parties à traiter en dehors de la présence de celle-ci, que le terme directement n'a pas d'autre signification et qu'il n'autorise pas les parties à évincer l'agent immobilier en affectant de traiter avec un intermédiaire moins coûteux ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... avait confié aux deux agences des mandats de vente non exclusifs et que la vente a été réalisée par l'intermédiaire de l'une de ces deux agences moyennant paiement d'une commission librement négociée, la cour d'appel a violé les textes susvisés."
"Attendu que M. et Mme X... ont donné mandat non exclusif, d'abord le 23 janvier 1995, à la société Accorimm, puis à deux autres agences, de vendre leur maison ; que le 10 mars 1995, la société Accorimm a fait visiter le bien à Mme Y... laquelle a signé un compromis de vente daté du 14 mars 1995 que les vendeurs n'ont pas signé ; que, le bien ayant été vendu à Mme Y... le 15 juin 1995 par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, la société Accorimm a assigné M. et Mme X... en paiement de l'indemnité prévue à la clause 4 b du mandat aux termes de laquelle les époux X... s'étaient "interdit pendant la durée du contrat et dans les douze mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui sous peine d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue" ;
Attendu que la société Accorimm fait grief à l'arrêt attaqué (Lyon, 20 janvier 2000) de l'avoir déboutée de cette demande, alors, selon le moyen, qu'un simple manquement à l'obligation de ne pas faire prévue par l'article 4 b du mandat obligeait les époux X... à verser la somme de 30 000 francs à la société Accorimm ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que la société Accorimm avait fait visiter les locaux à Mme Y... le 10 mars 1995 et que les époux X... avaient vendu leur maison à cette dernière le 15 juin 1995 par l'intermédiaire d'une autre agence ;
qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée s'il en résultait que, en application de l'article 4 b du mandat et de la sanction contractuelle s'y rapportant, les époux X... devaient verser la somme de 30 000 francs à la société Accorimm, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'à bon droit, la cour d'appel a retenu que lorsque une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d'appel, qui a constaté que M. et Mme X... n'avaient pas traité directement avec l'acquéreur, ce dont il résultait que les stipulations de l'article 4 b invoquées par le moyen ne pouvaient trouver application, a légalement justifié sa décision."
Conclusion : mieux qu'un bon de visite : un double mandat.
L'agent immobilier peut demander à l'acquéreur de lui donner mandat, et disposer ainsi d'un double mandat, l'un de l'acheteur et l'autre du vendeur.
Cette possibilité est ouverte par les tribunaux et évite les discussions portant sur la portée juridique d'un simple bon de visite.