Hierunter versteht man nach § 564c BGB (alte Fassung) ein Mietverhältnis, dass lediglich für eine bestimmte Zeit eingegangen wird.Während seiner Laufzeit kann er grundsätzlich weder vom Vermieter noch vom Mieter gekündigt werden. Man unterscheidet den einfachen Zeitmietvertrag vom qualifizierten Zeitmietvertrag.

Nach § 564c Abs 1 Satz 1 BGB (alte Fassung) kann man beim einfachen Zeitmietvertrag, um das Mietverhältnis aufrecht zu erhalten, bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Der Vermieter kann solch ein Fortsetzungsverlangen nur aufgrund eines gesetzlich anerkannten Kündigungsgrundes ablehnen.
Eine Besonderheit stellen hierbei Zeitmietverträge mit Verlängerungsklausel dar, da sie praktisch wie unbefristete Mietverträge zu behandeln sind.
§ 564c Abs 2 BGB (alte Fassung) regelt den qualifizierten Zeitmietvertrag.

Seine Wirksamkeit ist an folgende Voraussetzungen gebunden:

1. Das Mietverhältnis beträgt höchstens fünf Jahre, wobei die Vertragsdauer genau bestimmt sein muss; 2. Bei Vertragsanschluss muss der Vermieter schriftlich mitgeteilt haben, daß er nach Ablauf der Mietzeit

a) die Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine
Familienangehörigen nutzen will (Eigenbedarf) oder
b) das Haus abreißen (mit Genehmigung!) oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder
c) die Räume mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet hat und er nach Ablauf der Mietzeit die Räume an einen anderen Mitarbeiter überlassen will.

Nach § 564c Abs.2 Satz 2 (alte Fassung) muss der Vermieter drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mitgeteilt haben, dass seine ursprüngliche Verwendungsabsicht noch besteht. Wird nur eine der genannten Bedingungen nicht erfüllt, so ist der echte Zeitvertrag wie ein einfacher Zeitvertrag zu behandeln.

Wenn sich die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume ohne sein Verschulden verzögert oder wenn der Vermieter nicht drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mitteilt, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht, kann die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden (neu befristeten) Zeitraum verlangt werden.

1. Allgemeines
   
   
   1. Begriff der Wohngemeinschaft
   2. Mietrechtsgesetze
   3. Mieter, Untermieter, Vermieter


2. Vertragsschluss
   
   
   1. Formfragen
   2. Miethöhe
   3. Kaution
      
      • Barkaution
      • Bankbürgschaft
      • Verpfändetes Sparbuch
   4. Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung
   5. Klauseln im Mietvertrag
   6. Besonderheiten bei Zeitmietverträgen


3. Mietmängel und Rechtsbehelfe
   
   
   1. Mangelbeseitigung
   2. Aufwendungsersatz
   3. Minderung
   4. Schadensersatz
   5. Kündigung


4. Beendigung des Mietverhältnisses
   
   
   1. Ordentliche Kündigung
   2. Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund


5. Auszug eines WG-Bewohners
   
   
   1. Renovierung
   2. Kautionsrückzahlung


6. Fragen der Zwangsvollstreckung
   
   
   1. Zwangsvollstreckung

Einleitung:

Sehr geehrte Besucher,

in diesem Bereich können Sie sich einen kurzen Überblick über das deutsche "WG-Mietrecht" verschaffen.

  Wir möchten uns recht herzlich bei Herrn Dr. Wurmnest, LL.M. für seine Ausführungen bedanken.

1 b) Mietrechtsgesetze

Wer im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) den Begriff "Wohngemeinschaft" sucht, tut dies vergeblich. Es findet sich lediglich ein allgemeiner Abschnitt über die Mieter (§§ 535 ff. BGB), in dem auch Vorschriften über die Untervermietung von Wohnraum enthalten sind. Neben den Vorschriften zum Vertragsschluss, sind dies die wichtigsten, aber beileibe nicht die einzigen Regelungen zum Mietrecht. Bedeutende Vorschriften finden sich auch im Abschnitt über den Vertragsschluss (§§ 145 ff. BGB) und über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 305 ff. BGB). Weitere Vorschriften in Zusammenhang mit Mietwohnungen finden sich u. a. in der Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenVO), der II. Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. BV), sowie im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG). Grundsätzlich gilt im Mietrecht die zivilrechtliche Maxime der Privatautonomie, obgleich diese durch viele zwingende Bestimmungen und Vorgaben des Verfassungsrechts stark eingeschränkt ist. Somit können die jeweiligen Vertragsparteien im Grunde ihre Verträge frei aushandeln. Davon sollte man auch regen Gebrauch machen, da sich auf diese Weise viele Problem im Vorfeld vertraglich entschärfen lassen. 

1 c) Mieter, Untermieter, Vermieter

Wie bereits angedeutet, können die Vertragsverhältnisse der einzelnen Beteiligten sehr unterschiedlich sein. Oftmals gibt es einen Vermieter, der der Eigentümer der Wohnung ist. Dieser hat die gesamte Wohnung an eine Person, den Hauptmieter vermietet. Dieser wiederum vermietet einzelne Zimmer an andere Personen, die Untermieter, weiter. Dies ist aber nicht zwingend so. Manche Vermieter vermieten einzelne Zimmer an Mieter und vereinbaren, dass alle in der Wohnung lebenden Personen Nutzungsrechte an Gemeinschaftseinrichtungen wie Küche, Bad, Keller haben. Oftmals vermietet ein Vermieter die Wohnung (ohne Zuweisung der Zimmer) auch an eine Vielzahl von Personen, die alle im Mitvertrag als Mieter aufgeführt und somit Hauptmieter sind. Rechte und Pflichten variieren je nach gewählter Konstellation.

aa) Gibt es einen Hauptmieter und daneben einen oder mehrere Untermieter, so haben letztere vertragliche Beziehungen allein mit dem Hauptmieter. Dieser ist vertraglich mit dem Vermieter verbunden. Er ist allein für die Zahlung der gesamten Miete an den Vermieter verantwortlich. Zahlt ein Untermieter die Miete nicht, kann der Hauptmieter diesen Umstand dem Vermieter nicht entgegenhalten. Zugleich haftet der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber für alle schuldhaft verursachten Schäden, die an der Wohnung entstehen, gleich ob sie durch ihn oder die Untermieter verursacht wurden (§ 540 Abs. 2 BGB). Er kann aber bei den Untermietern Rückgriff nehmen. Weiterhin kann der Hauptmieter den Untermietern jederzeit im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften kündigen, während der Vermieter nur dem Hauptmieter kündigen kann. Ist die Kündigung rechtmäßig erlischt damit auch das Recht zur Untervermietung des Hauptmieters und somit muss die ganze WG zum Kündigungstermin ausziehen.

bb) Hat jeder Bewohner einen separaten Mietvertrag, so haben die Bewohner untereinander keine vertraglichen Beziehungen. Etwaige Kündigungen spricht der Vermieter gegenüber den einzelnen Mietern aus. Er bestimmt auch, wer neu in die Wohnung einziehen kann. Jeder Schuldet nur seinen Anteil an der Gesamtmiete und haftet auch nur für die von ihm schuldhaft verursachten Schäden.

cc) Sind alle Bewohner gleichberechtigte Hauptmieter, so gibt es einen Vertrag zwischen ihnen als Gemeinschaft und dem Vermieter. Zumeist wird im Vertrag festgehalten, dass die Wohnung an eine WG vermietet wird. Die Mieter haften als Gesamtschuldner, d.h. der Vermieter kann von einem Hauptmieter allein die gesamte Miete verlangen. Dieser hat natürlich anteilige Ausgleichsansprüche gegen seine Mitbewohner. Gleiches gilt für schuldhaft verursachte Schäden an der Wohnung. Zieht ein Bewohner aus, so können die anderen Bewohner vom Vermieter verlangen, dass eine neue Person einzieht, da laut Mietvertrag an eine WG vermietet wird. Schwierigkeiten bereitet, wer das Recht haben soll, die neue Person auszusuchen. Hier drängt sich geradezu auf, eine Klausel in den Vertrag aufzunehmen, die die Details regelt. Insbesondere wollen einige Vermieter ein Mitspracherecht haben. Umgekehrt müssen die Bewohner mit dieser Person zusammenleben, so dass sie ein großes Interesse haben das neue WG-Mitglied auszusuchen. Es bietet sich an zu vereinbaren, dass dem Vermieter nur das allgemeine Zustimmungsrecht aus § 540 I BGB zustehen soll. Somit kann er die Person etwa ablehnen, wenn diese beispielsweise nicht solvent erscheint. Zudem sollte, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen auch die Zahl der Personen vertraglich fixiert werden, die die Wohnung bewohnen dürfen.

2 a) Formfragen

Grundsätzlich sind mündlich geschlossene Mietverträge wirksam. Schriftliche Verträge haben jedoch den Vorteil, dass sie die Beweislage deutlich verbessern. Daher empfiehlt es sich alle Verträge besser schriftlich abzuschließen. Zudem bestimmt § 550 BGB, dass Mietverträge für längere Zeit als ein Jahr, die nicht schriftlich geschlossen wurden, so zu behandeln sind, als seien sie für unbestimmte Zeit geschlossen worden. Eine Kündigung ist frühestens ein Jahr nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

2 b) Miethöhe

Die Miethöhe ist zwischen den Vertragsparteien im Grundsatz frei verhandelbar. Nimmt der Vermieter in Zeiten der Wohnungsknappheit jedoch vorsätzlich oder leichtfertig einen unangemessen hohen Mietzins, begeht er eine Ordnungswidrigkeit gem. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und kann mit einem Bußgeld belegt werden. Die Gerichte sehen eine Miete im Regelfall als unangemessen hoch an, wenn sie 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete des konkreten Mietobjekts liegt. Diese Norm ist ein scharfes Schwert gegen den Vermieter. Der Mieter ist berechtigt einen Vertag mit einer überhöhten Miete ohne Vorbehalt zu unterschreiben und darf dennoch den Vermieter eine Tage später wegen Mietpreisüberhöhung anzeigen. Den Teil der Miete, der im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu viel gezahlt wurde kann der Mieter dann vom Vermieter aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangen. Gleiches gilt natürlich, wenn der Mieter erst zu einem späteren Zeitpunkt erfährt, dass die Miete unangemessen hoch ist.

Bei Wohngemeinschaften, in denen es einen Hauptmieter und mehrere Untermieter gibt, muss der Hauptmieter die Miete nicht nach einem bestimmten Schlüssel auf die Untermieter umlegen. In der Praxis führt dies dazu, dass der Hauptmieter oftmals nur einen geringen Bruchteil der Gesamtmiete zahlt. Dies ist zulässig. Selbst wenn er von den Untermietern mehr verlangt, als er dem Vermieter monatlich schuldet, ist dies nicht zu beanstanden und zwar selbst dann, wenn er keine Genehmigung zur Untervermietung seitens des Vermieters hat. In diesem Fall kann der Vermieter nicht den eingenommen Mietzins vom Hauptmieter herausverlangen, sondern lediglich eine Abmahnung schicken, mit der Aufforderung die rechtswidrige Untervermietung zu beenden (vgl. auch sub d).

2 c) Kaution

Der Vermieter kann vom Hauptmieter eine Kaution verlangen, wenn diese vertraglich vereinbart wurde. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Höhe der Kaution den dreifachen Betrag der vereinbarten monatlichen Kaltmiete nicht übersteigen. Diese Vorschrift ist zwingend. Von ihr darf nur zum Vorteil des Mieters abgewichen werden. Ändert sich später die Miethöhe kann keine Seite eine Erhöhung bzw. Rückzahlung der Kaution verlangen, maßgeblich ist allein die Miete bei Abschluss des Mietvertrages. Der Hauptmieter kann von seien Untermietern ebenfalls eine Kaution verlangen. Es gilt das oben Gesagte. Für einige ist die Kautionszahlung eine große Summe, insbesondere dann, wenn die Kaution aus einem vorherigen Mietverhältnis vom vorherigen Vermieter noch nicht zurückerstattet wurde. Das Gesetz sieht daher in § 551 Abs. 2 BGB vor, dass die Kaution in drei gleichen Raten geleistet werden kann, die in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses fällig sind. Verschiedene Arten der Kautionsleistung sind möglich, von denen die drei Gebräuchlichsten hier kurz beschrieben werden sollen.

Barkaution

Die Barkaution ist die üblichste Art der Sicherheitsleistung. Der Mieter überweist oder übergibt dem Vermieter die Kautionssumme. Der Vermieter kann über dieses Geld nicht frei verfügen. Er ist verpflichtet es auf einem Sonderkonto anzulegen. Die Kaution muss verzinst werden, mindestens mit dem üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.

Bankbürgschaft

Bei dieser Form der Sicherheitsleistung stellt der Mieter eine Bürgschaft seiner Bank oder Sparkasse in Höhe der Kautionssumme. In der Bürgschaftserklärung, die der Schriftform bedarf, verpflichtet sich die Bank bzw. die Sparkasse offene Vermieterforderungen bis zur Höhe der Kautionssumme zu begleichen. Dafür berechnet die Bank dem Mieter eine Gebühr. Zinsen fallen bei dieser Art der Sicherheitsleistung nicht an, da die Kautionssumme ja zunächst einmal in seinem Vermögen verbleibt.

Verpfändetes Sparbuch

Der Mieter kann bei seinem Kreditinstitut ein Sparbuch mit dem Kautionsbetrag auf seinen Namen anlegen. Es wird regulär verzinst. Dieses Sparbuch verpfändet er an den Vermieter, in dem er ihm das Sparbuch bzw. einen Verpfändungsvordruck der Bank übergibt.

2 d) Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung

Eine Untervermietung eines Teils der Wohnung, der bei Wohngemeinschaften der Regelfall ist, bedarf grundsätzlich der Genehmigung des Vermieters. Eine Ausnahme besteht für die Aufnahme enger Familienangehörige, des Ehepartners bzw. des registrierten gleichgeschlechtlichen Partner des Hauptmieters in die Wohnung, die nicht als Untermieter im Sinne des Gesetzes gelten. Hier bedarf es lediglich einer schriftlichen Anzeige an den Vermieter.
Die Genehmigung kann auch formlos erteilt werden. Jedoch empfiehlt es sich aus Beweisgründen, eine schriftliche Bestätigung einzuholen. Sollte der Vermieter diese nicht ausstellen, so sollte der Hauptmieter die Umstände der Genehmigungserteilung schriftlich festhalten und dem Vermieter per Einschreiben/Rückschein zusenden (etwa: Im Telefonat am ___, um____, haben Sie sich einverstanden erklärt, das ich ab dem____ ein Zimmer an ____ untervermieten kann.). Dem Mieter steht grundsätzlich ein Anspruch auf Erlaubniserteilung durch den Vermieter gem. § 540 BGB zu, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht. Die Gerichte sehen das berechtigte Interesse als gegeben an, wenn dem Mieter vernünftige Gründe etwa wirtschaftlicher oder persönlicher Natur zur Seite stehen, die die Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Als solche Gründe kommen z.B. die Aufnahme des Freundes/der Freundin in die Wohnung oder Untervermietung wegen finanzieller Einbußen durch Erwerbslosigkeit in betracht.
Der Vermieter darf seine Erlaubnis zur Untervermietung nur dann verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder aus anderen Gründen dem Vermieter eine Untervermietung nicht zugemutet werden kann.
Vermietet der Mieter den Wohnraum ohne Erlaubnis des Vermieters, so ist letzterer zur fristlosen Kündigung berechtigt. Zuvor muss er allerdings dem Mieter durch Abmahnung eine letzte Chance geben, die Untervermietung zu beenden. Hat der Mieter es unterlassen die Erlaubnis einzuholen, hätte der Vermieter aber der Untervermietung zustimmen müssen, ist eine fristlose Kündigung unwirksam.
Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm ansonsten die Zustimmung nicht zumutbar ist. Dies ist etwa der Fall, wenn eine Inklusivmiete vereinbart wurde und dem Vermieter durch eine weitere Person im Haushalt höhere Betriebskosten für Müll, Gas, Wasser etc. entstünden. Die meisten Mietverträge weisen diese Kosten aber dem Mieter zu, so dass dem Vermieter durch die Aufnahme keine zusätzlichen Kosten entstehen. Im Regelfall kann er die Zustimmung daher nicht von einer Mieterhöhung abhängig machen.

2 e) Klauseln im Mietvertrag

Auch bei Mietverträgen gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Die Parteien können grundsätzlich den Mietvertrag frei aushandeln. Es gibt aber zwingende gesetzliche Bestimmungen im Gesetz, etwa Kündigungsvorschriften, von denen zu Lasten des Mieters nicht abgewichen werden darf. Abweichungen zum Vorteil des Mieters sind hingegen zulässig. Aber auch Abweichungen von so genannten dispositiven, d.h. abdingbaren Regeln können ungültig sein, wenn sie eine Partei des Vertrages treuwidrig unangemessen benachteiligt. Jeder Mieter sollte daher genauestens prüfen, ob eine Klausel wirksam ist. Häufig werden von den Vertragsparteien Einheitsmietverträge unterzeichnet, die nicht immer auf dem neuesten Stand sind; oft beinhalten diese noch Klauseln, die von der Rechtsprechung als unwirksam angesehen werden. Die einschlägigen Handbücher enthalten lange Listen, welche Klauseln zulässig und unzulässig sind. So darf der Vermieter dem Mieter Schönheitsreparaturen auferlegt werden, er darf aber nicht darauf bestehen, dass diese Arbeiten nur von einem Handwerker ausgeführt werden dürfen. Oftmals ergibt sich die Benachteiligung aus dem Zusammenspiel einzelner Klauseln, so dass auch Klauseln erfasst werden, die für sich genommen wirksam sind. Dies ist der Fall, wenn eine Endrenovierungsklausel neben eine Klausel tritt, die turnusmäßige Renovierungsarbeiten vorschreibt. Eine Formularklausel zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, d.h. zur Durchführung von Renovierungsarbeiten nach einem bestimmten Fristenplan, ist nach der Rechtsprechung des BGH zulässig und wirksam. Eine Klausel, wonach der Mieter die Räume auch bei seinem Auszug renovieren muss, unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt die turnusmäßigen Renovierungsfristen erfüllt sind ist hingegen unwirksam, da der Mieter in einem solchen unangemessen benachteiligt wird: ist er seinen turnusmäßigen Vertragspflichten nachgekommen und hat etwa nach 5 Jahren die Wohnräume renoviert, müsste er diese nochmals renovieren, wenn er kurz danach ausziehen würde. Nach Auffassung des BGH führt die Unwirksamkeit dieser Klausel ebenfalls zur Nichtigkeit der ansonsten wirksamen Verpflichtung des Mieters zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, da der Mieter durch den sog. Summierungseffekt unangemessen benachteiligt wird. Die Unwirksamkeit der Gesamtregelung heißt für den Mieter, dass er auch während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen ausführen muss.

2 f) Besonderheiten bei Zeitmietverträgen

Wenn Mietverträge mit einer festen Laufzeit geschlossen werden, spricht man von Zeitmietverträgen. Mit der Mietrechtsreform haben sich erhebliche Veränderungen ergeben. Den so genannten "einfachen" Zeitmietvertrag, bei dem der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit wohnen bleiben kann, wenn er zum Beispiel zwei Monate vorher eine Verlängerung und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt hat, gibt es nicht mehr. Altverträge bleiben jedoch gültig. Seit dem 1.9.2001 können Mieter und Vermieter nur noch genannte "qualifizierte" Zeitmietverträge abschließen, die nur vereinbart werden können, wenn ein konkreter Befristungsgrund (Eigenbedarf, Betriebsbedarf oder Umbau des Mietobjektes) für den Vermieter besteht. Dieser Grund muss im Mietvertrag aufgeführt werden. Fehlt dieser Befristungsgrund, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Hat die Mietsache einen Mangel, stehen dem Mieter verschiedene Rechte zur Seite, etwa der Anspruch auf Mangelbeseitigung, Aufwendungsersatz, Minderung, Schadensersatz oder Kündigung.

3 a) Mangelbeseitigung

a) Ein Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung besteht, wenn die Mietsache bei Überlassung mangelhaft ist oder wenn sie später mangelhaft wird. Ein Mangel liegt vor, wenn sich die Mietsache nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet. Im eigenen Interesse sollte der Mieter den Mangel unverzüglich dem Vermieter anzeigen, damit der Vermieter tätig werden kann. Der Untermieter sollte dementsprechend einen von ihm entdeckten Mangel dem Hauptmieter mitteilen, damit dieser den Vermieter benachrichtigen kann. Unterlässt der Hauptmieter die Weiterleitung dieser Anzeige, kann er sich dadurch dem Untermieter gegenüber schadensersatzpflichtig machen.

3 b) Aufwendungsersatz

Beseitigt der Vermieter den nach Anzeige den Mangel nicht, kann der Hauptmieter nach erfolgloser Mahnung, den Mangel selbst beseitigen lassen und vom Vermieter Aufwendungsersatz für die entstandenen Kosten verlangen. Eine Mahnung ist entbehrlich, wenn der Vermieter die Mangelbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigert. Zudem ist eine Selbstvornahme zulässig, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung des Bestands der Mietsache notwendig ist, etwa für den Fall, dass ein Rohbruch schwerste Schäden anzurichten droht, wenn nicht umgehend ein Handwerker einschreitet oder im Winter die Heizung am Wochenende ausfällt.

3 c) Minderung

Gem. § 536 BGB ist eine Mietminderung im Zeitraum in dem der Mangel vorliegt möglich, vorausgesetzt, dass der Mieter den Mangel angezeigt hat. Für das Entstehen des Mietminderungsrechtes spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden und auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, berechtigen den Mieter zur Minderung. Somit berechtigen auch Störungen, die von einer lauten Baustelle resultieren zur Minderung, obgleich der Vermieter die Beeinträchtigung nicht abstellen kann. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert. Die Mietrechtsreform hat bei dem Recht auf Minderung eine sehr mieterfreundliche Regelung geschaffen. Nach altem Recht verlor der Mieter sein Recht zur Minderung gem. § 539 a.F. BGB analog, wenn er einen Mangel an der Wohnung entdeckte, die Miete aber dennoch über einen längeren Zeitraum vorbehaltslos weiterzahlte. Nach neuem Recht kann der Mieter auch in einem solchen Fall die Miete mindern, soweit er dieses Recht nicht gem. § 242 BGB verwirkt hat.
Die Höhe der Minderung hängt von der Schwere des Mangels ab. Nach umstrittener Rechtsprechung ist die Minderungsquote von der Nettokaltmiete abzuziehen. Oftmals mindern Mieter die Miete um sehr hohe Beträge. Dies ist sehr gefährlich. Jede Mietminderung mit dem Risiko verbunden, dass der Mangel als zu gravierend eingeschätzt wird. Klagt der Vermieter die ausstehende Miete ein und stellt sich anhand eines Sachverständigengutachtens im Prozess heraus, dass nur ein sehr viel geringerer Betrag angemessen war, oder schlimmer, dass man überhaupt kein Recht zur Minderung hatte, da man den Mangel selbst verschuldet hat, droht eine große Nachzahlung. Auch kann bei unberechtigter Minderung der Vermieter fristlos kündigen, sobald der Zahlungsrückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt. Auch sog. Merkblätter, die "Mietminderungslisten" enthalten und ausweisen bei welchen Mängeln wie viel Prozent der Miete gemindert werden kann, bieten keine Sicherheit. Zwar gibt es in der Rechtssprechung viele Beispiele, doch urteilen die Amtsgerichte von Ort zu Ort und von Fall zu Fall sehr verschieden. Um sich abzusichern, sollte man sich vor jeder Minderung gut beraten lassen.
Als Alternative empfiehlt sich die Miete einstweilen unter Vorbehalt zu zahlen. Dem Vermieter muss schriftlich mitgeteilt werden, dass die Miete aufgrund des Mangels nur unter Vorbehalt gezahlt wird. Die Miete wird zunächst in alter Höhe weiterbezahlt. Der Mieter kann sich dann in aller Ruhe über Ursachen und Umfang des Mangels informieren und nimmt die Mietminderung später rückwirkend vor.

3 d) Schadensersatz

Neben den vorgenannten Rechten hat der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz gem. § 536a Abs. 1 BGB. Dieser Anspruch kommt insbesondere in Betracht, wenn der Wohnungsmangel zu Schäden am Eigentum des Mieters führt. Voraussetzung des Schadensersatzanspruchs ist aber, dass der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, d.h. im Regelfall muss er ihn verschuldet haben. Etwas anderes gilt, wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden ist Dann haftet der Vermieter sogar verschuldensunabhängig (sog. Garantiehaftung des Vermieters). Ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann der Mieter zudem den Mangel selbst beheben lassen und vom Vermieter Ersatz der dazu erforderlichen Aufwendungen verlangen (z.B. die Kosten für einen Handwerker). Um den Vermieter in Verzug zu setzen, bedarf es im Regelfall einer Mahnung, d.h. der Mieter hat den Mangel zunächst anzuzeigen. Wird der Vermieter daraufhin nicht tätig, so sollte der Mieter ihn unter Setzung einer angemessenen Frist zur Leistung auffordern. Es empfiehlt sich die Mahnung dem Vermieter schriftlich zukommen zu lassen und auch anzukündigen, dass der Mangel ansonsten nach Fristablauf durch eigene Handwerker auf Kosten des Vermieters behoben wird. Im Übrigen sollte der Mieter vor Beauftragung eines Handwerkers verschiedene Angebote einholen. Beauftragt er einen zu teuren Handwerker, so kann dies als Mitverschulden ausgelegt werden, so dass der Mieter einen Teil der Kosten selbst tragen muss.

3 e) Kündigung

Bei gravierenden Mängeln in der Wohnung kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Eine Kündigung kommt etwa in Betracht, wenn die Mängel zu einer Gefährdung der Gesundheit des Mieters führen und der Vermieter sich weigert innerhalb einer angemessenen Frist tätig zu werden

Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Die Rechte des Mieters sind unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat. Das Minderungs-, das Aufwendungsersatz- sowie das Schadenersatzrecht sind darüber hinaus ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte. Hätte er den Mangel beim Einzug erkennen können, bleiben ihm die vorgenannte Rechte erhalten, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Gem. § 536 c Abs. 2 BGB verliert der Mieter seine Ansprüche auf Minderung, Schaden- oder Aufwendungsersatz sowie auf fristlose Kündigung, wenn er es unterlässt, dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzuzeigen und dieser infolge der unterlassenen Anzeige nicht in der Lage war, den Mangel zu beseitigen.

Das Mietverhältnis kann auf verschiedene Weise beendet werden. Einigen sich die Parteien, dass der Mieter ausziehen kann, so spricht man von einem Aufhebungsvertrag. Ein solcher ist jederzeit möglich. Ist ein wirksamer (qualifizierter) Zeitmietvertrag geschlossen worden, so endet das Mietverhältnis mit Ablauf der im Vertrag genannten Frist. Zumeist werden Mietverhältnisse aber durch Kündigung beendet. Man unterscheidet zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung. Zudem ist zu trennen, welche Partei kündigt. Dem Mieter kann sich leichter vom Vertrag lösen als der Vermieter, der zur Kündigung einen besonderen Kündigungsgrund braucht. Bei Wohngemeinschaften gilt folgende Besonderheit: kündigt der Vermieter dem Hauptmieter, so dürfen auch die Untermieter nicht weiter in der Wohnung bleiben, da sie ihr Bleiberecht vom Bestand des Mietvertrags mit dem Hauptmieter herleiten.

a) Ordentliche Kündigung

aa) Der Mieter kann jederzeit im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist den Mietvertrag kündigen. Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form. Die Kündigungsfrist beträgt gem. § 573 Abs. 1 BGB grundsätzlich drei Monate.

bb) Der Vermieter kann den Vertrag nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 BGB). Er hat den Kündigungsgrund in seinem Kündigungsschreiben zu spezifizieren, andernfalls ist die Kündigung unwirksam. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung besteht in drei Fällen:

• der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt,



• der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes (sog. Eigenbedarfskündigung),



• der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und erleidet durch das Festhalten am Mietvertrag erhebliche Nachteile.

4 b) Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Beide Vertragsparteien können den Vertrag auch fristlos kündigen. Das Gesetz räumt diese Kündigungsform immer dann ein, wenn eine besonders gravierende schuldhafte Vertragsverletzung vorliegt, so dass man der anderen Seite nicht zumuten kann, das Mietverhältnis aufrecht zu erhalten (§ 543 Abs. 1 BGB). Weitere als die gesetzlich bestimmten Kündigungsgründe für die fristlose Kündigung einer Wohnung durch den Vermieter können auch im Mietvertrag nicht vereinbart werden. Der fristlosen Kündigung hat im Regelfall eine Abmahnung vorauszugehen, um der anderen Seite eine letzte Chance zu geben, sich vertragsgemäß zu verhalten.

aa) Der Vermieter kann insbesondere bei folgenden Vertragsverletzungen fristlos kündigen:

• vertragswidriger Gebrauch (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) - Ein Kündigungsgrund wegen vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung liegt insbesondere bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters vor. Weiterhin ist der Vermieter auch zur Kündigung berechtigt, wenn der Mieter mehrfach gravierende Schäden verursacht hat oder die Wohnung dergestalt vernachlässigt, das deren Substanz gefährdet wird.



• Mietrückstände (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) - Der Vermieter kann wegen aufgelaufener Mietrückstände kündigen. Voraussetzung ist, dass der Mieter mit der Zahlung von zwei aufeinander folgenden Mietraten oder einem erheblichen Teil davon in Verzug ist. Mindert der Mieter seine Miete und ist er dazu berechtigt, so gerät er nicht in Verzug.

bb) Der Mieter kann insbesondere bei folgenden Vertragsverletzungen fristlos kündigen:

• Keine Bereitstellung bzw. Entziehung der Mieträume (§ 543 Abs. 2 Nr. 1) - Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn der Vermieter ihm den Bezug der Wohnung nicht ermöglicht bzw. wieder entzieht, etwa in dem er keinen Schlüssel für die Mietwohnung übergibt. Dieses Kündigungsrecht besteht auch für den Fall, dass die Räume nicht so übergeben werden, wie es vertraglich vereinbart war. Hat sich der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages zu bestimmten Einbauten verpflichtet und sind diese bei Einzug absprachewidrig nicht erfolgt, kann der Mieter kündigen, wenn der Vermieter auch nach einer letzten Fristsetzung die Wohnung nicht in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt.



• Gesundheitsgefahr(§ 543 Abs. 1 BGB) - Geht von den Räumen eine akute Gesundheitsgefährdung für den Mieter aus, z.B. von Schimmelpilz, den der Mieter nicht verursacht hat, so kann dieser den Vertrag fristlos kündigen.

5 a) Renovierung

Zieht ein Untermieter aus der WG aus, so richten sich seine Renovierungspflichten nach den Bestimmungen des Untermietvertrages. Ist dort keine Renovierungspflicht vorgesehen, so muss er keine Schönheitsreparaturen leisten. Wie im Abschnitt über Klauseln im Mietvertrag dargestellt, ist die Kombination aus Endrenovierungsklausel und turnusgemäßer Renovierung gesamtnichtig. Als Konsequenz muss der Mieter während der gesamten Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchführen.

5 b) Kautionsrückzahlung

Oft kommt es nach dem Auszug zu Streitigkeiten über Renovierungspflichten oder Nebenkostenabrechnungen. Hat der Mieter eine Kaution hinterlegt, so ist diese grundsätzlich nach Auszug vollständig und verzinst an den Mieter zurückzuzahlen. Dies gilt allerdings nur, wenn seitens des Vermieters keine Ansprüche mehr bestehen, z.B. für vorgenannte Renovierungsarbeiten oder Nebenkostennachzahlungen. Die Kaution muss nicht sofort bei einem Auszug zurückgezahlt, der Vermieter soll einen gewissen Zeitraum abwarten dürfen, um eventuelle Forderungen gegen den Mieter festzustellen. Dieser Zeitraum kann im Einzelfall bis zu sechs Monate betragen.

6. Fragen der Zwangsvollstreckung

Selbst in den besten Wohngemeinschaften kann es passieren, dass der Gerichtsvollzieher vorbeischaut, um eine Forderung gegen einen WG-Bewohner zu vollstrecken. Rechtlich gibt es eine Reihe von schwierigen Fragen bei der Zwangsvollstreckung in bewegliches Vermögen, welches in einer Wohngemeinschaft belegen ist. Das zuständige Vollstreckungsorgan ist der Gerichtsvollzieher, der das Eigentum des in der Wohngemeinschaft wohnenden Schuldners pfändet. Der Gerichtsvollzieher prüft, wer Gewahrsam (nicht Eigentum) an den zu pfändenden Gegenständen hat. Es sollte ihm daher sofort mitgeteilt werden, in welchem Zimmer der Schuldner wohnt, damit er nicht beim "falschen" Bewohner pfändet. Problematisch ist, dass die wertvollen Gegenstände häufig im Wohnzimmer stehen (Fernseher, DVD, Stereoanlage), das von allen Bewohnern benutzt wird. Hier haben alle Bewohner Mitgewahrsam an den Gegenständen. Mangels Alleingewahrsams kann der Gerichtsvollzieher diese Gegenstände zunächst nicht pfänden. Sofern der Gerichtsvollzieher Gegenstände pfändet, die den anderen WG-Bewohnern gehören, sollten diese den Gläubiger, also diejenige Person, die die Vollstreckung veranlasst hat, unverzüglich anschreiben und ihn unter Setzung einer angemessenen Frist auffordern, die gepfändete Sache freizugeben. Zu Beweiszwecken sollten entsprechende Eigentumsnachweise beigefügt werden, etwa ein Kaufbeleg oder eine eidesstattliche Versicherung.